Beaucoup d’actualité pour les fonds non cotés au mois d’octobre, avec quatre augmentations de capital en cours, l’arrivée d’Albin Kistler Immobilien Schweiz P et le départ, suite à leur entrée en bourse, de Comunus SICAV et de Pure Swiss Opportunity REF. Parallèlement, le secteur a continué sa lente mais régulière progression, avec une hausse de +0,3% en octobre, soit une performance de +5,1% depuis le début de l’année, certes inférieure à celle des fonds cotés (+8,7%), mais identique à celle du SMI. Pour la suite, deux véhicules vont prochainement quitter l’univers des fonds non cotés: Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre et MobiFonds Swiss Property en 2026.
Après un mois de septembre étale, les fonds non cotés ont repris leur lente mais régulière progression, de +0,3% au mois d’octobre. Soit, depuis le début de l’année, une hausse de +5,1%. L’écart se creuse avec les fonds cotés, qui, eux, ont progressé de +3,24% en octobre, pour une hausse de +8,7% depuis le début de l’année. Mais il faut surtout noter que, fin octobre, la performance des fonds non cotés était identique à celle du SMI, ce qui n’est pas banal.
Malgré la hausse de ces dernières semaines, l’agio moyen des fonds non cotés était en baisse, à 2,44% (2,74% fin septembre). Un tassement provoqué par l’IPO de Comunus SICAV, qui affichait une prime de près de 16%. Son départ a donc fait mathématiquement baisser la moyenne.
Il est d’ailleurs intéressant de revenir sur cette IPO, mi-octobre, car elle montre bien que le segment des fonds non cotés est une excellente planche de lancement pour les véhicules d’immobilier titrisés, qui peuvent y passer quelques années à bâtir leur portefeuille et leur réputation avant de se lancer en bourse. Avec succès, comme dans le cas de Comunus SICAV. L’agio, qui était déjà de 16% avant sa cotation – ce qui est rare pour un fonds non coté et montrait bien l’intérêt des investisseurs pour ce véhicule – a grimpé à plus de 40% lors des premières séances, avant de se stabiliser aux environs de 30% fin octobre. Le fonds affiche ainsi une performance annuelle proche de +30%, avec une capitalisation boursière qui dépasse aujourd’hui 800 millions de francs.
Le 20 octobre 2025, Pure Swiss Opportunity REF (PSO) a également bouclé son IPO avec succès, même si l’enthousiasme des investisseurs a été plus mesuré. En effet, l’agio est passé de 2,8% fin septembre à 7,8% fin octobre, pour une performance annuelle de +13,2%. PSO ambitionne désormais de poursuivre sa croissance pour ce qui est le plus petit fonds immobilier coté de Suisse, avec une capitalisation boursière d’environ 190 millions de francs.
Notons enfin l’arrivée d’un nouveau fonds dans l’univers des véhicules non cotés, le très discret Albin Kistler Immobilien Schweiz P, qui a levé 70 millions de francs. Pour rappel, en 2023, le gestionnaire de fortune avait lancé un fonds immobilier destiné à ses clients institutionnels. La stratégie de ce nouveau véhicule ne change pas: de l’immobilier résidentiel suisse alémanique et des parts disponibles exclusivement pour les clients du gestionnaire.
On compte donc désormais trois nouveaux lancements cette année, après celui de Cronos Immo Fund 2, mi-septembre, et celui de BKLB Sustainable Property Fund, le premier fonds immobilier de la Banque Cantonale de Bâle-Campagne, en juillet.
Pour la suite, comme prévu, ce sera l’introduction en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre, et de MobiFonds Swiss Property en 2026. Dans les deux cas, on sent également l’intérêt des investisseurs, en particulier pour MobiFonds, dont l’agio, si l’on en croit l’Immo Desk de la BCV, se montait à 22,7% fin octobre, pour une hausse de presque +23% depuis le début de l’année (et une valeur de marché de 1,1 milliard pour le fonds, selon SFP). Quant à SPSS, l’agio était de 4,4% fin octobre, pour une hausse de +10,5% depuis janvier (et une valeur de marché d’environ 340 millions).
Sans surprise, ces deux fonds affichent les meilleures performances depuis le début de l’année, selon les chiffres publiés par l’Immo Desk de la BCV: +22,79% pour MobiFonds Swiss Property et +10,91% pour SPSS IF Commercial. Notons aussi la belle performance du Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+8,07%).
On le voit, l’univers des fonds non cotés reste très actif. D’autant plus que l'on compte encore quatre augmentations de capital en cours, qui devraient être bouclées dans les jours qui viennent:
SPSS Investment Fund Commercial, avant son entrée en bourse dont on vient de parler, procède à une nouvelle augmentation de capital de 42 millions de francs, pour élargir son portefeuille, notamment dans le secteur de l’industrie légère, avec plusieurs objets déjà dans le pipeline.
Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income cherche quant à lui à lever 56 millions de francs, pour poursuivre le développement du portefeuille en acquérant de nouveaux actifs commerciaux actuellement dans le pipeline.
Realstone Industrial Fund cherche 20 millions de francs, pour financer de nouvelles acquisitions d’actifs immobiliers industriels et artisanaux. À noter que, début septembre, le fonds a annoncé l’acquisition de trois halles industrielles dans le canton de Fribourg, d’une valeur d’un peu moins de 12 millions de francs, en partie en liquidités, en partie par le biais d’un apport en nature.
Finalement, Procimmo Real Estate SICAV, dont le compartiment non coté «Residential PK», cherche à lever 43 millions.
Fin octobre, l’univers des fonds non cotés comptait 24 véhicules pour une valeur de marché d’un peu moins de 14,5 milliards de francs, selon les estimations de l'Immo Desk de la BCV.
Avec deux gros agios, MobiFonds Swiss Property (+22,7%), poussé comme on l'a vu par sa prochaine introduction en bourse, et Raiffeisen Futura Immo Fonds (+16,8%). Un niveau qui pourrait laisser penser que les investisseurs tablent sur une prochaine IPO du fonds. Ils ont d’ailleurs largement souscrit l’augmentation de capital de 48 millions de francs bouclée à la fin septembre.
Du côté des mauvaises performances, deux fonds non cotés accusent toujours un disagio notable: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (−7%, en nette reprise ces dernières semaines, puisque ce disagio était encore de −14,1% fin septembre) et UNIM Union Immobilière Suisse (−5,6%).
La Rédaction
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