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Immobilier
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Dans l’immobilier, il n’y a pas que des investisseurs accrochés à un rendement certes stable mais de plus en plus maigre. Certains veulent prendre plus de risques, quitte à ne rien toucher les deux ou trois premières années. Pour eux aussi, il existe des fonds immobiliers. Mais il faut être d’accord de bloquer son investissement pour quelques années, ces fonds plus agressifs étant en général fermés.
Alors que, souvent, les banques privées se contentent de lancer un fonds de fonds immobilier, Pictet s’est voulu plus ambitieux. La banque genevoise a lancé un fonds qui a investi un peu plus de 1,5 milliard d’euros pour créer un portefeuille d’immeubles dans plusieurs grandes villes européennes. Une stratégie qui entraîne des coûts importants pour l’émetteur, qui obèrent la performance des premiers exercices. Pour l’investisseur, l’intérêt est à long terme, avec des rendements qui devraient, de loin, dépasser ceux des fonds immobiliers cotés traditionnels. Zsolt Kohalmi, responsable des investissements immobilier de la banque privée genevoise Pictet, raconte comment il a créé son fonds, Elevation.
Zsolt Kohalmi, quelles sont vos principales craintes pour l'immobilier ?
Il y a en effet un danger de saturation. Comme bon nombre d'investisseurs voient aujourd'hui l'immobilier comme la panacée, beaucoup de capitaux sont investis dans ce type d'actifs, ce qui génère une certaine exubérance qui pourrait créer une bulle. D'autant plus que l'économie en général n’affiche pas vraiment une santé extraordinaire. C’est pour cette raison-là que nous restons très prudents et sélectifs quand il s’agit de nouvelles acquisitions d’actifs.
Ce qui ne vous a pourtant pas empêché de lancer votre propre fonds, il y a 18 mois. N’est-ce pas un peu paradoxal ?
Nous avons voulu créer un fonds, appelé Elevation, avec notre propre portefeuille d’immobilier direct, et avec une stratégie d’investissement de plus-value (« Value-Add ») qui promet des rendements intéressants sur un horizon de 6-8 ans. Ce fonds a d’ailleurs eu un certain succès, puisqu’il a levé 700 million d'euros en moins d’une année. Au final, avec la dette et l'effet de levier, cela nous a fait quand même un peu plus de 1.5 milliard d'euros à investir dans l'immobilier direct.
Quelle est votre stratégie d’investissement ?
Géographiquement, on s’est concentré sur les smart cities européennes, en première ligne de la transformation numérique de l’économie et qui bénéficient d’une dynamique démographique positive. C’est là qu’il y a aujourd’hui, à mon sens, les meilleures opportunités pour l’investissement immobilier. En outre, comme les banques ont été assez prudentes avec leurs crédits depuis la crise financière, cela a entraîné des taux de rénovation et de construction nettement inférieurs à la moyenne à long terme. La
conséquence étant que, depuis la crise, une part de l’immobilier européen n’a pas été suffisamment entretenue donc ne répond plus aux besoins du locataire moderne. En somme, tout cela crée des opportunités d’investissement.
C'est quand même très compliqué de construire ex nihilo un portefeuille d'immobilier direct. Ne serait-ce pas plus simple de passer par des fonds déjà existant ?
Cela dépend des compétences que vous détenez. En effet, la démarche demande un investissement significatif de la part de la banque, avec l'engagement de professionnels sur place, qui maîtrisent parfaitement leur métier. Jusqu’à présent, j’ai investi 21 milliards de dollars tout au long de ma carrière dans l’immobilier direct. J’espère donc avoir les connaissances requises pour acquérir des immeubles. Pour donner un exemple concret, nous avons mis en place aussi une équipe de 14 spécialistes, dans six pays afin d’assurer un déploiement correct.
Les coûts, pour lancer un tel fonds, sont très importants. Ça n'effraie pas les investisseurs, qui craignent pour leur rendement ?
C’est vrai, les coûts sont, au départ, très importants. Ce qui demande un véritable investissement de la part de la banque, en argent mais aussi en temps, puisque ça nous a pris plus de 2 ans pour créer ce fonds. Du point de vue de l'investisseur, les avantages à long terme de cette stratégie qui porte ses fruits sur 6 à 8 ans, devraient plus que compenser l'investissement initial.
Ce qui limite donc le nombre d'investisseurs intéressés.
Effectivement, d’ailleurs ce n’est pas pour rien que ce genre de fonds est fermé, pour des investisseurs qui sont d’accord de s’engager dans un véhicule, moins liquide, où ce qui compte ce n’est pas le rendement à court terme, mais l'augmentation à long terme de la valeur des actifs immobiliers détenus dans le portefeuille.
Et concrètement, à quel rendement peut-on s'attendre aujourd’hui pour ce type d’immobilier?
Le rendement est évidemment toujours dépendant du risque et de l'horizon temporel. Pour les types de stratégie d’investissement de plus-value comme celle de notre fonds, on peut s'attendre à une performance annualisée à deux chiffres. Si on veut rester liquide, on peut se cantonner aux fonds d’immobilier résidentiel, avec peu de dette, mais rendement qui plafonne entre 2,5 et 3,0 %.
Olivier Toublan pour Immoday