In Zürich ist das Risiko einer Immobilienblase weltweit am höchsten

Das Risiko einer Immobilienblase ist in Zürich hoch und in Genf erhöht. Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert aber von tiefen Zinsen und bleibt ein guter Schutz gegen die Inflation. Das schützt ihn.

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 ist das Risiko einer Immobilienblase in Zürich hoch und in Genf erhöht. Der Schweizer Immobilienmarkt verfügt allerdings über mehrere Trümpfe, die ihn schützen: Kaufen ist nach wie vor deutlich interessanter als Mieten, besonders in den grossen Städten, und eine Liegenschaft bleibt ein guter Schutz gegen die Inflation. Letztlich hängt die Gesundheit der Branche in der Schweiz trotz dieser Trümpfe aber vor allem an den tiefen Finanzierungskosten. Die Blase könnte also platzen, wenn die Zinsen drehen.

Wie jedes Jahr veröffentlicht die UBS ihren Index zum Risiko einer Immobilienblase in den wichtigsten Städten der Welt. Dieses Jahr belegt Zürich mit klarem Abstand den ersten Platz, in der Kategorie hohes Risiko, und löst Miami ab (das diese Position in den beiden Vorjahren innehatte). Genf folgt auf dem sechsten Platz, mit erhöhtem Blasenrisiko.

Für die UBS zeigen sich die Anzeichen einer Blase (deren Existenz sich selbstverständlich erst im Nachhinein bestätigen lässt, wenn sie platzt) in erster Linie am Preisniveau im Verhältnis zum Einkommen der Bevölkerung.

Der Schweizer Immobilienmarkt behält dennoch mehrere Trümpfe

In den meisten «Risikostädten», erklärt die Bank, machen die jährlichen Nutzungskosten einer neu erworbenen Wohnung – einschliesslich Hypothekarzinsen und Unterhalt – mehr als 40% des Einkommens einer qualifizierten Fachkraft aus. Laut dem Mieterinnen- und Mieterverband trifft das in etwa auch auf die Schweiz zu.

Trotz des hohen Preisniveaus ist Kaufen in der Schweiz heute allerdings deutlich interessanter als Mieten, besonders in grossen Städten wie Zürich und Genf. Möglich machen das sehr tiefe Hypothekarfinanzierungskosten, welche die Nachfrage stützen und damit ein Platzen der Blase verhindern.

Zudem ist die Immobilie in der Schweiz nach wie vor ein guter Schutz gegen die Inflation, was auf zahlreiche andere von der UBS untersuchte Städte nicht zutrifft.

Denn anders als man beim Blick allein auf den Schweizer Markt meinen könnte, bleibt die Immobilie eine riskante Anlage: In mehr als der Hälfte der von der UBS analysierten Städte sind die Preise in den vergangenen zwölf Monaten gesunken, und dasselbe gilt für die vergangenen fünf Jahre. Auch in Märkten, die man für unsinkbar halten würde, wie Hongkong oder London.

In der Schweiz machen die Hypothekarzinsen den Unterschied

In Zürich oder Genf ist das offensichtlich nicht der Fall. In den vergangenen 20 Jahren verzeichnete Zürich unter allen von der UBS untersuchten Städten sogar den stärksten Anstieg der Wohnungspreise. Die Attraktivität des Standorts und der Zuzug internationaler Fachkräfte, namentlich aus der Technologie- und der KI-Branche, stützen die Nachfrage nach Wohnraum, erklärt die Bank.

Gleichzeitig liegt die Leerstandsquote nahe null, während das Angebot an Wohneigentum deutlich unter seinem historischen Niveau bleibt.

Dennoch bleibt das Blasenrisiko für die Bank hoch, weil der Markt zunehmend von günstigen Finanzierungskosten abhängt. Die Analyse deckt sich damit mit jener der SNB, die in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht die Immobilienpreise gemessen an den üblichen Bewertungsindikatoren als 20 bis 40% zu hoch einstuft – und vor allem als sehr anfällig für einen möglichen Zinsanstieg.

Die hohen Zinsen in Nordamerika haben das Blasenrisiko gesenkt

Zum Schluss ein Gesamtüberblick: Unter den vom UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 analysierten Städten liegen Zürich und Tokio in der höchsten Risikokategorie. Miami fällt zurück in die Kategorie erhöhtes Risiko, in der sich auch Dubai, Seoul, Genf und Lissabon finden.

Ein moderates Risiko einer Immobilienblase zeigt sich in Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hongkong und Singapur. In Europa gehören auch Amsterdam, Madrid, Frankfurt, München und Mailand in diese Kategorie, während das Blasenrisiko in Paris und London als gering eingestuft wird. Ausserhalb Europas gelten nur New York, San Francisco und São Paulo als Märkte mit geringem Blasenrisiko. In den nordamerikanischen Städten ist das Blasenrisiko in den vergangenen Jahren gesunken, weil die steigenden Finanzierungskosten – die Hypothekarzinsen auf 30 Jahre haben, während dieser Artikel entsteht, gerade die Marke von 7% überschritten – die Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter belasten und die Nachfrage bremsen.

Die Immoday-Redaktion

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