C'est à Zurich que le risque de bulle immobilière est le plus élevé dans le monde

Le risque de bulle immobilière est élevé à Zurich, important à Genève. Mais l'immobilier suisse bénéficie de taux bas et il reste une bonne protection contre l'inflation, ce qui le protège.

Selon l'UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, le risque de bulle immobilière est élevé à Zurich, important à Genève. Ceci dit, l'immobilier suisse possède plusieurs atouts qui le protègent, puisqu'il est toujours nettement plus intéressant d'acheter que de louer, en particulier dans les grandes villes, et qu'un bien immobilier reste une bonne protection contre l'inflation. Mais, au final, malgré ces atouts, la santé du secteur en Suisse dépend essentiellement des faibles coûts de financement. L'éclatement de la bulle pourrait donc survenir si il y a un retournement des taux.

Comme chaque année, UBS publie son indice sur le risque de bulle immobilière dans les principales villes du monde, et cette année, c'est Zurich qui prend largement la première place, avec un risque élevé, et qui détrône Miami (qui avait occupé cette première place les deux années précédentes). Genève arrive en 6e position avec un risque de bulle accru.

Pour UBS, les signes d'une bulle (dont l’existence ne pourra évidemment être confirmés qu'a posteriori, si elle éclate), se caractérisent d'abord par le niveau des prix par rapport au revenu des habitants.

L'immobilier suisse garde quand même plusieurs atouts

Dans la plupart des villes "à risque", explique la banque, les coûts annuels d'occupation d'un logement nouvellement acquis – incluant les intérêts hypothécaires et l'entretien – représentent plus de 40% du revenu d'un professionnel qualifié, ce qui, selon l'Asloca, est également peu ou prou le cas en Suisse.

Ceci dit, en Suisse, malgré le niveau élevé des prix, acheter est aujourd'hui bien plus intéressant que louer, en particulier dans de grandes villes comme Zurich et Genève, grâce à des coûts de financement hypothécaire très bas, ce qui soutient la demande, et donc évite un éclatement de la bulle. 

Par ailleurs, en Suisse, l'immobilier est encore une bonne protection contre l'inflation, ce qui n'est pas le cas dans bon nombre de villes étudiées par UBS. 

C'est que, contrairement à ce qu'on pourrait penser en ne regardant que l’évolution du marché suisse, l'immobilier reste un actif risqué: les prix ont en effet baissé dans plus de la moitié des villes analysées par UBS ces 12 derniers mois; idem ces 5 dernières années. Y compris dans des marchés que l'on penserait insubmersibles comme Hong Kong ou Londres.

En Suisse, les taux hypothécaires font la différence

Ce n'est évidemment pas le cas à Zurich ou à Genève. Au cours des 20 dernières années, Zurich a même enregistré la plus forte hausse des prix des logements parmi toutes les villes étudiées par UBS. L'attractivité du site et l'arrivée de professionnels internationaux, notamment dans les secteurs de la technologie et de l'intelligence artificielle, soutiennent la demande de logements, explique la banque.

Parallèlement, le taux de vacance est proche de zéro, tandis que l'offre de logements en propriété reste bien en deçà de son niveau historique.

Malgré tout, pour la banque, le risque de bulle demeure élevé à cause d'une dépendance croissante du marché à des coûts de financement avantageux. L'analyse rejoint en cela celle de la BNS, qui, dans son dernier rapport de stabilité financière, estime les prix de l'immobilier trop élevés de 20 à 40% par rapport aux indicateurs de valorisation usuels, et surtout très sensibles à une éventuelle hausse des taux d'intérêt.

Les taux élevés nord-américains ont réduit le risque de bulle

Terminons par un résumé général de la situation, parmi les villes analysées par l'UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zurich et Tokyo se situent donc dans la catégorie de risque la plus élevée. Miami rétrograde dans la catégorie de risque accru, une catégorie où l'on trouve également Dubaï, Séoul, Genève et Lisbonne.

Finalement, un risque modéré de bulle immobilière est observé à Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong et Singapour. En Europe, Amsterdam, Madrid, Francfort, Munich et Milan appartiennent également à cette catégorie, tandis que le risque de bulle est jugé faible à Paris et à Londres. Hors d'Europe, seuls New York, San Francisco et São Paulo sont classés comme des marchés présentant un faible risque de bulle. Dans les villes nord-américaines, le risque de bulle a diminué ces dernières années, car les coûts de financement en hausse - les taux hypothécaires à 30 ans viennent de dépasser 7% au moment où cet article est écrit - ont continué de peser sur l'accessibilité au logement et d'en freiner la demande.

La Rédaction Immoday

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