Überblick über die wichtigsten Merkmale der verschiedenen Formen von Vehikeln für verbriefte Immobilienanlagen

In den letzten Jahren wurden immer wieder neue Formen für verbriefte Immobilienanlagen eingeführt. So zum Beispiel der L-QIF. Angesichts dieser Vielfalt kann man als Promotor bisweilen den Überblick verlieren. Daher hat David Kral von Solutions & Funds, einer auf die Strukturierung von Fonds spezialisierten Fondsleitung, diesen Überblick über die Merkmale der einzelnen Vehikelformen, für uns erstellt.

Seit seinem Inkrafttreten wurden in der Schweiz mehrere Vehikel mit direkten oder indirekten Immobilieninvestitionen als L-QIF aufgelegt. Weitere sind in der Pipeline. Aber welche Vorteile hat ein solches Instrument für einen Promotor? Und welche Besonderheiten weisen diese neuen Vehikel für verbriefte Immobilienanlagen – die zunehmend an Bedeutung gewinnen – heute im Vergleich zu traditionellen Immobilienfonds (FCP) auf? David Kral, Director – Business Development & Client Relationship Manager – Head Romandie bei Solutions & Funds SA, klärt uns auf.

Fonds commun de placement

Der Fonds commun de placement (FCP; vertraglicher Anlagefonds) ist auch heute noch das am weitesten verbreitete Immobilienvehikel. Er kann allen Anlegern offenstehen oder auf qualifizierte Investoren beschränkt sein. Seine Hauptmerkmale sind wie folgt:

• Halboffene Struktur, die den Anlegern ein regelmässiges Rücknahmerecht am Primärmarkt bietet.

• Möglichkeit eines Sekundärmarktes (börslich oder ausserbörslich), der den Zugang zu Liquidität und den Anteilhandel erleichtert.

• Attraktive Steuervorteile sowohl für den Fonds als auch für die Anleger.

• Steuerliche Rahmenbedingungen, die speziell an Vorsorgeeinrichtungen oder inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen – die gemäss DGB steuerbefreit sind – angepasst sind; ein FCP ist von der Steuerpflicht befreit, sofern dessen Anleger ausschliesslich solche Einrichtungen und Kassen sind (Art. 56 Bst. j DGB).

• Beschränkung der Verschuldung auf ein Drittel des Verkehrswerts; diese kann bei der Auflegung ausnahmsweise für begrenzte Zeit auf 50 Prozent erhöht werden.

• Relativ günstige Struktur.

SICAV

Die Société d’Investissement à Capital Variable (Investmentgesellschaft mit variablem Kapital; SICAV) erfreut sich heute bei Emittenten von Immobilienvehikeln wachsender Beliebtheit. Obwohl diese Vehikelform relativ neu ist, haben einige SICAV rasch eine beträchtliche Grösse erreicht, was bestätigt, dass ihre wesentlichen Merkmale im Grossen und Ganzen mit denen eines FCP vergleichbar sind. Die SICAV kann allen Anlegern offenstehen oder auf qualifizierte Investoren beschränkt sein. Neben den Merkmalen eines FCP zeichnet sich die SICAV aber noch durch zusätzliche interessante Eigenschaften aus, darunter insbesondere:

• Ein Mitspracherecht der Anlegeraktionäre bei der Verwaltung des Vehikels; sie wählen die Verwaltungsratsmitglieder und genehmigen das Ergebnis und die Dividende sowie Änderungen der Anlagevorschriften.

• Die rechtliche Inhaberschaft der Immobilien; die SICAV ist im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Dies ist keineswegs unbedeutend, da bei einem Fondsleitungswechsel keine Handänderungssteuer erhoben wird.

• Die Kontrolle des Produkts ist dank den Unternehmensaktionären und dem Verwaltungsrat verstärkt, was eine zusätzliche Governance bietet. 

• Möglichkeit, das Vehikel in Teilvermögen zu strukturieren; mehrere Anlagevehikel mit unterschiedlichen Strategien und Anlegerprofilen können unter einem gemeinsamen rechtlichen Dach geführt werden, was die administrative Verwaltung vereinfacht.

KmGK

Im Gegensatz zum FCP und zur SICAV ist die Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK) ein geschlossenes Anlagevehikel, dessen Investorenkreis auf qualifizierte Anleger beschränkt ist. Aus diesem Grund wird dieses Vehikel hauptsächlich für Immobilienentwicklungsprojekte eingesetzt. Die Laufzeit einer KmGK ist meist begrenzt und wird bei deren Auflegung festgelegt; sie kann in der Regel vertraglich verlängert werden.

Die wichtigsten Merkmale der KmGK sind wie folgt:

• Breiteres Immobilienanlageuniversum als beim FCP oder bei der SICAV.

• Möglichkeit, in Bauland und Immobilienprojekte zu investieren; geringere Diversifizierungsanforderungen.

• Aufgeschobene Gewinnausschüttung; etwaige Gewinne werden in der Regel erst bei Auflösung der KmGK ausgeschüttet.

• Höhere zulässige Verschuldung; die KmGK bietet im Vergleich zu den anderen Vehikelformen mehr finanzielle Flexibilität.

L-QIF

Der FCP, die SICAV und die KmGK benötigen eine Bewiligung der FINMA. Der Limited Qualified Investor Fund (L-QIF), der in der Schweiz im Jahr 2024 eingeführt wurde, ist von der Bewilligungspflicht durch die FINMA befreit. Per Ende 2025 gab es unseres Wissens nur zwei aktive Immobilien-L-QIF, obwohl mehrere Projekte in Entwicklung sind.

Die wichtigsten Merkmale des L-QIF mit direkten Immobilieninvestitionen sind wie folgt:

• Keine vorgängige Bewilligung und keine direkte Beaufsichtigung durch die FINMA; dies ist eines der wichtigsten Unterscheidungsmerkmale.

• Grosse Flexibilität; begünstigt eine effiziente Strukturierung.

• Möglichkeit eines Sekundärmarktes, der den Zugang zu Liquidität und den Anteilhandel erleichtert. Eine Börsenkotierung ist jedoch nicht möglich.

• Professionellen Anlegern im Sinne des FIDLEG vorbehalten, wenn das Vehikel direkt in Immobilien investiert.

• Grosse Flexibilität bezüglich Risikostreuung und Anlagebeschränkungen.

• Transaktionen mit nahestehenden Personen sind unter Einhaltung bestimmter Bedingungen zulässig.

• Breiteres Immobilienanlageuniversum als beim FCP oder bei der SICAV.

• Beschränkung der Verschuldung auf 50% des Verkehrswerts, sodass ein klarer Rahmen für das Risikomanagement besteht.

Immobiliengesellschaft

Eine Immobiliengesellschaft ist in der Regel eine Aktiengesellschaft im Sinne des OR. Sie kann an der Börse kotiert sein und allen Anlegern offenstehen. Bei nicht kotierten Immobiliengesellschaften ist der Investorenkreis auf qualifizierte Anleger beschränkt. Sie bedarf keiner vorgängigen Bewilligung durch die FINMA und ist nicht deren Aufsicht unterstellt.

Sie weist folgende Merkmale auf:

• Breites Immobilienanlageuniversum mit grosser Freiheit bei der Auswahl der Anlagen.

• Höhere zulässige Verschuldung, was eine flexiblere Finanzierungsstruktur ermöglicht.

Anlagestiftung

Eine Anlagestiftung ist ein Vehikel für verbriefte Immobilienanlagen, das ausschliesslich Vorsorgeeinrichtungen sowie anderen im Bereich der beruflichen Vorsorge tätigen Einrichtungen in der Schweiz vorbehalten ist. Obwohl sie in Bezug auf ihre Verwaltung in gewisser Hinsicht einer SICAV ähnelt, unterscheidet sie sich von dieser dennoch in mehreren wesentlichen Punkten.

Die wichtigsten Merkmale der Anlagestiftung sind wie folgt:

• Benötigt eine Bewilligung der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV) und ist deren Aufsicht unterstellt; die regulatorischen Rahmenbedingungen gewährleisten den Anlegern ein hohes Mass an Sicherheit.

• Die Anleger können in strategische Entscheide und in die Governance des Vehikels einbezogen werden.

• Es ist keine Börsenkotierung möglich, weshalb die Liquidität geringer ist.

• Steuerlicher Rahmen, der speziell an steuerbefreite Schweizer Vorsorgeeinrichtungen angepasst ist.

• Breiteres Immobilienanlageuniversum als beim FCP oder bei der SICAV.

• Beschränkung der Verschuldung auf einen Drittel des Verkehrswerts.

Fazit

Diese verschiedenen Formen von Vehikeln für verbriefte Immobilienanlagen ermöglichen es einerseits Promotoren, Lösungen zu strukturieren, die auf ihre Strategien und die Erwartungen ihrer Anleger abgestimmt sind, und andererseits Anlegern, ein Vehikel zu finden, das ihren jeweiligen Zielen entspricht. Allerdings können die Steuerfolgen je nach den spezifischen Merkmalen der einzelnen Vehikel und dem Anlegerprofil unterschiedlich sein. Deshalb wird dringend empfohlen, sich von einem Spezialisten beraten zu lassen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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