Konsolidierung der kotierten Immobilienfonds im Juni

Der Juni (wie übrigens das gesamte 1. Halbjahr 2025) verlief für die kotierten Immobilienfonds zwar etwas schleppend, doch Ende Juni lag ihre durchschnittliche YTD-Performance (+3,2%) über derjenigen des SMI (+2,3%). Obschon sich der Spread gegenüber den Eidgenossen verengt hat, sind die kotierten Immobilienfonds bei den Anlegern weiterhin sehr gefragt. Seit Jahresbeginn wurden rund 15 Kapitalerhöhungen durchgeführt, mit denen fast 1,8 Milliarden Franken aufgenommen wurden. Zudem sind drei Börsengänge geplant.

Es ist, als hätte die Hitze im Juni nicht nur unserem Körper zu schaffen gemacht, sondern auch auf die Börsenperformance gedrückt – zumindest auf die der kotierten Immobilienfonds. In den letzten Wochen war bei diesen nämlich eine leichte Abschwächung zu beobachten, wobei das durchschnittliche Agio gemäss SFP im Juni von 33,2% auf 32,8% zurückging. Es handelt sich dabei wohl um eine Konsolidierungsphase, nachdem der SWIIT im Mai um 3,5% zugelegt hatte.

Mit einer YTD-Performance von 3,2% entwickelte sich der SWIIT bisher zwar etwas zögerlich, aber doch besser als der SMI, dessen YTD-Performance noch 2,3% betrug, nachdem er im Juni 2,7% verloren hatte.

Das 1. Halbjahr 2025 bestätigt erneut das Interesse der Anleger

Was Ankündigungen von Kapitalerhöhungen bei kotierten Fonds betrifft, war es im Juni sehr ruhig. Betrachtet man jedoch das gesamte 1. Halbjahr 2025, so war die Tätigkeit am Primärmarkt mit rund 15 Kapitalerhöhungen im Gesamtvolumen von fast 1,8 Milliarden Franken beachtlich. (Übrigens waren auch die nicht kotierten Fonds und die Anlagestiftungen in dieser Hinsicht sehr aktiv: Beide Kategorien haben ihrerseits ebenfalls je rund 15 Kapitalerhöhungen durchgeführt.)

Bei den kotierten Fonds gab es einige sehr grosse Kapitalmarkttransaktionen. So schloss der UBS Swiss Sima im April eine Kapitalerhöhung um 356 Millionen Franken ab und die SICAV Edmond de Rothschild will für ihr Teilvermögen Swiss bis zu 390 Millionen Franken aufnehmen und diese Kapitalerhöhung noch vor dem Herbst abschliessen.

Die Anzahl und das Volumen der in der ersten Jahreshälfte lancierten und zum Teil bereits abgeschlossenen Kapitalerhöhungen beweisen erneut, dass Immobilienfonds für die Anleger nach wie vor attraktiv sind.

Der einzige Wermutstropfen ist der Rückgang des Spreads gegenüber den Eidgenossen auf nunmehr weniger als 200 Basispunkte. Die durchschnittliche Dividendenrendite der kotierten Fonds sank laut SFP auf 2,34%, was eine logische Folge des seit nunmehr 18 Monaten zu beobachtenden starken Anstiegs der Agios sowie des Endes der Zinsinversion ist. Dies ist jedoch vorerst kein Problem, da dieser Spread nach wie vor eindeutig für Investitionen in indirekte Immobilienanlagen spricht. 

Drei Neuzugänge

Die Dynamik des Universums der kotierten Immobilienfonds zeigt sich auch darin, dass neue Fonds hinzukommen: Drei bisher nicht kotierte Fonds sollen es in der nächsten Zeit sein. Da ist zunächst der Pure Swiss Opportunity REF, der angekündigt hat, noch in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 an die Börse gehen zu wollen. Dasselbe gilt für die Comunus SICAV, deren Börsengang für den Frühherbst geplant ist, wie von der Fondsleitung bestätigt wurde.

Der MobiFonds Swiss Property schliesslich plant, sich 2026 an der SIX Swiss Exchange kotieren zu lassen. Das wird ein sehr grosser Börsengang, denn der Fonds war Ende Juni etwas mehr als eine Milliarde Franken wert. Interessanterweise hat die Fondsleitung deutlich gemacht, dass sie sich für den Börsengang entschieden hat, weil dieser eine höhere Liquidität verspricht – ein Beweis (unter anderen) dafür, dass diese Anlageklasse für Anleger attraktiv ist.

In unserer Zusammenfassung des 1. Halbjahres 2025 darf auch die Kotierung des Helvetica Swiss Opportunity zu Beginn des Jahres (gefolgt von der Fusion mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund Ende Juni) nicht vergessen werden.

Apropos Fusionen: Die gesamte Branche wartet natürlich gespannt auf die Zusammenlegung der ehemaligen CS-Immobilienfonds mit den bisherigen UBS-Immobilienfonds. Die Fusion der vier Fonds UBS REF LivingPlus, UBS REF Hospitality, UBS Direct Residential und Residentia soll noch vor Ende Jahr erfolgen. 

Es dominieren immer dieselben Fonds

Die Konsolidierung im Juni änderte nichts an den Präferenzen der Anleger. Fünf Fonds weisen nach wie vor ein Agio von über 50% auf, obwohl die meisten davon in den letzten Wochen rückläufig waren.

Da ist zunächst der UBS Direct Residential mit einem Agio von 56,1%. Seine spektakuläre YTD-Performance von 14,9% ist die beste der gesamten Branche.

Etwas anders sieht es beim Streetbox Real Estate aus. Er ist bei den Anlegern zwar immer noch sehr beliebt und wies per Ende Juni ein Agio von +52,9% aus. Er hat jedoch etwas an Glanz verloren, denn er verzeichnete in den letzten Monaten eine recht starke Korrektur: Ende Mai betrug sein Agio noch 56,8% und Ende März sogar 66%. Seine YTD-Performance belief sich per Ende Juni auf nur noch 1,8%.

Der Dritte im Bunde ist der Solvalor 61 mit einem Agio von 52,1%; seine YTD-Performance von fast 10% ist die dritthöchste aller kotierten Schweizer Immobilienfonds.

Mit seinem Agio von +51,5% gehört auch der UBS CH Residential Siat zu diesem exklusiven Club. Er hat seit Jahresbeginn allerdings lediglich 1% zugelegt.

Zu guter Letzt ist noch der Swisscanto RE IFA zu nennen, der ein Agio von 51,3% und eine YTD-Performance von 5,1% aufweist.

Erwähnenswert ist zudem die gute Performance des Dominicé Swiss Property, der seit Jahresbeginn um 10,3% zugelegt hat und nun ein Agio von 25,5% aufweist.

Ein Dutzend Fonds mit negativer YTD-Performance

Die gute Performance der meisten kotierten Immobilienfonds in den letzten Monaten darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass einige Fonds die Anleger weiterhin kaum zu begeistern vermögen. Ein halbes Dutzend weist sogar ein Disagio auf. Häufig handelt es sich dabei um recht kleine Vehikel (mit einem Börsenwert von weniger als 500 Millionen Franken), die unter anderem wahrscheinlich auch unter ihrer geringen Liquidität leiden.

Auch am unteren Ende der Rangliste finden sich die immer gleichen Fonds wieder: der Sustainable Real Estate CH, der zwar seit Jahresbeginn um 6,4% zugelegt hat, aber immer noch ein Disagio von 11,3% aufweist, sowie der Swiss Central City (Disagio: 12,6%, trotz einer YTD-Performance von 6,6%).

Erwähnenswert ist zudem der Helvetica Swiss Commercial, der durch die Fusion mit dem Helvetica Swiss Opportunity Ende Juni beflügelt wurde. Zwar weist der Fonds immer noch ein Disagio von 7,1% auf, nach der Fusion verzeichnete er jedoch eine deutliche Erholung. In den letzten Wochen ist der Fonds nämlich in die Höhe geschossen, sodass seine YTD-Performance nun 5,3% beträgt. Ende Mai war sie (bzw. der gewichtete Durchschnitt der YTD-Performances der beiden Fonds vor der Fusion) noch leicht negativ.

Bemerkenswert ist zudem, dass rund ein Dutzend Fonds eine negative YTD-Performance aufweisen, darunter der UBS Direct Hospitality (−3,8%, bei einem Agio von 27,8%), der Helvetica Swiss Living (−3,5%, bei einem Disagio von 1,8%) und der Schroder ImmoPlus (−3,1%, bei einem Agio von 17,4%).

Immoday-Redaktion 

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