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Immobilien
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Olivier Toublan, Immoday
Im Bereich der Immobilienanlagen gibt es nicht nur Investoren, die unbedingt auf eine stabile – aber auch immer magerere – Rendite aus sind. Einige möchten ein grösseres Risiko eingehen, selbst wenn dies bedeutet, zwei oder drei Jahre lang gar keine Rendite zu erhalten. Auch für diese Investoren gibt es Immobilienfonds. Doch man muss bereit sein, das Kapital über mehrere Jahre anzulegen, da es sich bei diesen aggressiveren Fonds in der Regel um geschlossene Vehikel handelt.
Während sich Privatbanken häufig damit zufrieden geben, einen Immobiliendachfonds zu lancieren, wollte Pictet etwas ambitionierter sein. Die Genfer Privatbank hat einen Fonds aufgelegt, der etwas mehr als 1,5 Milliarden Euro investiert hat, um ein Portfolio aus Immobilien in mehreren grossen europäischen Städten zu erstellen – eine Strategie, die für die Emittentin mit hohen Kosten verbunden ist, welche die Performance der ersten Geschäftsjahre belasten. Für die Investoren ist ein solcher Fonds langfristig interessant, da er Renditen abwirft, die weitaus höher sind als diejenigen traditioneller kotierter Immobilienfonds. Zslolt Kohami, Global Head of Real Estate bei der Genfer Privatbank Pictet, erzählt, wie der Fonds Elevation aufgelegt wurde.
Zsolt Kohalmi, was sind Ihre größten Ängste in Bezug auf Immobilienanlagen?
Es besteht in der Tat ein Sättigungsrisiko. Da viele Anleger die Immobilien derzeit als Wundermittel erachten, wird viel Kapital in diese Anlagekategorie investiert, was zu Übertreibungen führt und letztlich in einer Blase münden könnte. Dies umso mehr, als die Wirtschaft insgesamt nicht besonders gut dasteht. Aus diesem Grund sind wir bei Käufen neuer Immobilienanlagen sehr vorsichtig und selektiv.
Dies hat Sie jedoch nicht davon abgehalten, vor 18 Monaten Ihren eigenen Fonds aufzulegen. Ist das nicht etwas paradox?
Wir wollten einen Fonds lancieren, der aus unserem eigenen Portfolio direkter Immobilienanlagen besteht, eine Value-Add-Strategie verfolgt und über einen Anlagehorizont von 6 bis 8 Jahren interessante Renditen abwirft. Er heisst im Übrigen Elevation und hat Erfolg, denn es ist ihm gelungen, in weniger als einem Jahr Kapital in Höhe von 700 Millionen Euro aufzunehmen. Mit der Verschuldung und dem Hebeleffekt standen uns letztlich also etwas mehr als 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung, die wir in direkte Immobilien investieren konnten.
Was ist Ihre Anlagestrategie?
Aus geografischer Sicht haben wir uns auf die europäischen Smart Cities konzentriert, die bei der digitalen Transformation der Wirtschaft führend sind und eine positive demografische Dynamik aufweisen. Dort eröffnen sich meines Erachtens heute die besten Chancen für Immobilienanlagen. Da die Banken seit der Finanzkrise bei der Kreditvergabe ziemlich zurückhaltend sind, liegen die Sanierungs- und die Bauquote zudem deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt. Die Folge davon ist, dass seit der Krise ein Teil der europäischen
Immobilien nicht genügend instand gehalten wurde und daher nicht mehr den Bedürfnissen des modernen Mieters entspricht. So ein Marktumfeld bringt gute Anlagechancen mit sich.
Dennoch ist es sehr schwierig, ein Portfolio direkter Immobilienanlagen aus dem Nichts zusammenzustellen. Wäre es nicht einfacher gewesen, den Umweg über bereits bestehende Fonds zu nehmen?
Dies hängt von den Kompetenzen ab, über die man verfügt. Dieser Ansatz erfordert beträchtliche Investitionen seitens der Bank. Zudem müssen Fachleute vor Ort angestellt werden, die ihr Metier aus dem Effeff beherrschen. In meiner bisherigen Karriere habe ich 21 Milliarden Dollar in direkte Immobilienanlagen investiert. Ich hoffe also, über die notwendigen Kenntnisse für den Erwerb von Immobilien zu verfügen. Um Ihnen ein konkretes Beispiel zu geben: Wir haben ein 14-köpfiges Expertenteam zusammengestellt, das in sechs Ländern vor Ort tätig ist, um sicherzustellen, dass alles korrekt abläuft.
Die Kosten für die Lancierung eines solchen Fonds sind beträchtlich. Schreckt das nicht die Investoren ab, die um ihre Rendite bangen.
Das stimmt. Die anfänglichen Kosten sind sehr hoch. Seitens der Banken ist nicht nur ein grosser finanzieller, sondern auch ein erheblicher zeitlicher Aufwand erforderlich. Wir haben mehr als zwei Jahre gebraucht, um diesen Fonds aufzulegen. Was die Anleger betrifft, so dürften die langfristigen Vorteile dieser Strategie, die nach 6 bis 8 Jahren ihre Früchte zeitigt, die ursprüngliche Investition mehr als kompensieren.
Was die Zahl der interessierten Investoren einschränkt.
Effektiv, es kommt im Übrigen nicht von ungefähr, dass ein solcher Fonds geschlossen ist und sich an Anleger richtet, die bereit sind, in ein weniger liquides Vehikel zu investieren, bei welchem nicht die kurzfristige Rendite zählt, sondern die langfristige Wertsteigerung der im Portfolio gehaltenen Immobilien.
Mit welcher Rendite ist bei dieser Immobilienanlage konkret zu rechnen?
Die Rendite hängt natürlich immer vom Risiko und vom Zeithorizont ab. Bei einer solchen Value-Add-Strategie, die unser Fonds verfolgt, kann man mit einer zweistelligen annualisierten Performance rechnen. Will man liquide bleiben, so kann man sich auf Wohnimmobilienfonds mit einer geringen Verschuldungsquote beschränken. Allerdings liegt hier die Rendite bei höchstens 2,5 bis 3,0%.
Olivier Toublan für Immoday