«Meine Damen, trauen Sie sich! Ihr Beitrag ist von unschätzbarem Wert»

Eine Frau an der Spitze eines Immobilienfonds zu haben, bringt enormen Mehrwert mit sich. Der Beweis: Agnès Haulbert, die den Patrimonium Swiss Real Estate Fund seit dessen Auflegung verwaltet. Der kotierte Fonds will in den nächsten Jahren ein Volumen von 2 Milliarden Franken erreichen. Dieses Wachstum soll einerseits durch die Lancierung neuer Projekte zur Sicherung der Portfolioperformance und andererseits – trotz der insgesamt niedrigen Renditen am Markt – durch gezielte Akquisitionen erreicht werden.

Im Einklang mit seiner Strategie setzt der Patrimonium Swiss Real Estate Fund, der demnächst sein 20-jähriges Bestehen feiert, sein stetiges Wachstum fort. Dies ist angesichts der weiterhin steigenden Immobilienpreise und der immer geringeren Renditen nicht so einfach. Wir haben Agnès Haulbert, Fondsmanagerin, gefragt, wie sie dies zu bewerkstelligen gedenkt.

Agnès Haulbert, was hat sich seit Ihrem letzten Porträt auf Immoday in Ihrer Karriere getan?

Ich betreute nach wie vor den Patrimonium Swiss Real Estate Fund – und dies seit dessen Auflegung. Doch mit dem Ausbau der Teams konzentriere ich mich nun verstärkt auf die Gesamtstrategie und die langfristige Planung. Ich delegiere die rein operative Verwaltung an unsere Asset Manager, die in direktem Kontakt mit den Immobilienverwaltungen stehen. Der Fonds wächst – und damit nimmt auch die Arbeit zu.

Wie hat sich der Fonds in den letzten Jahren entwickelt?

Der Fonds wird nächstes Jahr sein 20-jähriges Bestehen feiern. Der Gesamtwert des Portfolios liegt mittlerweile bei 1,35 Milliarden Franken. Ziel ist es, mittelfristig eine Grösse von 2 Milliarden Franken zu erreichen – durch Akquisitionen, aber auch durch die Nutzung von Baurechten für bestimmte Bestandsliegenschaften und die Lancierung von Entwicklungsprojekten.

Bei Ihnen steht eine Kapitalerhöhung über 80 Millionen Franken an. Wie kann man heute neue Immobilien erwerben, ohne die Qualität des Portfolios zu beeinträchtigen?

Das wird immer schwieriger, zumal der Liquiditätszufluss in den letzten zwei Jahren zu einem Anstieg der Immobilienpreise und einem Rückgang der Renditen geführt hat. Das aufgenommene Kapital dient der Finanzierung der verschiedenen Opportunitäten in der Akquisitionspipeline sowie der Umsetzung des Projekts in Baar (Miteigentum mit der Anlagestiftung), das nach der Umwidmung des Grundstücks demnächst anlaufen wird. Es handelt sich um Investitionen in Höhe von 250 Millionen Franken. 175 Millionen entfallen auf den Fonds und sind auf den Zeitraum 2027–2031 verteilt.

Wie hoch ist die Mindestrendite für die bereits gebauten Liegenschaften?

Wir streben eine Nettorendite von 3% auf den Kaufpreis der Liegenschaft an und dieses Ziel erreichen wir auch weiterhin, vor allem dank unserer hervorragenden lokalen Verankerung, die es uns ermöglicht, Objekte «off market» zu erwerben. Von mehr als 1000 geprüften Objekten kaufen wir letztlich gerade einmal eine Handvoll. Im Gegensatz zu einigen institutionellen Anlegern, die sich auf Neubauten beschränken, investieren wir auch in umfassende Sanierungen von Liegenschaften, die für uns eine Gelegenheit darstellen. Dank unseres hauseigenen technischen Teams, das sich aus Architekten und Ingenieuren zusammensetzt, schaffen wir einen echten Mehrwert für unsere Projekte. So können wir grosse Bauvorhaben bewältigen und die Mieter nötigenfalls befristet anderswo unterbringen.

In den letzten Jahren ist viel Geld in verbriefte Immobilienanlagen geflossen. In letzter Zeit ist jedoch eine deutliche Verlangsamung zu spüren. Einige behaupten, dies sei darauf zurückzuführen, dass es am Markt keine interessanten Immobilien gibt. 

Der Mangel an Objekten, die Qualität bieten und rentabel sind, ist in der Tat der Grund dafür, dass es viel weniger Kapitalerhöhungen gibt. Hätten wir keine Entwicklungsprojekte zu finanzieren und würden wir über keine attraktive Akquisitionspipeline verfügen, hätten wir sicherlich auf eine Kapitalerhöhung verzichtet. Eine Kapitalerhöhung, die lediglich dazu dient, einen Teil der Schulden zu tilgen, verwässert die Dividende und benachteiligt den Anleger. 

Vor 4 Jahren waren Sie eine der wenigen Frauen in der Westschweiz, die mit dem Management eines Fonds betraut war. Hat sich die Situation seither geändert.

Der Wandel in der Branche verläuft langsam und braucht einen langen Atem. Das gilt auch für den Wechsel an der Spitze der Fonds, der sich nur allmählich vollzieht. Dennoch bliebe ich zuversichtlich. Es gibt bereits qualifizierte Kandidatinnen, die diese Positionen übernehmen können, sobald sich entsprechende Möglichkeiten eröffnen.

Glauben Sie, dass die Frauen eine Chance bekommen werden? Oder bleibt der «Boys Club» geschlossen?

Frauen dürften von der zunehmenden Bedeutung der ESG-Kriterien profitieren: Investoren fordern mittlerweile immer mehr Transparenz hinsichtlich der Governance und der Geschlechterverteilung in den Managementteams. Dennoch ist ESG nur ein Anreizsystem. Für die Geschlechtervielfalt ist entscheidend, wie die Positionen letztlich besetzt werden, und nicht das Reporting. Seien wir realistisch: Die Gleichstellung bleibt ein langfristiges Ziel. Glücklicherweise achten die wenigen Frauen, die bereits Führungsverantwortung übernehmen, auf diese Chancengleichheit und setzen sich bei gleicher Qualifikation aktiv für die Integration weiblicher Talente ein.

Ist es ein Vorteil, Frauen im Führungsteam zu haben?

Das ist ein immenser Mehrwert. Männer und Frauen unterscheiden sich oft darin, wie sie Risiken und Chancen einschätzen und damit umgehen. In gemischten Führungsteams bereichern diese ergänzenden Sichtweisen die Debatte, fördern die Flexibilität und führen zu besseren strategischen Entscheiden.

Und noch eine letzte Frage: Was würden Sie einer Frau raten, die in der Immobilienbranche Karriere machen will?

Ganz einfach: Meine Damen, trauen Sie sich! Ihre Kompetenzen sind Ihre besten Argumente und Ihr Beitrag ist von unschätzbarem Wert.

Die Redaktion • Immoday.ch

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