Les sociétés immobilières ont continué leur progression en novembre

Pas de répit pour les sociétés immobilières, qui poursuivent leur hausse, avec fin novembre une performance moyenne de +20,5%. Ce qui est nettement mieux que les fonds immobiliers (+9%) et même que le SMI (+10,4%). Avec en tête, Hiag Immo (+39,7%) et Zueblin (+44,5%). Depuis janvier, toutes les sociétés immobilières affichent une performance positive. Néanmoins les investisseurs restent sélectifs, avec un trio de sociétés qui subissent toujours une décote importante.

 Les sociétés immobilières ont poursuivi leur hausse au mois de novembre, après la correction de l'été. Avec, aujourd'hui, une prime moyenne qui grimpe à 24,7% et qui retrouve presque le sommet atteint fin juin (+27,2%). On est pourtant toujours assez loin de l’agio moyen des fonds cotés, qui s’est élevé à +36,5% fin novembre.

Quant à la performance des sociétés immobilières, elle s'élève à +20,5% depuis janvier. C’est toujours nettement mieux que le SMI (+10,4%), mais aussi que les autres catégories d’immobilier titrisé, puisque les fonds cotés progressent de +9% depuis le début de l’année et les fonds non cotés de +5,9%. La performance des sociétés immobilières est d’autant plus impressionnante que celle de 2024 était déjà très bonne avec un rendement total de 14,2%!

Les grosses capitalisations dominent le bal

Parmi les meilleures performances de l’année, quasi toutes les grosses capitalisations. À l’exception de PSP Swiss Property (+13,6%), tous les poids lourds affichent des performances notables. Avec d’abord Intershop (+31,4%), suivi par Allreal et Mobimo (+ 26,7%), et enfin Swiss Prime Site (SPS), avec une hausse de +23,8%.

Rappelons que SPS, la plus importante capitalisation boursière du secteur, qui pèse un peu plus de 9,5 milliards de francs, a réalisé il y a quelques semaines la plus grosse opération en capital de l’année pour l’immobilier titrisé, une émission obligataire de 500 millions d’euros, d'une durée de 6 ans, avec un coupon annuel fixe de 3,125%. Comme l’expliquait Marcel Kucher, actuel directeur financier et futur CEO de Swiss Prime Site:

À l’heure où l’immobilier suisse est considéré comme une valeur refuge, nous sommes fiers d’être la première société immobilière suisse à accéder au marché obligataire européen. Ce placement réussi diversifie davantage nos sources de financement. La forte sursouscription témoigne de notre excellent accès à l’un des marchés de capitaux les plus profonds et les plus stables au monde, ainsi que de la confiance des investisseurs dans notre portefeuille et notre stratégie.

Pour rappel, Swiss Prime Site avait déjà levé 300 millions de francs en février, pour acquérir un portefeuille d’immeubles locatifs. 

Les cas particuliers de HIAG Immo et de Zueblin

Même si les grosses capitalisations dominent, les meilleures performances du secteur sont à mettre au crédit de deux sociétés immobilières plus petites: d’abord Zueblin, qui continue d’impressionner avec une performance de +44,5% depuis le début de l’année (après une hausse de +31% en 2024), ce qui représente désormais une prime de +7,4%. La société vient de publier ses résultats semestriels, avec un bénéfice qui a été quasi multiplié par deux, à 4,3 millions de francs. Le taux de vacance, même s’il a baissé, reste relativement élevé, à 4,3%.

Bien entendu, ce ne sont pas seulement ces résultats qui expliquent la performance du véhicule. Comme on le rappelle chaque mois, le flottant de Zueblin est faible – le groupe est contrôlé par une poignée d’investisseurs – et sa liquidité minuscule. Dans ce contexte, il suffit d’un petit nombre de transactions pour faire bouger le titre de manière spectaculaire, ce qui explique d’ailleurs sa volatilité assez importante ces derniers mois.

Rappelons que, pour la plupart des sociétés immobilières, les problèmes de liquidité sont aussi importants que ceux rencontrés par la majorité des fonds immobiliers côté. En effet, les quatre principales sociétés immobilières représentent plus de 85% de la liquidité totale du secteur! Et plus de 40% pour le seul Swiss Prime Site (avec un volume moyen quotidien de 15 millions de francs ces 30 derniers jours, selon SFP, pour un volume total de 34 millions pour tout l’univers des sociétés immobilières cotées)

Toutes les sociétés immobilières sont dans le vert depuis janvier

Meilleure performance du secteur, HIAG Immo progresse de +39,7% depuis janvier (+33,9% fin octobre), ce qui permet à la société d’afficher de nouveau une prime, modeste, de +1,5%. Là encore, le volume des transactions est faible et la volatilité du titre importante.

Plus largement, depuis le début de l’année, toutes les sociétés immobilières affichent une performance positive. Malgré cela, elles sont trois à encore subir une décote fin novembre.

D’abord Zug Estates (-4,2% et une performance de +5,7% depuis janvier); Novavest (-5,6%, malgré une performance de +17,2% depuis le début de l’année); et en queue de peloton, encore une fois, SF Urban Properties, avec une décote de -15,2% (pour une performance de seulement +4% depuis janvier). C’est toujours la plus forte décote et la moins bonne performance de tout le secteur. La société était pourtant plutôt satisfaite de ses résultats semestriels, publiés il y a quelques semaines. Ils ne semblent cependant pas avoir encoreconvaincus les investisseurs.

La Rédaction Immoday

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