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Redaktion • Immoday.ch
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Im Oktober gab es zahlreiche Entwicklungen bei den nicht kotierten Fonds: vier laufende Kapitalerhöhungen, der Eintritt von Albin Kistler Immobilien Schweiz P sowie das Ausscheiden von Comunus SICAV und Pure Swiss Opportunity REF nach deren Börsengängen. Parallel dazu setzte der Sektor seinen langsamen, aber stetigen Aufwärtstrend fort – mit einem Anstieg von +0,3 % im Oktober und einer Performance von +5,1 % seit Jahresbeginn. Zwar unter derjenigen der kotierten Fonds (+8,7 %), jedoch identisch mit derjenigen des SMI. In den kommenden Monaten werden zwei weitere Vehikel das Universum der nicht kotierten Fonds verlassen: Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.
Nach einem stagnierenden September nahmen die nicht kotierten Fonds im Oktober ihren langsamen, aber kontinuierlichen Aufwärtstrend wieder auf und verzeichneten +0,3 %. Seit Jahresbeginn ergibt dies einen Anstieg von +5,1 %. Gleichzeitig öffnet sich die Schere zu den kotierten Fonds, die im Oktober +3,24 % zulegten und seit Jahresbeginn +8,7 % ausweisen. Bemerkenswert ist, dass die Performance der nicht kotierten Fonds per Ende Oktober identisch mit jener des SMI war – ein ungewöhnliches Phänomen.
Trotz der jüngsten Kursanstiege sank das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds auf 2,44 % (nach 2,74 % Ende September). Diese Abschwächung ist auf das IPO von Comunus SICAV zurückzuführen, das vor dem Börsengang eine Prämie von beinahe 16 % aufwies. Das Ausscheiden dieses Fonds senkte den Durchschnitt rechnerisch.
Die Investoren stürzten sich auf Comunus SICAV
Ein Rückblick auf das IPO Mitte Oktober zeigt exemplarisch, dass das Segment der nicht kotierten Fonds ein hervorragendes Sprungbrett für immobilienbasierte Wertpapiervehikel darstellt. Diese können dort über mehrere Jahre ihr Portfolio und ihre Marktpräsenz aufbauen, bevor sie erfolgreich den Schritt an die Börse wagen – wie im Fall von Comunus SICAV. Das Agio lag bereits vor dem Börsengang bei 16 %, was für einen nicht kotierten Fonds äusserst selten ist und das starke Investoreninteresse widerspiegelte. Nach der Kotierung stieg die Prämie zeitweise auf über 40 %, bevor sie sich Ende Oktober bei rund 30 % einpendelte. Der Fonds weist eine Jahresperformance von nahezu +30 % auf und verfügt über eine Marktkapitalisierung von über 800 Millionen Franken.
Ein neuer Akteur: Albin Kistler Immobilien Schweiz P
Am 20. Oktober 2025 wurde auch das IPO von Pure Swiss Opportunity REF (PSO) erfolgreich abgeschlossen – wenn auch mit etwas moderaterem Investoreninteresse. Das Agio stieg von 2,8 % Ende September auf 7,8 % Ende Oktober, was einer Jahresperformance von +13,2 % entspricht. PSO strebt nun weiteres Wachstum an und bleibt der kleinste kotierte Immobilienfonds der Schweiz, mit einer Marktkapitalisierung von rund 190 Millionen Franken.
Neu zum Universum der nicht kotierten Vehikel stösst zudem Albin Kistler Immobilien Schweiz P, ein diskretes Vehikel, das 70 Millionen Franken eingesammelt hat. Bereits 2023 hatte der Vermögensverwalter einen Immobilienfonds für institutionelle Anleger lanciert. Die Strategie bleibt dieselbe: deutschschweizerisches Wohnimmobilienportfolio, mit Anteilen, die ausschliesslich institutionellen Kunden vorbehalten sind.
Ausblick: Zwei weitere IPOs – SPSS und Mobimo
Insgesamt wurden dieses Jahr bereits drei neue Vehikel lanciert: Cronos Immo Fund 2 im September sowie BKLB Sustainable Property Fund, der erste Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank, im Juli. Als Nächstes folgen – wie geplant – das Börsendebüt des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und jenes von MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026. In beiden Fällen ist ein starkes Investoreninteresse spürbar, insbesondere bei MobiFonds, dessen Agio per Ende Oktober bei 22,7 % lag und dessen Jahresperformance nahezu +23 % beträgt (Marktwert rund 1,1 Milliarden Franken gemäss SFP). Bei SPSS lag das Agio Ende Oktober bei 4,4 %, mit einer Performance von +10,5 % seit Januar (Marktwert rund 340 Millionen Franken).
Gemäss den Daten des Immo Desk der BCV dürfen sich diese beiden Fonds als Jahresgewinner bezeichnen: +22,79 % für MobiFonds Swiss Property und +10,91 % für SPSS IF Commercial. Ebenfalls bemerkenswert ist die Performance des Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+8,07 %).
Vier Kapitalerhöhungen im Gange
Das Universum der nicht kotierten Fonds bleibt äusserst dynamisch. Gleichzeitig sind vier Kapitalerhöhungen im Gang, die in den kommenden Tagen abgeschlossen werden sollen:
– SPSS Investment Fund Commercial führt vor seinem Börsengang eine weitere Kapitalerhöhung über 42 Millionen Franken durch, um das Portfolio insbesondere im Bereich der Leichtindustrie weiter auszubauen. Mehrere Objekte befinden sich in Vorbereitung.
– Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income möchte 56 Millionen Franken aufnehmen, um das Portfolio mit neuen kommerziellen Objekten zu erweitern, die ebenfalls in der Pipeline befinden.
– Realstone Industrial Fund sucht 20 Millionen Franken zur Finanzierung neuer industrieller und gewerblicher Immobilien. Anfang September kündigte der Fonds den Erwerb von drei Industriehallen im Kanton Freiburg im Wert von knapp 12 Millionen Franken an, teils in bar, teils via Sacheinlage.
– Schliesslich möchte Procimmo Real Estate SICAV, mit seinem nicht kotierten Segment «Residential PK», 43 Millionen Franken aufnehmen.
Nur noch zwei nicht kotierte Fonds mit deutlichem Disagio
Per Ende Oktober umfasste das Universum der nicht kotierten Fonds 24 Vehikel mit einem geschätzten Marktwert von knapp 14,5 Milliarden Franken, gemäss Immo Desk der BCV.
Zwei Vehikel weisen besonders hohe Agios auf: MobiFonds Swiss Property (+22,7 %), getragen von der bevorstehenden Börsenkotierung, sowie Raiffeisen Futura Immo Fonds (+16,8 %). Dieser Wert deutet darauf hin, dass die Investoren möglicherweise auf ein zukünftiges IPO spekulieren. Entsprechend wurde die Kapitalerhöhung über 48 Millionen Franken Ende September stark nachgefragt.
Auf der anderen Seite befinden sich zwei nicht kotierte Fonds mit einem weiterhin deutlichen Disagio: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (−7 %, nachdem der Abschlag Ende September noch −14,1 % betrug) sowie UNIM Union Immobilière Suisse (−5,6 %).
Immoday-Redaktion
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