Calme plat pour les opérations en capital au mois de juin

La canicule du mois de juin semble avoir tétanisé les ardeurs de l'immobilier titrisé. Le premier semestre 2026 aura néanmoins été de bonne tenue, avec l'arrivée de deux nouveaux fonds et deux IPO. Sans oublier 37 augmentations de capital (y compris celles qui ne sont pas encore bouclées), pour un total de 3,7 milliards de francs. C'est néanmoins en deçà du premier semestre de 2025. Probablement parce que l'immobilier bien situé offrant des rendements encore corrects commence à se faire très, très rare. Sans oublier, le 1er juillet, la reprise de Sustainable RE par Patrimonium, qui poursuit la consolidation du secteur.

Ça faisait longtemps que ce n'était pas arrivé: calme plat pour l'immobilier titrisé au mois de juin! Pas la moindre petite augmentation de capital à se mettre sous la dent. 

Cela n'empêche pas un premier semestre de bonne tenue, avec deux IPO, l'arrivée de deux nouveaux fonds et, si l'on s'en tient aux montants effectivement levés par les fonds cotés et non cotés (2,8 milliards de francs), une hausse de 38% par rapport à 2025.

Baisse de rythme de l'immobilier titrisé pris dans son ensemble

Par contre si l'on élargit un peu le spectre, en incluant les fondations de placement et les capitaux souhaités mais pas encore levés, le paysage est un peu différent, avec 37 augmentations de capital (y compris, donc, celles qui ne sont pas encore bouclées), pour un total de 3,7 milliards de francs demandés aux investisseurs à la fin de ce premier semestre 2026.

Par rapport à l'année dernière, on est en retrait. On comptait en effet, fin juin 2025, trois lancements et deux IPO, mais surtout 46 augmentations de capital, pour un total de 5,2 milliards de francs. 

La différence vient essentiellement d'un nombre moins élevé, en juin 2026, d'annonces pour le deuxième semestre. Ce qui pourrait d'ailleurs rapidement changer, car les velléités sont nombreuses si l'on en croit les responsables de plusieurs fonds de placements immobiliers.

L'immobilier intéressant se fait rare

Il n'empêche, globalement, on constate un ralentissement. Pour les spécialistes interrogés le problème n'est pas une baisse d'intérêt de la part des investisseurs, qui privilégient toujours l'immobilier comme investissement stable et peu risqué, mais, comme le résume Agnès Haulbert, Fund Manager de Patrimonium Asset Management, "le manque de biens de qualité, qui explique le tarissement des augmentations de capital sur le marché".

On constate d'ailleurs que plusieurs grands fonds historiques n'ont pas fait d'augmentation de capital ces derniers mois, pour ne pas diluer le rendement de leur portefeuille. D'autres préfèrent se concentrer sur le lancement de nouveaux projets. Comme nous l'expliquait Gabriela Theus, directrice générale d'Immofonds Asset Management, "face à l’afflux de capitaux, beaucoup achètent des immeubles de qualité moyenne à des rendements très bas. Nous préférons développer nos propres projets pour dégager des rentabilités nettement plus élevées et garantir la qualité du portefeuille."

Reprise de Sustainable RE par Patrimonium

Le secteur n'a cependant pas été totalement inactif durant le mois de juin, puisque sa consolidation se poursuit, avec l'annonce de la reprise de Sustainable Real Estate AG par Patrimonium Holding AG. L'opération a eu lieu officiellement le 1er juillet, suite à l’accord de la FINMA.

Au cours des prochains mois, explique un communiqué, il est prévu d'examiner d'autres synergies et gains d'efficacité, ainsi que les possibilités et l'intérêt d'une fusion entre les entités immobilières de Patrimonium Asset Management AG, actuellement gérées séparément, et Sustainable Real Estate Switzerland. 

Deux IPO au premier semestre: une qui a cartonné, l'autre moins

Profitons de ce mois de juin très  calme pour faire le point sur les IPO et les arrivées du premier semestre 2026.

La première cotation a été celle de MobiFonds Swiss Property, début mars. Le fonds, qui a été lancé en 2013 et qui affiche aujourd'hui une capitalisation boursière d'un peu plus de 1,2 milliard de francs, se concentre essentiellement sur les constructions récentes dans le résidentiel. Fin juin, le fonds affichait un agio de 40,6%, supérieur à la moyenne du secteur (34,6%), et une performance totale de 8,1%, là encore nettement supérieure à celle du secteur (+0,8%). 

Deuxième IPO, à la mi-mai, celle de Pretium Real Estate Fund. Le fonds, qui investit avant tout dans du résidentiel en Suisse alémanique, a bouclé le semestre avec un agio de 4,2%, pour une performance légèrement positive de +0,2%. Bref, ce n'est pas un enthousiasme délirant de la part des investisseurs. Peut-être est-ce dû à la taille du véhicule, qui pèse un peu moins de 300 millions de francs en bourse, largement en dessous de ce qui est considéré comme la taille critique.

Deux nouveaux véhicules sont arrivés sur le marché lors du premier semestre

Le premier semestre 2026 a également vu l'arrivée de deux nouveaux fonds. D'abord Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, qui a fait beaucoup parler de lui puisqu'il est directement arrivé en bourse, le premier avril. Là encore, l'enthousiasme des investisseurs, qui préfèrent clairement le résidentiel au commercial, n'a pas été délirant. Fin juin, le fonds, qui pèse un peu moins de 530 millions en bourse, affichait un agio de 5,8%, pour une performance de +4,5%, ce qui est, là encore, mieux que la moyenne du secteur.

En février, on aura également vu l'arrivée de Fondiaria SICAV, non coté, qui se focalise sur l'immobilier résidentiel en Suisse alémanique avec un portefeuille d'une valeur totale d'environ 600 millions de francs.

La Rédaction • Immoday.ch

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