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Gilles Basses
Plaidoyer pour des indicateurs partagés
En Suisse, et dans sa grande majorité, les investissements immobiliers sont concentrés sur des immeubles en exploitation. Ils offrent une source de revenus récurrents et un rendement direct. Cependant et afin de bénéficier d’une vue d’ensemble de la performance des actifs immobiliers, les experts déterminent annuellement la valeur vénale des immeubles. C’est un bon moyen de mesurer la variation des valeurs et d’en connaître le rendement indirect.
Ces deux indicateurs, rendement direct et indirect, sont relativement bien connus et permettent sur un cycle régulier, usuellement annuel, de déterminer la performance d’un immeuble, respectivement d’un portefeuille d’immeubles et de pouvoir le comparer au reste de la branche.
Nous souhaitons dans cet article aborder les différents indicateurs qui nous semblent pertinents de systématiquement mettre en place afin de piloter les investissements avec la meilleure visibilité possible. Pour ce faire, nous nous appuyons sur les différentes phases qui constituent à proprement parler l’activité du développement immobilier (voir schéma 1).
Schéma 1 : Phases du développement immobilier (Source : Fundim SA)
L’essence même du développement immobilier étant sa singularité, il est difficile d’harmoniser sa performance sur une base annuelle. La durée varie d’une phase à l’autre et diffère significativement en fonction de la nature du projet. Les prises de valeurs s’effectuent dans des proportionnalités différentes en fonction des jalons atteints. Il est donc nécessaire d’avoir une vue d’ensemble de la création de valeur de l’investissement en considérant de manière distincte les périodes où les capitaux sont immobilisés.
Mesurer la performance d’un investissement dans le développement immobilier : les indicateurs.
Le Taux de Rendement Interne net (TRI) annualisé
Ce taux mesure la rentabilité annualisée moyenne d’un investissement réalisé. Il intègre les flux négatifs relatifs aux capitaux appelés et les flux positifs liés aux remboursements des capitaux et aux distributions. Pour être complet, il tient également compte, à la date du calcul, de la valeur liquidative détenue dans le véhicule d’investissement.
Le TRI permet de mesurer et suivre l’évolution de la performance des projets immobiliers. Ce taux est généralement net car il prend en compte les frais de gestion, la commission de surperformance, la fiscalité et l’impact de la trésorerie.
Pour être représentatif, il est recommandé de calculer le TRI dès le premier flux financier. Il offre ainsi la possibilité d’apprécier l’évolution de la performance des capitaux immobilisés. Cet indicateur est plus connu dans sa terminologie anglo-saxonne SI-IRR (Since-Inception Internal Rate of Return).
Les multiples de rendement : définitions
Pour faciliter la compréhension, voici un schéma qui intègre le fonctionnement des flux dans une SCmPC.
Performance Réalisée: DPI (Distributions to Paid-in-Capital) = (B + C) / A
Ce multiple exprime la somme des capitaux remboursés et des distributions de gains en capitaux divisé par le total des capitaux appelés. Son ratio indique le retour effectif des fonds. On parle ici de performance réalisée.
Performance Non Réalisée: RPVI (Residual Value to Paid-In) = D / A
Ce multiple correspond aux valeurs liquidatives des investissements en cours divisé par les capitaux appelés. Son ratio informe du retour potentiel des capitaux et des distributions de gains en capitaux restant à rembourser, c’est-à-dire la performance non réalisée.
Performance Totale: TVPI (Total Value to Paid-in-Capital) = (B + C+ D) / A
Ce multiple de rendement correspond au ratio suivant : somme des capitaux remboursés, des distributions de gains en capitaux et des valeurs liquidatives des investissements en cours divisé par les capitaux appelés. Le ratio permet de mesurer la performance réalisée et non réalisée.
Il en résulte que le TVPI = DPI + RVPI.
Dans le graphique 2, nous présentons un exemple de l’évolution des différents indicateurs de performances appliqué à un développement immobilier type.
Pour comparer ce qui est comparable
A ce jour, l’investissement dans le développement immobilier, via des SCmPC, reste très confidentiel. Aucun indicateur de performance, comme ceux présentés ci-dessus, n’est officiellement reconnu par la SFAMA. Il nous semble légitime de communiquer sur ces indicateurs, à l’instar de nos confrères anglosaxons, afin de pouvoir les démocratiser et que l’industrie puisse bénéficier d’outils de référence adaptés à notre métier.