Wie werden sich die indirekten Immobilienanlagen 2026 entwickeln? Fondsmanager antworten

Die Immo 26 bot uns Gelegenheit, bei den Fachleuten für indirekte Immobilienanlagen den Puls zu fühlen: Welche Befürchtungen und Hoffnungen hegen sie für das Jahr 2026? Auch wenn sie davon ausgehen, dass sich indirekte Immobilienanlagen auch in diesem Jahr sehr gut entwickeln werden, zeichnen sich doch einige Wolken am Horizont ab. So wird es beispielsweise immer schwieriger, Liegenschaften mit zufriedenstellenden Renditen zu finden, während weiterhin immer mehr Investorenkapital in den Sektor fliesst. Kurzfristig bereiten die geopolitischen Risiken und langfristig die zunehmenden gesetzlichen Auflagen Sorgen, die die Entwicklung des Immobiliensektors behindern könnten.

Mitte Januar trafen sich an der Immo 26 in Zürich erneut alle, die in der Schweiz im Bereich der indirekten Immobilienanlagen Rang und Namen haben. Welche Sorgen und Hoffnungen hegen die Fachleute dieses Bereichs nach dem Boom-Jahr 2025? 

1. 2026 wird ruhiger als 2025 

SWIIT und Agios im Aufwind, mehr als 9 Milliarden Franken an eingeworbenem Kapital: Für den Bereich der verbrieften Immobilienanlagen war 2025 ein ausgesprochen gutes Jahr. Laut allen befragten Fachleuten dürfte auch 2026 ein ausgezeichnetes, aber etwas ruhigeres Jahr werden. Einerseits sind die Investoren weiterhin interessiert, auch wenn das Preisniveau einige von ihnen allmählich abschreckt. Andererseits wird es für die Anlagevehikel immer schwieriger, interessante Objekte zu finden.

2. Auch 2026 wird es zahlreiche Kapitalerhöhungen sowie die Auflegung neuer Fonds geben

Trotz aller Herausforderungen scheinen die Fonds weiter wachsen zu wollen. Mehrere Kapitalerhöhungen sowie die Auflegung mehrerer neuer Produkte sind bereits in Vorbereitung. Dazu gehören nicht kotierte Anlagefonds, L-QIF und auch ein Fonds mit Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien: der Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Angesichts seiner Grösse wird er am 1. April gleich an der Börse kotiert.

3. 2025 sind viele private Investoren neu dazugekommen

Es mag ein Klischee sein, aber solange sich der Spread zu den 10-jährigen Eidgenossen anhaltend bei rund 200 Basispunkten bewegt, werden die Immobilienanlagen und insbesondere die verbrieften Immobilienanlagen weiterhin von einer starken Nachfrage seitens der Anleger gestützt. Berichten zufolge kamen 2025 vor allem private Anleger massenhaft hinzu. Dies würde die Outperformance der steuerbefreiten Fonds erklären. Ein Trend, der sich trotz der bereits hohen Agios 2026 fortsetzen dürfte.

4. Auch ausländische Investoren wollen ihre Schweizer Franken anlegen

Zusätzlichen Auftrieb erhält der Markt für indirekte Immobilienanlagen durch ausländische Privatanleger, die Zuflucht im Schweizer Franken suchen. Die Gründe, weshalb sie sich für verbriefte Immobilienanlagen entscheiden, um ihre Schweizer Franken zu investieren, sind weitgehend dieselben wie bei den Schweizer Anlegern: Solidität der Vermögenswerte, auf lange Sicht steigende Preise, relativ geringe Volatilität und auf kurze Sicht stabile Renditen.

5. Das grösste Risiko auf kurze Sicht ist geopolitischer Natur 

Für alle befragten Fachleute könnte einzig ein Zinsanstieg das Jahr 2026 aus dem Gleichgewicht bringen. Ein solcher könnte kaum anders als durch ein unerwartetes geopolitisches Ereignis ausgelöst werden. Wie sich nach dem Ausbruch des russisch-ukrainischen Krieges gezeigt hat, kann sich ein Zinsanstieg sehr rasch auf die indirekten Immobilienanlagen auswirken. Die geopolitischen Risiken von heute bestanden allerdings bereits in den Jahren 2024 und 2025, ohne dass sich dies negativ auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hätte.

6. Längerfristig könnten sich geopolitische Turbulenzen für den Schweizer Markt der indirekten Immobilienanlagen paradoxerweise als vorteilhaft erweisen.

Wie die Optimisten anmerken, neigen Anleger umso mehr dazu, in Länder mit stabilen Währungen wie die Schweiz zu flüchten, je unübersichtlicher die Lage im Ausland wird. Sie investieren dann in ebenfalls stabile Vermögenswerte wie Gold und Silber – deren Preise in den letzten Wochen übrigens tatsächlich in die Höhe geschossen sind – oder eben in Immobilien. Somit könnte eine geopolitische Krise dem Schweizer Immobilienmarkt paradoxerweise zugutekommen, sobald die Märkte den ersten Schock verdaut haben.

7. Langfristig betrachtet stellt die Regulierung das Hauptrisiko dar

Laut den Fachleuten stellt die Zunahme der gesetzlichen und administrativen Auflagen – insbesondere in Bezug auf Nachhaltigkeit, Baurecht, Flächennutzung etc. – auf lange Sicht das grösste Risiko dar. Vor allem die zahlreichen von Mieterschutzorganisationen lancierten Initiativen sorgen für viel Unsicherheit. Zur Erinnerung: In Kürze stehen die eidgenössische Volksinitiative «Ja zum Schutz vor missbräuchlichen Mieten (Mietpreis-Initiative)» sowie rund zehn kantonale Initiativen an – fünf davon allein in Zürich –, über die mehrheitlich noch vor Ende 2026 abgestimmt wird.

8. Renditen, die allmählich zum Problem werden

Wo soll das ganze Kapital, das die Anleger in Immobilienanlagevehikel stecken, investiert werden? Dies ist heute die Hauptsorge der Verwalter dieser Anlagegefässe. Wie kürzlich durchgeführte Transaktionen aufgezeigt haben, ist die Bruttorendite für Wohnimmobilien in Zentrumslagen grosser Städte wieder unter 3% gefallen. Auf diesem Niveau können Pensionskassen noch zukaufen, da ihr Hauptanliegen darin besteht, einen regelmässigen Cashflow zu generieren, um die Renten auszahlen zu können. Für die Anlagefonds beginnt es jedoch problematisch zu werden. Denn unter diesen Bedingungen senkt jeder Zukauf die Rendite des Portfolios.

9. Für kleine Fonds ist die Lage schwieriger als für grosse

Für kleine Fonds ist die beschriebene Problematik bedeutender als für grosse. Bei einem Portfolio von 500 Millionen Franken wirkt sich der Kauf einer Immobilie für 50 Millionen Franken spürbar auf die Rendite aus. Bei Fonds mit einem Vermögen von 3 oder 4 Milliarden Franken verwässert sich die Auswirkung hingegen stärker. Diese Fonds können sich daher einige Zukäufe von Immobilien mit tieferen Renditen leisten, sofern dies aufgrund der guten Standorte und nachhaltigen Cashflows wirtschaftlich gerechtfertigt ist.

10. Off-Market-Suche nach noch akzeptablen Renditen

Wie kann man unter diesen Umständen noch interessante Immobilien finden? Einige Fachleute versichern, dass sich immer noch Off-Market-Immobilien finden lassen, die in den Zentren grosser Städte gelegen sind und eine Rendite von etwa 3,8% erbringen. Dafür sind ein gutes Netzwerk und eine aufmerksame Marktbeobachtung erforderlich, um zu erfahren, bei welchen Immobilien ein Verkauf zur Sprache steht.

11. Mehr Investitionen in der Peripherie 

Eine andere Möglichkeit zur Sicherung der Rendite besteht darin, die Komfortzone – also die grossen Zentren – zu verlassen und sich in der Peripherie umzusehen. Es gibt daher Fonds, die Immobilien in Städten wie Monthey (VS) oder Delémont (JU) erwerben. Dort gibt es nach wie vor Liegenschaften mit Bruttorenditen von über 4%, ohne dass das Leerstandsrisiko wesentlich höher ist als in den grossen Zentren.

12. Was tun, wenn man nicht mehr in Zukäufe investieren möchte? 

Eine dritte Möglichkeit ist, Zukäufe auf strategisch wichtige Objekte zu beschränken und die Zeit zu nutzen, um die Gebäude im eigenen Portfolio zu optimieren. Bei vielen Gebäuden besteht Renovierungsbedarf – schon allein, um ihre Nachhaltigkeit zu verbessern. Für die Assetmanager mögen Renovierungen weniger spannend sein als der An- und Verkauf von Immobilien, für eine nachhaltige Portfolio-Gesundheit sind sie jedoch unerlässlich. 

13. Unter den derzeitigen Bedingungen werden die besten Assetmanager ihren Wert unter Beweis stellen

Die weniger klassischen Anlagestrategien machen die Arbeit der Assetmanager anspruchsvoller, aber auch spannender. Die Anforderungen werden grösser und verlangen Sorgfalt und Disziplin, damit die Entscheide die Portfoliorendite nicht beeinträchtigen. Kurz: Im heutigen Umfeld können sich die Besten beweisen.

14. Nicht kotierte Fonds haben den Vorteil, dass sie kein Agio haben, dafür aber Liquiditätsprobleme

Angesichts des Höhenflugs der Agios kotierter Fonds hätte man erwarten können, dass sich viele qualifizierte Anleger nicht kotierten Anlagevehikeln zuwenden würden. Dies schien auch eine kürzlich von der Hochschule Luzern unter mehr als 200 Pensionskassen durchgeführte Umfrage zu prognostizieren. Die befragten Fondsverwalter können diesen Trend in der Praxis jedoch nicht erkennen. Die Pensionskassen halten die kotierten Fonds zwar für zu teuer, die mit den nicht kotierten Fonds verbundenen Liquiditätsprobleme bleiben für sie jedoch ein entscheidendes Hindernis. 

15. Private Eigentümer zeigen zunehmendes Interesse an Swaps

Ein weiterer Trend ist, dass Schweizer Anleger, insbesondere Privatpersonen, zunehmend Interesse an Asset-Swaps zeigen. Dabei bringen sie ihre Immobilien als Sacheinlage in ein Anlagevehikel ein und erhalten dafür Anteile an diesem. Denn angesichts der Flut von Vorschriften und Nachhaltigkeitsauflagen und des Renovierungsbedarfs haben sie immer weniger Lust, ihre Liegenschaften in Eigenregie zu verwalten. Sie lassen sich daher immer öfter davon überzeugen, diese Aufgabe professionellen Verwaltern zu überlassen und gleichzeitig die Liquidität ihrer Vermögenswerte zu erhöhen.

16. Die Vermögensverwalter zeigen endlich Interesse an indirekten Immobilienanlagen 

In der Deutschschweiz war dieser Trend bereits seit einigen Jahren zu beobachten, nun wird er auch in der Westschweiz immer deutlicher: Die Privatbanken und Vermögensverwalter haben indirekte Immobilienanlagen entdeckt. Zwar sind Immobilienanlagen schon seit Langem ein fester Bestandteil ihrer Vermögensallokation, bisher beschränkten sie sich jedoch auf direkte Immobilienanlagen. Heute empfehlen die Banker auch indirekte Immobilienanlagen. Die Gründe dafür sind immer dieselben: die Solidität der Vermögenswerte, die stabilen Renditen und die Tatsache, dass ausländische Kunden damit auf einfache Weise in Schweizer Franken in Immobilien investieren können.
Immoday-Redaktion 

Folgen Sie uns auf LinkedIn.