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Immobilier
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Bâtir un portefeuille d’immobilier direct ex nihilo correspond grosso modo à quatre ou cinq années de rendement d’un fonds de placement immobilier indirect. C’est cher payé et probablement pas très intéressant pour des clients privé. Mieux vaut opter pour des produits déjà existants.
Si l’immobilier indirect permet une bonne diversification d’un portefeuille d’actif, les fonds côtés en bourse restent néanmoins très corrélés au marché des actions. En outre, leur liquidité n’est pas optimale, les rendements baissent et les frais de gestion sont élevés. Et pourtant, dans l’environnement actuel des taux bas, l’immobilier indirect, avec ses dividendes stables reste incontournable. L’analyse de Stéphane Monier, CIO de la banque privée genevoise Lombard Odier.
L’immobilier indirect est présenté comme une bonne diversification d’un portefeuille d’actifs, mais est-ce vraiment le cas ?
Le problème c’est que l’on constate que les fonds immobiliers cotés en bourse affichent une très forte corrélation avec le marché des actions, ce qui rend difficile la diversification du portefeuille. Mais, avec des instruments spécifiques, on arrive à corriger ce handicap pour nos clients.
Le fait que l’immobilier indirect soit peu liquide n’est-ce pas un autre problème ?
En effet, on sait que l’immobilier est un actif très illiquide, en particulier l’immobilier direct. Pour augmenter cette liquidité, on peut opter pour l’immobilier indirect, et plus spécifiquement des fonds de placement coté en bourse. Reste que leur liquidité n'est pas extraordinaire non plus, mais, à nouveau, il faut voir le contexte global : quelle serait l'alternative ? Les obligations, sont certes liquides, mais elles offrent aujourd’hui un rendement misérable, quand il n'est pas négatif. En outre, si notre client a acquis de l’immobilier indirect pour le rendement, la liquidité n’est pas vraiment un souci, puisque ces positions sont destinées à être conservées sur le long terme.
Reste que le rendement de l’immobilier indirect n’est pas très excitant.
On pourrait en effet considérer que le rendement actuel de l’immobilier indirect, en général entre 3 et 3,5 %, n’est pas très élevé. Mais ça reste quand même au moins 2 points de pourcent plus élevé que l’alternative, qui serait l’obligataire.
Par contre, les frais de gestion des meilleurs fonds en immobilier indirect, eux, sont élevés.
C’est un des éléments qu’il faut prendre en compte quand on sélectionne un fonds. Nous faisons aussi attention à la taille du fonds. En général, plus elle est petite, plus les frais de gestion sont élevés. Il y a un certain nombre de coûts fixes incompressibles.
De ce point de vue, pour les clients très fortunés, ou pour les institutionnels, ne vaut-il pas mieux acheter de l'immobilier direct ?
Ce serait techniquement possible, mais ce serait oublier que si l’on commence à zéro, les coûts de constitution d’un portefeuille immobilier sont énormes, si l’on prend en compte toutes les études, les frais légaux et les frais de transaction. On estime qu’ils s’élèvent rapidement à 15 % de la valeur du portefeuille. Dans un monde où les rendements immobiliers sont assez bas, bâtir un portefeuille ex nihilo correspond grosso modo à quatre ou cinq années de rendement. C’est quand même cher payé !
C’est pour cette raison que l’on propose à nos clients des solutions alternatives, par exemple des partenariats avec des gros fonds de placement immobilier qui existent déjà. Ils font une augmentation de capital, qui leur permet d’acquérir des nouveaux biens qui les intéressent depuis longtemps et nous, nous souscrivons à tout ou partie de cette augmentation de capital, pour le compte de nos clients. Ça permet d’éviter d’avoir des rendements négatifs les premières années et de bénéficier des compétences de gestion d’un fonds qui a fait ses preuves.