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Olivier Toublan - Immoday.ch
Tout le monde n’a pas tous les éléments en main pour bien investir dans l’immobilier indirect
Il n’est jamais superflu de faire appel à des spécialistes, surtout dans un univers aussi peu transparent que l’immobilier indirect non coté. Peu transparent, mais attirant, avec ses rendements stables dans un environnement de taux négatifs. Reste à trouver les bons experts, Laure Carrard en est une.
Dans un précédent article, nous avons pu découvrir l’analyse du marché suisse des fonds immobiliers et la manière dont les experts d’IMvestir Partners SA peuvent aider les gestionnaires à choisir les meilleurs fonds, ceux qui correspondent le mieux à leurs besoins spécifiques. Mais avant de pouvoir conseiller les investisseurs, ces experts effectuent un important travail en amont, qui va de la visite des immeubles à l’analyse des frais de gestion ou de la qualité des gestionnaires. Les explications de Laure Carrard, spécialiste des fonds immobiliers indirects, et directrice d’IMvestir Partners SA.
Laure Carrard, avant de rentrer dans le vif du sujet, pouvez-vous nous expliquer comment l’aventure d’IMvestir Partners SA a commencé ?
Imvestir Partners SA a été fondée en 2018 avec le but de collecter les données sur les véhicules de placements immobiliers. Base de données précieuse d’une part, pour publier les chiffres sur la plateforme digitale Immoday et d’autre part, pour soutenir l’établissement de nos analyses détaillées quantitatives et qualitatives. Dès 2020, le panel des services proposés a été élargi avec l’arrivée de nouvelles compétences dans la société : sont nouvellement proposés le conseil en placements, le soutien à la création de nouveaux véhicules, l’organisation de manifestations dans l’industrie, etc.
Dans un précédent article, vous nous avez expliqué comment vous conseillez vos clients dans le choix des fonds immobiliers. Mais vous leur proposez aussi des conseils pour leur stratégie d’investissement.
Absolument, nous proposons de construire une allocation d’actifs en immobilier indirect : nous analysons avec lui ses besoins, ce qu'il possède déjà comme immobilier direct et indirect, et la manière dont il veut diversifier son allocation, selon le type d'immobilier et sa localisation géographique. Sachant qu'une bonne allocation va dépendre de son horizon temporel, de son appétence au risque, de ses besoins en liquidité, par exemple s’il a des rentes à payer s’il s’agit d’une Caisse de Pensions. Ceci nous permettra de déterminer avec lui une allocation tactique et une allocation stratégique à plus long terme dans cette classe d’actifs.
Est-ce que cela va jusqu'à la constitution d'un portefeuille ?
Oui, c’est également un service que nous proposons. Nous offrons un conseil d’allocation en prenant en compte les différents véhicules d’investissement possibles, qu’ils soient cotés ou non, avec une répartition géographique et sectorielle optimale et un suivi des statistiques du portefeuille. Que ce soit sa performance par rapport à un indice défini, sa volatilité, le niveau de son agio, le rendement du dividende, et tous les autres éléments souhaités par l'investisseur. En résumé, nous proposons de l’aide à la décision pour un investissement en particulier ou des mandats de conseil permanent.
Vous l’aidez aussi à acquérir des parts de fonds ?
Ce n’est pas une activité qu’Imvestir Partners SA propose, néanmoins, nous avons les experts dans ce domaine dans notre réseau partenaires.
Finalement, pourquoi est-ce qu'une caisse de pension ferait appel à vos services ? Est-ce qu'elle n'a pas les compétences en interne pour analyser ses investissements immobiliers ?
Certaines très grosses caisses les ont, ça ne fait aucun doute. Mais il y a aussi un grand nombre de plus petites caisses qui n’ont pas toutes les compétences à l’interne ou simplement pas assez de ressources. Elles peuvent s’appuyer sur des spécialistes externes et indépendants pour les conseiller dans leur allocation d’actifs immobiliers. Nos services peuvent donner un avis indépendant qui pourra être soumis au comité de placements de ces caisses pour asseoir la décision du gestionnaire de portefeuille.
Ce qui est votre cas ?
Ce qui est notre cas. On aide notre client à déterminer sa stratégie, dans quel type d’immobilier il veut aller, ce qui va dépendre de ses besoins de liquidité et de rendement. On va ensuite l’aider à choisir les meilleurs véhicules d’investissement pour cette stratégie. Ce qui, dans l’immobilier indirect, n’est pas aussi facile que de choisir une action. La complexité des véhicules d’investissement n’est pas la même, ni leur transparence, surtout quand ce sont des fonds non cotés, dont bon nombre de gérants de caisses de pension ignorent parfois même l’existence. D’où la nécessité de faire appel à des experts qui ont une vue globale de ce marché.
Ça doit quand même coûter cher, au final ?
Il s’agit d’un conseil ponctuel ou régulier avec des frais fixes moins onéreux (on parle de quelques milliers de francs) qu’un management fee annuel basé sur une masse sous gestion de plusieurs millions. Ainsi, ce service peut parfois être moins cher qu’avoir des experts à l’interne. D’ailleurs, certaines grandes caisses de pension, qui pourraient se payer ces experts trouvent que c’est trop cher, et que c’est plus rationnel de faire appel à des conseillers externes. Nous sommes dans une phase où toutes les caisses de pension réfléchissent à leurs frais, analysent leurs coûts de gestion et tous les coûts qui leur sont facturés. Et plusieurs se rendent compte qu’ils sont très élevés, et qu’elles pourraient les optimiser en faisant appel à des compétences externes.
Olivier Toublan - Immoday.ch