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Redaktion • Immoday.ch
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Die gute Nachricht für Investoren ist, dass der Anstieg der Immobilienpreise im Grossraum Zürich in den letzten zwölf Monaten angehalten hat: +4,3 %. Laut der Zürcher Kantonalbank (ZKB) dürfte sich dieser Trend in den nächsten zwei Jahren fortsetzen (+4,0 % in der gesamten Schweiz und +4,5 % im Kanton Zürich).
Die weniger erfreuliche Nachricht für dieselben Investoren ist, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bis Ende des Jahres sinken wird. In der Folge werden 46 % der Mieterhaushalte in der Schweiz Anspruch auf eine Mietsenkung haben – und im Kanton Zürich sogar 70 %.
Zürcher Immobilienmarkt als Referenz für urbane Wohninvestitionen
Auch wenn der Zürcher Immobilienmarkt nicht zwingend repräsentativ für die Gesamtschweiz ist, gilt er doch als typisch für jene Art von Immobilien, die für Investoren besonders interessant ist: Wohnliegenschaften in grossen urbanen Zentren. Deshalb sind die jüngsten Ergebnisse des Immobilienbarometers der Zürcher Kantonalbank (ZKB) besonders relevant.
Mindestens zwei weitere Jahre mit steigenden Immobilienpreisen
Wie in der ganzen Schweiz hat der Rückgang der Hypothekarzinsen die Nachfrage nach Wohneigentum angekurbelt, was die Preise in die Höhe getrieben hat.
Nach Berechnungen der ZKB-Ökonomen stiegen die Preise innerhalb eines Jahres im Kanton Zürich um +4,0 % und im Grossraum Zürich – inklusive Agglomerationsgemeinden und der Stadt Winterthur – sogar um +4,3 %.
Da die Nachfrage schweizweit weiterhin deutlich über dem Angebot liegt, geht die ZKB davon aus, dass sich dieser Trend mindestens in den kommenden zwei Jahren fortsetzen wird – mit einem erwarteten jährlichen Preiswachstum von +4,0 % in der Schweiz und +4,5 % im Kanton Zürich in den Jahren 2025 und 2026.
Zum Vergleich: In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise im Grossraum Zürich um rund 240 % gestiegen, an den Ufern des Zürichsees sogar um 270 %.
Rückgang bei den Baugesuchseingaben
Während der Pandemie war die Zahl neuer Bauprojekte deutlich zurückgegangen, bevor 2024 eine Erholung einsetzte. Diese stellte sich jedoch nur als vorübergehendes Phänomen heraus: Im ersten Halbjahr 2025 sank die Zahl der eingereichten Baugesuche erneut, so die ZKB.
Ursachen dafür sind unter anderem verschärfte Bauvorschriften in den Stadtzentren. Konkret wurden im ersten Halbjahr 2025 in der ganzen Schweiz rund 90’000 Baugesuche eingereicht – etwa 20 % weniger als in den Jahren 2017 oder 2018, während die Bevölkerung im gleichen Zeitraum weiter wuchs.
Da die Umsetzung eines Baugesuchs in der Regel rund drei Jahre dauert, werden die im Jahr 2024 (dem Jahr der Erholung) erteilten Baubewilligungen bald auf den Markt kommen, was die Situation vorübergehend entspannen dürfte – jedoch, so die Einschätzung der ZKB, nur zeitlich begrenzt.
Moderateres Mietwachstum in den letzten zwölf Monaten
In den vergangenen zwei Jahren waren die Angebotsmieten in Zürich deutlich gestiegen, mit Wachstumsraten von über 10 %. Im ersten Halbjahr 2025 hat sich diese Entwicklung, insbesondere in der Stadt Zürich, spürbar verlangsamt: Der Anstieg lag unter 4 %.
Diese Beruhigung ist in der ganzen Schweiz zu beobachten und dürfte sich fortsetzen. Die ZKB erwartet für Zürich eine Zunahme der Angebotsmieten um 2,5 % im Jahr 2025 und um 2,0 % im Jahr 2026 (zum Vergleich: für die Schweiz insgesamt wird ein Wachstum von 2,0 % respektive 1,5 % prognostiziert).
Darüber hinaus dürfte die Senkung des Leitzinses durch die SNB auch zu einem Rückgang des hypothekarischen Referenzzinssatzes führen, der bis Ende des Jahres auf 1,25 % sinken könnte.
Laut Analyse der ZKB könnten bei diesem Niveau rund 46 % der Schweizer Mieterhaushalte eine Mietzinssenkung beantragen. Im Kanton Zürich, wo frühere Erhöhungen des Referenzzinssatzes häufiger an die Mieten weitergegeben wurden, könnten sogar 70 % der Haushalte ihr Recht auf tiefere Mieten geltend machen. Dies wird sich spürbar auf die Renditen von Investoren und Immobilienfonds auswirken.
Immoday-Redaktion
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