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Redaktion • Immoday.ch
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Der gewichtete Durchschnittssatz der von den Banken gewährten Hypothekarforderungen liegt derzeit bei 1,37 % – knapp unterhalb der Schwelle von 1,38 %, welche eine Anpassung des Referenzzinssatzes rechtfertigt. Folglich wurde dieser vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) auf 1,25 % gesenkt. Gemäss Berechnungen der Zürcher Kantonalbank werden rund 46 % der Haushalte in der Schweiz Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 % geltend machen können. In Fällen, in denen seit Jahresbeginn – als der Referenzzinssatz noch bei 1,75 % lag – keine Anpassung erfolgte, kann die Mietzinsreduktion sogar bis zu nahezu 10 % betragen.
Eine Anpassung war zwar gegen Ende des Jahres erwartet worden, doch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) wollte nicht länger zuwarten: Anfang September verkündete es die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,25 %. Bereits im März war der Satz von 1,75 % auf 1,50 % gesenkt worden – eine logische Folge der Reduktion des SNB-Leitzinses, der inzwischen bei 0 % liegt.
Eine marginal begründete Senkung – mit erheblicher Wirkung für Eigentümer
Die Entscheidung ist im Wesentlichen technischer Natur: Laut Mitteilung des BWO liegt der gewichtete Durchschnitt der von Banken gewährten Hypothekarforderungen aktuell bei 1,37 %, also minimal unter dem Schwellenwert von 1,38 %, welcher die Anpassung des für Mietverträge relevanten Referenzzinssatzes auslöst.
Somit genügte ein minimaler Ausschlag, um diese Senkung auszulösen – deren Konsequenzen für Eigentümer jedoch erheblich sind. Denn nun wird ein bedeutender Anteil der Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 % haben, vorausgesetzt, der betreffende Mietzins basiert auf dem bisherigen Referenzzinssatz und nicht auf einem älteren Wert. Diese Reduktion kann allerdings teilweise oder vollständig durch andere Parameter kompensiert werden, namentlich durch die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIKP) zu 40 %, durch gestiegene Betriebskosten der Liegenschaft, durch wertvermehrende Investitionen oder durch vorhandene Reserven für Mietzinserhöhungen.
46 % der Schweizer Haushalte könnten Mietzinssenkungen verlangen
Gemäss einer aktuellen Analyse der Zürcher Kantonalbank können bei einem Niveau von 1,25 % rund 46 % der Schweizer Haushalte eine Mietzinssenkung verlangen. Im Kanton Zürich – wo die früheren Erhöhungen des Referenzzinssatzes häufiger an die Mieten weitergegeben wurden – liegt dieser Anteil gar bei 70 %.
Diese Reduktionen, die bis nahe 10 % erreichen können, falls seit Jahresbeginn keine Mietanpassungen vorgenommen wurden, werden die Renditen von Investoren und Immobilienanlagefonds spürbar belasten.
Es sei denn, die Vermieter machen – wie es das Gesetz erlaubt – von ihrem Recht Gebrauch, sich solchen Senkungen zu widersetzen. In diesem Fall müssen sie jedoch nachweisen, dass der strittige Mietzins unterhalb des orts- und quartierüblichen Mietniveaus liegt oder dass er ihnen eine unzureichende Rendite verschafft. Angesichts des aktuellen Umfelds mit nahezu kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen in den letzten beiden Jahren – was die Bruttorenditen der Investitionen beflügelt hat – dürfte dies allerdings nicht einfach sein.
Immoday-Redaktion
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