Pour les privés, acheter pour louer devient de moins en moins intéressant qu'investir dans l'immobilier indirect

Pour les investisseurs privés, l'immobilier indirect devient une solution plus attrayante que la stratégie d'acheter pour louer, qui a longtemps été la plus rentable, grâce à l'effet de levier.

Pendant des années, pour un privé, acheter pour louer a été la stratégie d'investissement immobilier la plus rentable, grâce à l'effet de levier. Mais aujourd'hui les conditions changent, le rendement des loyers est en baisse, les taux hypothécaires en hausse, et cette stratégie ne sera désormais rentable que si l'envolée des prix de l'immobilier se poursuit sur le long terme. Ce qui n'est pas du tout certain. Bref, dans un tel contexte, l'immobilier indirect, plus diversifié, fiscalement plus avantageux et moins prise de tête, devient une solution de remplacement.

Pour les investisseurs, ces dernières années, l'immobilier a été imperméable aux crises, un actif réel, fiable, qui promet stabilité, sécurité et un rendement attractif, ce qui a incité beaucoup de privés à acheter des biens en direct pour les louer immédiatement. Des investissements dits « buy-to-let » dont la période dorée touche pourtant à sa fin, du moins si l'on en croit une analyse récente publiée par les économistes de Raiffeisen.

Des investissements directs certes risqués mais avec beaucoup d'avantages

Ils notent que ces investissements directs ne sont pas sans risque. D’abord, contrairement a l’immobilier indirect, il n'y a pas de diversification des risques. Les problèmes tels que la vacance, les pertes de loyer ou les dommages structurels se concentrent souvent sur un seul bien immobilier.

De plus, l'achat d'un appartement nécessite beaucoup de fonds propres, même en recourant largement au crédit. Enfin, il ne faut en aucun cas sous-estimer la charge administrative liée à une location.

Par contre, ces investissements directs bénéficient d'un énorme avantage, rappelle Raiffeisen : un effet de levier considérable. En effet, dans le contexte actuel de taux d'intérêt encore bas, l'investisseur privé peut utiliser massivement les capitaux empruntés, ce qui amplifie les rendements, alors que le taux d'endettement de la plupart des véhicules d'immobilier indirect est limité à 33%.

Une performance essentiellement réalisée grâce à la hausse des prix de l'immobilier 

Les économistes de Raiffeisen ont fait le calcul sur ces dix dernières années pour un appartement en PPE classique dans la région d'Aarau avec un taux d'endettement de 66%: au final, le rendement des capitaux propres pour un investisseur privé, y compris les plus-values, a été de 13% en moyenne annuelle ! Autrement dit, mieux que le SPI (environ 8% annuels) et que l'immobilier titrisé (7% annuels pour l’indice SWIIT).

Dans le détail, que ce soit pour l'immobilier direct ou indirect, le rendement locatif brut ne change pas, ni la plus-value sur les biens immobiliers. Ce qui fait la différence c'est bien l'effet de levier

Ceci dit, la performance des investisseurs privés est essentiellement due à la hausse constante des prix immobiliers ces 10 dernières années, qui ont augmenté de près de 44%. Avec, bien sûr, un inconvénient : les rendements locatifs bruts pour les nouveaux entrants ne cessent de baisser. Ils étaient de près de 4% en 2015, ils ne sont plus qu'aux environs de 3% aujourd'hui.

La fête est finie pour les propriétaires privés qui veulent acheter pour louer 

En outre, la rentabilité des investissements est étroitement liée aux taux d’intérêt en raison du recours à l’emprunt. Si les taux augmentent, les rendements s’effondrent.

Pour preuve, la remontée brutale des taux dès 2022, qui a fait chuter le rendement sur capitaux propres (par rapport au revenu locatif): il était encore de 6% en 2015, a baissé régulièrement jusqu'à 4% en 2021 suite à l'augmentation des prix immobiliers, avant de s'effondrer à quasiment 0% en 2022 après la hausse des taux hypothécaires. Avant de se reprendre avec la baisse des taux, pour grimper à nouveau à 3% en 2025.

Parallèlement, les banques sont devenues plus exigeantes quant aux conditions de financement, le nombre de nouvelles hypothèques accordées ayant lui aussi chuté, en corrélation avec la hausse des taux.

Bref, aujourd’hui, les investisseurs privés qui veulent se lancer dans une stratégie buy-to-let devront s'accommoder de rendements locatifs nettement plus faibles.

L'immobilier indirect devient de plus en plus attrayant

Pour assurer la rentabilité de leur investissement, il leur faudra compter de plus en plus sur de futures hausses de prix, d'au minimum 3% par an pour obtenir un rendement comparable à celui du marché des placements immobiliers indirects sur le long terme, assurent les experts de Raiffeisen. Sans oublier un risque plus important à cause du manque de diversification.

Ceci dit, une hausse des prix de l'immobilier de 3% par an, ça paraît jouable. Pas sûr, avertit Raiffeisen: le niveau des taux d'intérêt, aujourd'hui légèrement plus élevé, le niveau des prix désormais très élevé et les difficultés croissantes d'accès au crédit pour l'achat d'un logement devraient freiner le potentiel de croissance à l'avenir.

Dans ce contexte, l'immobilier indirect, qui se caractérise par une charge administrative nettement moindre, une diversification et une liquidité accrues (sans oublier les incitations fiscales pour toute une série de véhicules immobiliers) et qui ne s'accompagne d'aucun endettement, va devenir une solution de plus en plus attrayante pour les investisseurs privés qui jadis préférés l'immobilier direct.

La Rédaction

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