Un marché immobilier solide, mais sous tension: Les enseignements du CIFI Swiss Property Benchmark 2025

Les derniers résultats du CIFI Swiss Property Benchmark confirment que l'année 2025 a été particulièrement positive pour les investissements immobiliers avec un rendement total de 6,1% (2024: 4,4%). Les prix sont à la hausse, les cash-flows sont restés stables, et les loyers ont poursuivi leur augmentation, avec une hausse médiane de +3,7% pour le résidentiel et +7,6% pour les bureaux et commerces. Depuis 2005, la hausse cumulée des loyers se monte à +31%, alors que la hausse des salaires n'a été que de +9%. Cet écart met en évidence une tension croissante entre évolution des loyers et budget des ménages.

Depuis maintenant plus de 30 ans, le CIFI Swiss Property Benchmark est très attendu par les professionnels de l'immobilier: il permet en effet de faire le point sur l'exercice écoulé.

Exercice marqué par une solide performance pour les investisseurs immobiliers avec, en 2025, un rendement total (net cash flow + évolution de valeur) de 6,1% (2024: 4,4%): 6,8% pour le résidentiel (un peu plus de 25% depuis 2021), et 4,8% pour les immeubles de bureaux et commerciaux (un peu moins de 20 % depuis 2021).

Depuis 20 ans, les loyers augmentent beaucoup plus vite que les salaires réels

Pourtant, cette année, au-delà des performances, un indicateur a particulièrement retenu l’attention: depuis 2005, le CIFI a calculé que la hausse moyenne des loyers se monte à +31%, alors que la hausse réelle des salaires n'a été que de 9%. Soit, comme l'a résumé Donato Scognamiglio, président du CIFI, depuis 20 ans, une hausse moyenne réelle de 1% par année, correction faite de l’inflation. Historiquement, loyers et salaires (ou PIB) ont tendance à évoluer de manière plus corrélée.

Ce qui n'a de nouveau pas été le cas en 2025, comme le montre le benchmark, qui s'appuie, pour ses calculs, sur plus de 16'000 immeubles d'une valeur de marché d'environ 330 milliards de francs. En effet, la hausse des loyers s'est poursuivie, voire s'est même accélérée en 2025, avec une progression des loyers médians de +3,7% dans le résidentiel (après +4,5% en 2024) et +7,6% pour les bureaux et commerces (2024: +2,9%). Pour un PIB en progression de +1,4% en 2025.

Une situation à la fois tendue et ambiguë pour les locataires en Suisse

Avec comme conséquence que, pour les nouveaux locataires, la situation commence à devenir insupportable, si l'on en croit l'ASLOCA, même si, pour de nombreux foyers, grâce aux nombreuses protections dont ils bénéficient et à la baisse des taux, les loyers existants ont légèrement baissé (-1%) depuis 2005. Mais pour bénéficier de cette baisse, il fallait rester dans le même appartement pendant 20 ans!

Comment résoudre la situation? Pendant la présentation du benchmark, Donato Scognamiglio a souligné que la question du logement reste un thème central pour les politiciens, bien conscients de l'existence du problème, mais qui n'arrivent pas à se mettre d'accord pour trouver une solution, entre les partisans d'une libéralisation des constructions et des loyers, et les défenseurs de l'environnement et des locataires, qui dénoncent les bénéfices encaissés par les promoteurs et les investisseurs immobiliers. Il manque une vision commune pour résoudre la problématique. Bref, aujourd'hui, la situation est inextricable. Mais c'est une autre histoire, dont on reparlera encore souvent ces prochaines années.  

Fin de la phase de correction pour les bureaux et le commercial

Revenons aux chiffres publiés par le CIFI, pour décortiquer le rendement total 2025.

D'une part, le Net Cash Flow est resté stable, à 2,9% pour les immeubles résidentiels (2024: 2,9%) et à 3,1% pour les surfaces de bureaux et commerciales (2024: 3,0%).

D'autre part, le prix des biens s'est encore renforcé, en moyenne de +3,1% en 2025 (2024: +1,5%). Avec, sans surprise, des différences entre le résidentiel (+3,9%) et les surfaces de bureaux et commerciales (+1,7%; 2024: -0,1%).

Pour le CIFI, ces chiffres confirment l'attrait toujours élevé du résidentiel dans le contexte actuel. Par ailleurs, le redressement des valeurs dans le segment bureaux et commercial suggère que la phase de correction, puis de stagnation, observée en 2023 et 2024 touche à sa fin.

La conjoncture reste favorable pour l'immobilier

Dans son ensemble, en 2025, la conjoncture est restée favorable pour l'immobilier. D'abord, la croissance économique continue à bien se tenir (+1,4%) même si la croissance de l'emploi se tasse (+0,2%). Ensuite, l'immigration nette reste importante (70'000 personnes en 2025). Conséquence de cette demande, le taux de vacance, mesuré ici comme la part financière de loyer non-réalisé, est resté bas en 2025: 2,2% pour les immeubles résidentiels (idem en 2024) et 5,4% pour les surfaces de bureaux et commerciales (2024: 5,8%; 2021: 6,8%). Dans l'ensemble, au vu d'une demande toujours supérieure à l'offre, la situation ne devrait guère changer en 2026, selon le CIFI.

En effet, la situation économique globale favorise le secteur, avec une demande croissante de la part des investisseurs pour des actifs tangibles perçus comme sûrs et, de la part des investisseurs étrangers, pour des actifs tangibles sûrs ET en francs suisses. Même si, comme l'a remarqué Donato Scognamiglio, on a constaté avec les perturbations qui ont fait vaciller le marché boursier au mois de mars, que les véhicules immobiliers cotés n'étaient pas immunisés contre la volatilité des bourses.

Le marché s'attend à une légère hausse des taux hypothécaires

La guerre en Iran a d'ailleurs rappelé à tous les investisseurs que des décisions géopolitiques peuvent bouleverser les marchés en quelques jours. Bref, que les risques existent.

Mais ils ne devraient pas pour autant perturber sérieusement le marché immobilier suisse, estime le CIFI. En effet, on l’a vu, les conditions macro-économiques et démographiques demeurent solides, et l'inflation devrait rester modérée, ce qui devrait garantir le maintien d'un environnement de taux d'intérêt bas.

Ceci dit, les taux longs remontent légèrement et le marché anticipe une hausse des taux SARON de 0,25% d'ici un an, estime le CIFI. Idem pour les prêts hypothécaires à taux fixe, où le marché prévoit également une légère hausse des taux à long terme au cours des deux prochaines années. Mais, au final, conclut Donato Scognamiglio, à moins d'un accident géopolitique majeur qui ferait grimper l’inflation et les taux, l'immobilier suisse devrait continuer de jouer son rôle de valeur refuge, offrant un rendement attractif, du moins pour l'immobilier direct, au regard des obligations d'État.

La Rédaction • Immoday.ch