Légère progression pour les fonds immobiliers cotés en novembre

Les fonds immobiliers cotés ont affiché une légère progression en novembre. Depuis le début de l'année, l’indice SWIIT enregistre une hausse de +9% (+8,7% fin octobre). Par contre, l'agio moyen se tasse. Il se situe désormais à + 36,5% (+ 37,2% fin octobre). Rien de bien méchant. D'autant plus que les investisseurs restent toujours très demandeurs d'immobilier titrisé. Pour preuve, les fonds cotés ont encore lancé plusieurs augmentations de capital ces dernières semaines. Pour ces prochaines semaines, le marché attend une nouvelle IPO, celle de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial, et surtout la fusion des fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban.

La tendance des fonds immobiliers cotés est assez hésitante ces derniers mois, avec un tassement en septembre, puis une nette reprise en octobre, suivie par une nouvelle progression en novembre, mais légère. Depuis le début de l’année, l’indice SWIIT enregistre une hausse de +9% (+8,7% fin octobre), désormais inférieure à la progression du SMI (+10,4%). Comme d’habitude cette année, parmi tous les véhicules d’immobilier titrisé, les sociétés immobilières mènent le bal, avec une hausse de + 24,7% depuis janvier!

Par contre l’agio moyen se tasse. Il se situe désormais à +36,5% (+ 37,2% fin octobre). Rien de bien grave.

Le spread dépasse toujours les 200 points de base

Globalement, on enregistre toujours une très grosse demande d'immobilier titrisé de la part des investisseurs, une opportunité que les responsables des différents véhicules ont su saisir, avec ces dernières semaines, pas moins de six nouvelles augmentations de capital (on en compte désormais 81 depuis le début de l'année, tous types de véhicules confondus, qui ont cherché à lever près de 8,5 milliards de francs), dont trois pour les fonds cotés, y compris celles des deux fonds entrés en bourse en octobre, Comunus SICAV et PURE Swiss Opportunity REF (PSO). Tous deux ont profité de l'intérêt suscité par leur IPO pour lancer des augmentations de capital, qui doivent se boucler en décembre, de 55 millions de francs pour Comunus SICAV, et de 40 millions pour PSO. Dans les deux cas, avec ces capitaux, les fonds veulent renforcer leur portefeuille et diminuer leur endettement.

Des opérations quasi sans risque au vu de la demande des investisseurs. Il est vrai qu'avec un spread entre le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans et le rendement moyen des fonds cotés qui dépasse toujours les 200 points de base, la balance penche, pour les investisseurs, clairement du côté de l’immobilier titrisé. Avec, comme on le voit depuis des mois, une claire prime aux véhicules les plus importants et les plus liquides, même si leurs agios se sont envolés depuis janvier. 

L’agio de Swisscanto RE Ifca grimpe encore, à +64,2%!

Évidemment, avec le tassement des agios de novembre, la plupart de ces fonds ont vu leur prime baisser ces dernières semaines, mais marginalement. Ils sont encore une grosse demi-douzaine à voir cette prime dépasser 50%, dont le poids lourd de la cote, UBS Swiss Sima, qui pèse 12,2 milliards de francs avec une performance de +7,3% depuis janvier (et un agio de +50% fin novembre). Comme d'habitude, c'est aussi le fonds qui a, et de loin, connu la liquidité la plus élevée, réalisant plus de 10% du volume du marché à lui seul, selon les données publiées par SFP: une moyenne de 7 millions de francs échangés par séance ces 30 derniers jours, pour une moyenne de 64 millions pour l'ensemble des fonds cotés. À noter que les 10 fonds cotés les plus échangés représentent près de 40% du volume moyen du marché. Ce qui, à contrario, signifie que les 10 fonds les moins liquides ne connaissent quasiment aucune activité, ce qui explique que l'on observe parfois de fortes variations du cours de leurs parts, très sensibles à la moindre opération d'achat ou de vente.

UBS Direct Residential bat tous les records depuis qu'il ne va plus fusionner

Imperméable au tassement de novembre, Swisscanto RE Ifca a continué sa hausse, avec un agio de +64,2% (+62,7% fin octobre), soit une hausse de +15,6% depuis le début de l’année.

Mais en novembre, Swisscanto s'est fait dépasser par UBS Direct Residential, qui aurait dû faire partie d'une première fusion des fonds UBS et ex-Credit Suisse en juin, avant que la banque décide de lui laisser son indépendance. Depuis, le fonds cartonne auprès des investisseurs, avec un agio qui atteint désormais +65,4% (+59,4% fin octobre), soit une performance de +26,2% depuis le début de l'année. Cette dernière n'est dépassée que par la hausse remarquable de Comunus SICAV (+29,4%), qui affiche toujours une santé remarquable après son IPO d'octobre, même si, pour ce fonds également, un léger tassement a été observé en novembre (avec un agio désormais de 29,7%).

À l'autre bout de l'échelle, deux autres fonds affichent encore une décote notable: Helvetica Swiss Commercial (-7,6%) et Swiss Central City RE (-5%, avec une belle reprise ces dernières semaines et une performance de +16,6% depuis le début de l'année, dans des volumes d'activité très faibles).

La suite, c'est deux IPO et une fusion pour ces prochaines semaines

Pour l'univers des fonds cotés, les événements importants de ces prochaines semaines seront l’introduction en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre, et de MobiFonds Swiss Property en 2026 (une opération qui suscite l'enthousiasme des investisseurs, avec un agio, si l'on en croit SFP, qui se montait à 22,4% fin novembre).

Fin décembre, on verra enfin la première fusion des fonds UBS et ex-Credit Suisse, avec une opération qui va réunir UBS Green Property et UBS Direct Urban, les investisseurs ne pouvant plus faire opposition à ce stade, précise la banque. D’un point de vue technique, UBS Green Property sera rebaptisé UBS Direct Mixed Urban au 1er janvier 2026. La fusion avec UBS Direct Urban aura ensuite lieu le 31 mars 2026, avec effet rétroactif au 31 décembre 2025.

UBS précise que les conditions de la transaction seront annoncées à la mi-mars 2026, en même temps que les derniers comptes annuels des fonds à fusionner.

 La Rédaction