Quelles sont les villes les plus attractives de Suisse pour y habiter? Pas les grands centres

UBS vient de publier une passionnante étude, qui détermine l'attractivité résidentielle des principales villes de Suisse. Parmi lesquelles n'apparaît qu'un seul grand centre (Bâle). Et pourtant, ces villes périphériques, plébiscitées par toutes les catégories de revenus, celles où les locataires ont réellement envie d'habiter, ne sont pas vraiment les préférées des investisseurs immobiliers qui continuent de miser essentiellement sur les grandes agglomérations.

Et si, plutôt que de miser uniquement sur l'immobilier situé au centre des grandes villes, les investisseurs pariaient un peu plus sur les villes où il fait vraiment bon habiter, les préférées de la vaste population des ménages locataires? Qui, comme le montre une étude récemment publiée par UBS, sur l'attractivité résidentielle de 2000 commune de Suisse, ne sont pas les pôles économiques du pays (à l'exception de Bâle) mais des villes périphériques, souvent petites, où une famille avec deux enfants peut maximiser son bonheur de locataire par rapport à son revenu, qu'il soit faible, moyen ou élevé.

Parmi les 10 régions de Suisse analysées par UBS, examinons les quatre zones les plus prisées par les investisseurs immobiliers: l'arc lémanique, Bâle, Zurich et Berne.

Pas toujours les villes les plus sexy de Suisse dans ce classement

Pour l'arc lémanique, le résultat est clair : la ville la plus attractive est Vevey, quelle que soit la catégorie de revenu, suivie par Lausanne, puis Morges. Sauf pour les faibles revenus pour lesquels Montreux est plus intéressant. La Ville de Genève est en 4e position pour les revenus moyens, et en 5e position pour les revenus élevés. Elle n'est même pas dans les 10 premiers pour les faibles revenus.

À noter que, pour ces derniers, on constate la présence dans le classement de villes comme Monthey ou Saint-Maurice, a priori pas les plus sexy de Suisse, mais intéressantes pour les ménages aux moyens financiers plus modestes. Pour UBS, ces centres moyens allient une bonne accessibilité, des infrastructures développées et une bonne qualité de services à un coût de la vie inférieur, en particulier en ce qui concerne les logements, à celui des grands centres urbains. Sachant que, selon les estimations des économistes, dans l'arc lémanique ou près de Bâle, vivre à 60 minutes d'un grand centre permet au ménage d'économiser environ 10 000 francs par année, près de 15 000 francs dans la région bernoise et près de 23 000 francs dans la région zurichoise.

Bâle, seul grand centre à être en tête de sa région

Pour la grande région bernoise, c'est la ville de Fribourg qui domine le classement pour toutes les catégories de revenus, suivie par Morat. La ville de Berne n'arrive qu'en 3e position, sauf pour les faibles revenus où elle chute en 9e position.

Pour la région zurichoise, c'est un peu plus compliqué. Pour les faibles et les moyens revenus, Aarau domine le classement. Pour les hauts revenus, c'est Freienbach, essentiellement grâce à sa fiscalité, une des plus avantageuses du pays. Pour les faibles revenus, la ville de Zurich n'est même pas dans les 10 plus intéressantes, alors qu'elle est 4e pour les revenus moyens et élevés. C'est donc, grosso modo, la même situation que pour Genève: les plus grandes villes de Suisse ne sont pas faites pour les ménages aux moyens financiers les plus faibles.

Reste Bâle, l'exception qui confirme la règle, puisque c'est la seule grande ville de Suisse à être en tête de sa région, pour toutes les catégories de revenus, suivie par Riehen, puis par Bettingen, sauf pour les plus faibles revenus pour lesquels la petite commune d'Oberdorf est plus intéressante et arrive donc en 3e position.

Une attractivité qui diffère selon les moyens financiers du ménage

Comme le remarquent les analystes d'UBS, la diversité des communes en tête du classement montre clairement que leur attractivité ne dépend pas partout des mêmes facteurs, avec néanmoins une prépondérance pour la localisation par rapport à un grand centre pourvoyeur d'emploi, qui doit être de plus facilement accessible, que ce soit par les transports publics ou privés.

La différence de ces critères prépondérant selon les moyens financiers du ménage explique aussi les l'apparition de villes différentes dans les classements régionaux. Pour les ménages à revenus faibles, l'accent est mis sur le coût de la vie, particulièrement immobilier, et la qualité des infrastructures publiques, alors que pour les ménages à revenus élevés, ce sont surtout les avantages fiscaux qui jouent un rôle important.

Plus de 2 000 communes analysées, selon 38 critères

UBS a analysé plus de 2 000 communes, selon 38 critères différents. Plutôt que de faire une comparaison nationale, les économistes ont préféré opter pour une comparaison régionale, partant du constat qu'environ 70% de tous les déménagements en Suisse s’effectuent dans un rayon de moins de dix kilomètres.

L'accent a été mis sur l’accessibilité, l’offre en matière d’éducation et de santé, les possibilités de faire ses courses, la disponibilité et la densité de l’offre de loisirs et d’activités sportives, mais aussi des critères tels que la présence d’espaces verts, le bruit du trafic aérien ou le taux de criminalité. Sans oublier, évidemment, très important pour la plupart des ménages, le montant des loyers proposés, les dépenses fiscales et les primes médianes d’assurance maladie. Finalement tous ces critères ont été analysés pour trois catégories de ménages, toujours des couples avec deux enfants mais classés selon leurs revenus financiers: faible (85 000 francs de revenu brut annuel), moyen (150 000), élevés (300 000).

La Rédaction

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