«Die Schweiz wächst nicht nur in Zürich und Genf»

Während sich viele Immobilieninvestoren auf die grossen Zentren konzentrieren, setzt Helvetica seit Jahren bewusst auf Wohnliegenschaften ausserhalb der klassischen «Toplagen». Für CEO Dominik Fischer ist das kein Gegenentwurf zur Stadt, sondern eine Frage der Spezialisierung. Im Gespräch erläutert er, weshalb suburbane Regionen für institutionelle Anleger attraktiv sein können, warum höhere Renditen nicht zwingend höhere Risiken bedeuten und weshalb die politische Debatte über Wohnraum aus seiner Sicht dringend versachlicht werden müsste.

Herr Fischer, Helvetica spricht häufig von suburbanen Wohnlagen. Was verstehen Sie darunter?

Der Begriff ist bewusst offen. Eine allgemeingültige Definition gibt es nicht. Für uns sind es Regionen ausserhalb der grossen Zentren, die wirtschaftlich funktionieren, wachsen und eine nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum aufweisen.

Wichtig ist: Wir verstehen suburbane Lagen nicht als Alternative zur Stadt. Die Schweiz wächst nicht nur in Zürich, Genf oder Lausanne. Zahlreiche Gemeinden und regionale Zentren bieten attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte. Genau dieses Potenzial wird aus unserer Sicht häufig unterschätzt.

Viele Anleger konzentrieren sich auf die grossen Städte. Weshalb haben Sie einen anderen Weg gewählt?

Wir haben uns diese Frage bereits vor vielen Jahren gestellt. Viele etablierte Immobilienfonds und Anlagestiftungen verfügen über hervorragende Portfolios in den Zentren und konnten zu Preisen einkaufen, die heute wohl nicht mehr erreichbar sind.

Als jüngerer Anbieter mussten wir uns fragen, wo wir einen echten Mehrwert schaffen können. Deshalb konzentrieren wir uns auf Märkte, die weniger stark im Fokus stehen, aber über attraktive Fundamentaldaten verfügen. Dort sehen wir bis heute Chancen, die viele Investoren unterschätzen. Hier sehen wir auch unsere soziale Verantwortung. Wir investieren in Wohnliegenschaften, die Wohnraum für die breite Bevölkerung bieten, bezahlbaren Wohnraum für Familien und Mehrpersonenhaushalte als Spezifikation.

Ist das nicht automatisch mit höheren Risiken verbunden?

Ein Mehrfamilienhaus an einer Toplage in Zürich versteht jeder Investor sofort. Sobald man sich ausserhalb dieser etablierten Märkte bewegt, braucht es mehr Analyse, lokale Marktkenntnis und Überzeugungsarbeit. Deshalb erwarten Investoren dort auch einen Renditeaufschlag. Dies bietet aus unserer Sicht aber genau deshalb spannende, zusätzliche Diversifikationsmöglichkeiten für die Investoren.

Die entscheidende Frage lautet aber: Ist das Risiko tatsächlich höher oder wird es einfach weniger gut verstanden? Wir sind überzeugt, dass sich Risiken reduzieren lassen, wenn man sich über Jahre intensiv mit bestimmten Regionen beschäftigt. Genau darin liegt unsere Spezialisierung.

Das heisst, höhere Renditen entstehen durch Spezialisierung?

Genau. In den Zentren konkurriert heute sehr viel Kapital um wenige Objekte. Das führt zu hohen Bewertungen und tiefen Renditen. Wir versuchen stattdessen, Informationsvorteile zu nutzen. Wer die Bevölkerungsentwicklung, Mietdynamik und Mikrolagen einer Region genau kennt, erkennt Chancen, die andere Marktteilnehmer übersehen.

Der Renditeaufschlag entsteht nicht durch höhere Risiken, sondern durch Spezialisierung und die Bereitschaft, sich intensiver mit einem Markt auseinanderzusetzen.

Wie identifizieren Sie solche Standorte?

Wir arbeiten in einer frühen Phase stark datenbasiert. Wir analysieren Bevölkerungswachstum, Einkommensstrukturen, Mietpreisentwicklung, Leerstände und das Suchverhalten von Wohnungssuchenden.

Gleichzeitig reicht es nicht, einen Standort vom Schreibtisch aus zu beurteilen. Unsere Teams sind regelmässig und sehr schnell vor Ort. Wir wollen verstehen und spüren, wie eine Gemeinde funktioniert, wie die Anbindung aussieht und welche Qualität ein Quartier tatsächlich bietet. Wir legen viel Wert auf die Mikrolage. Die Nähe zum Objekt und zu den Mietern ist entscheidend.

Weshalb ist die Mikrolage so entscheidend?

Weil sie häufig den Unterschied macht. Zwei Liegenschaften können in derselben Gemeinde liegen und dennoch völlig unterschiedliche Perspektiven haben.

Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebote oder die Entwicklung eines Quartiers beeinflussen die langfristige Nachfrage entscheidend. Deshalb investieren wir viel Zeit in diese Analyse.

Kritiker würden sagen: Höhere Renditen gibt es nur deshalb, weil suburbane Standorte mit höheren Leerstands- und Vermietungsrisiken verbunden sind. Was entgegnen Sie?

Das ist grundsätzlich eine berechtigte Frage. Natürlich gibt es Standorte, bei denen höhere Renditen lediglich eine Entschädigung für höhere Risiken darstellen. Genau deshalb ist die Standortwahl entscheidend.

Wir investieren nicht einfach dort, wo die Preise tiefer sind. Wir suchen Gemeinden mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur und einer nachhaltigen Wohnraumnachfrage. Wer nur auf den Einstiegspreis schaut, wird früher oder später Probleme bekommen. Wer dagegen die lokalen Marktmechanismen versteht, kann auch ausserhalb der Zentren sehr stabile Cashflows erzielen.

Welche Zielgruppen stehen im Zentrum Ihrer Strategie?

Wir fokussieren uns bewusst auf die Mittelschicht, Familien und Mehrpersonenhaushalte. Diese Zielgruppen sorgen langfristig für eine stabile Nachfrage.

Unsere durchschnittlichen Mieten liegen deutlich unter dem Niveau vieler städtischer Neubauprojekte. Damit sprechen wir Menschen an, die guten Wohnraum suchen, ohne einen überproportionalen Anteil ihres Einkommens dafür aufwenden zu müssen.

Ist bezahlbarer Wohnraum ein Investmentthema?

Absolut. Oft wird so getan, als stünden Rendite und Bezahlbarkeit im Widerspruch. Das sehen wir nicht so. Für uns sind stabile Cashflows wichtiger als kurzfristige Höchstpreise. Wohnungen, die langfristig vermietet bleiben und für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich sind, können aus Investorensicht sehr attraktiv sein.

Der Wohnungsmarkt ist derzeit stark politisiert. Wie beurteilen Sie die aktuelle Debatte?

Ich habe den Eindruck, dass die Diskussion zunehmend emotional geführt wird. Klar ist: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, die Bautätigkeit reicht vielerorts nicht aus und die Bevölkerung wächst weiter. Angesichts dieser Tatsachen fehlt mir eine sachliche Diskussion über die Ursachen und mögliche Lösungen.

Investoren werden häufig schnell als Teil des Problems dargestellt. Dabei spielen auch Bodenpreise, regulatorische Vorgaben, Bewilligungsverfahren und politische Unsicherheiten eine wichtige Rolle. Viele Marktteilnehmer würden gerne mehr Wohnraum schaffen. Gleichzeitig wird es zunehmend schwieriger, Projekte umzusetzen. Man kann sagen, die Strategie der Verdichtung ist stark gefährdet.

Fühlen sich institutionelle Investoren zu Unrecht kritisiert?

Ja, teilweise. Institutionelle Investoren verwalten letztlich auch vielfach die Vorsorgegelder der Bevölkerung. Unser Auftrag besteht darin, diese Gelder langfristig und verantwortungsvoll anzulegen. In der öffentlichen Diskussion werden jedoch oft sehr unterschiedliche Geschäftsmodelle miteinander vermischt. Wer bestehende Mietwohnungen abreisst und Eigentumswohnungen erstellt, verfolgt ein anderes Modell als ein langfristiger Bestandshalter, der Wohnraum über Jahrzehnte bewirtschaftet. Diese Differenzierung geht häufig verloren.

Welche Rolle können institutionelle Anleger bei der Lösung der Wohnraumproblematik spielen?

Eine wichtige. Institutionelle Investoren verfügen über Kapital, Erfahrung und einen langfristigen Anlagehorizont. Sie können einen bedeutenden Beitrag leisten, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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