Fonds cotés: consolidation et plusieurs nouveaux Funds Managers nommés en juillet

Le mois de juillet aura été compliqué pour les fonds de placements cotés, avec un tassement des performances. L'indice SWIIT repasse dans le rouge, à -0,4% depuis le début de l'année. On est très loin de la performance du SMI (+8,3%), mais aussi des autres grandes catégories d'immobilier, comme les sociétés immobilières (+6,2%) et les fonds non cotés (+3,1%). Une seule nouvelle augmentation de capital a été annoncée au mois de juillet: Solvalor 61, qui cherche à lever 145 millions de francs. On note aussi la promotion de deux nouveaux Fund Managers chez UBS.

Les mois se suivent et se ressemblent pour les fonds immobiliers cotés, dans un marché assez apathique et sans tendance claire. Après avoir grappillé quelques points au mois de juin, l'indice SWIIT a de nouveau terminé le mois en territoire négatif, à -0,4% fin juillet (+0,8% fin juin).

L'écart se creuse avec le SMI (+8,3%) mais aussi avec l'indice REAL des sociétés immobilières (+6,2%) et même, comme c'est le cas depuis plusieurs mois, avec les fonds non cotés (+3,1% selon l'Immo Desk de la BCV).

Quant au spread avec les obligations de la Confédération à 10 ans, il est repassé en dessous des 200 points de base, voire même en dessous des 150 points pour certains fonds. Rien de bien inquiétant au vu de la demande qui persiste pour l'immobilier titrisé, mais avec des spreads aussi faibles, la situation est quand même à surveiller.

Changement inattendu de CEO chez JSSREM

La grande nouvelle de ces derniers jours c'est le départ de Virginie Bordry, CEO de JSS Real Estate Management SA (qui gère le Suisse Romande Property Fund, qui affiche le rendement total le plus élevé de tous les fonds cotés depuis le début de l'année: +11,3%, pour un agio de 17,1%.). Elle est remplacée par Samuel Egger. 

L'homme n'est pas vraiment un inconnu. Cela fait en effet près de 13 ans qu'il est actif dans l'immobilier titrisé. Fort d'un diplôme obtenu en 2005 a l'université de Fribourg, il a longtemps travaillé chez Credit Suisse, puis UBS. Ses dernières responsabilités étaient celles de Fund Manager, depuis 2013, d'UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» (auparavant CS REF Siat) et, depuis 2017, d'UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Interswiss», (auparavant Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss).

Comme l'explique dans le communiqué de presse Oliver Cartade, Président du Conseil d’administration de JSS Real Estate Management SA: «Samuel Egger est un leader chevronné dont la grande expertise, couvrant l’ensemble du cycle de vie immobilier, permettra d’apporter de la croissance institutionnelle et de la performance, tout en générant une valeur forte et durable pour nos investisseurs.»

Deux nouveaux gérants pour les fonds UBS

Suite au départ de Samuel Egger, l'UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» sera désormais géré, ad interim pour l'instant, par Marcin Paszkowski, qui travaille depuis maintenant plus de 15 ans chez UBS, d'abord dans la recherche immobilière, ensuite dans l'immobilier titrisé.

Rappelons que l'UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» est le plus grand fonds purement résidentiel suisse, avec, fin juillet, un agio de 45,1%, et une capitalisation boursière de 4,3 milliards de francs. Autrement dit c'est le deuxième plus gros fonds immobilier coté en Suisse, après UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima». 

Quant au fonds UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Interswiss», le nouveau fund manager est Jürgen Zimmermann, qui après avoir travaillé depuis pendant plusieurs années chez divers consultants, est actif depuis 14 ans chez UBS, dans l'immobilier titrisé. Rappelons que, comme l'indique son nom, le fonds investit essentiellement dans des projets et des immeubles à usage commercial voire à utilisation mixte. Fin juillet, il affichait un agio de 6,4% pour une fortune totale de 2,6 milliards, fin mars.

Une seule augmentation de capital pour les fonds cotés en juillet

Mis à part ces changements, le mois de juillet a été très calme: vacances, canicules, marchés un peu turbulents et taux longs qui se redressent, bref, l'environnement n'a pas été propice à une activité soutenue sur le front des augmentations de capital. Ce qui explique pourquoi on n'en compte qu'une seule concernant les fonds cotés au mois de juillet: Solvalor 61, qui veut lever 145 millions de francs en octobre. Comme le précise un communiqué, cette augmentation de capital servira à financer des acquisitions déjà sécurisées, ainsi que des projets de construction et de rénovation en cours.

Mais pas de panique: si l'activité de ces deux derniers mois a été atone, plusieurs opérations devraient être annoncées ces prochaines semaines pour la fin de l'été et l'automne, si l'on en croit les déclarations des gérants de fonds.

Quelques belles performances depuis le début de l'année

Si l'on en revient aux performances de fin juillet, certains fonds se détachent, malgré un agio moyen en légère baisse à 32,7% (34,6% fin juin).

Depuis le début de l'année, la meilleure performance est à mettre, comme nous l'avons dit, au crédit du Suisse Romande Property Fund, avec un rendement total de +11,3%. Il est suivi par Sustainable Real Estate (+9,8%, pour un agio de 5,6%). Et finalement, pour terminer le podium, ZIF Immobilien Direkt CH, avec une performance totale de +8,9% depuis janvier pour un agio de 29,8%.

Ces bons chiffres ne doivent pas faire oublier qu'environ la moitié des fonds affichent une performance négative depuis le début de l'année, parfois importante. En bas du classement, on trouve Pure Swiss Opportunity, avec un disagio de -12,1% fin juillet pour un rendement total de -10,9%. 

La correction de juillet a aussi touché les fonds préférés les investisseurs

Sur ce podium des mauvaises performances, on note aussi Patrimonium Swiss RE avec une baisse de -7,1% depuis janvier pour un agio de 19,4%, et Procimmo Residential, en baisse de -5,8 % (pour un agio de 20 %).

La correction de ces dernières semaines a également touché les fonds les plus appréciés des investisseurs. Fin juin, ils étaient encore six à afficher un agio supérieur à 50%. Fin juillet, ils ne sont plus que quatre: Swisscanto RE Ifca avec une prime de 58,1% (58,9% fin juin), suivi par Streetbox Real Estate et son agio de 57,9% (50,5% fin juin), UBS Direct Residential (55,6% ; 52,7% fin juin), et, pour fermer la marche, Immofonds avec un agio de 51,2%.

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