Julien Baer: «Sur le marché secondaire, notre agio oscille entre 10% et 12%»

Début octobre, comme prévu depuis plusieurs mois, Comunus SICAV va entrer en bourse. Mais avant ça, en septembre, le fonds va lancer une nouvelle augmentation de capital, d'environ 50 millions de francs. Ce qui lui permettra d'avoir un portefeuille d'une valeur totale d'environ 850 millions avant l'IPO. Avec la volonté d'atteindre le milliard en 2026, tout en conservant la qualité du portefeuille et du rendement. Le dividende, pour 2025, restera stable, à 6 francs par part.

Annoncée depuis plusieurs mois maintenant, l'IPO de Comunus SICAV entame sa dernière ligne droite. On fait le point avec son CEO, Julien Baer, qui a encore quelques semaines chargées devant lui, puisqu'il va organiser une nouvelle augmentation de capital en septembre, avant l'entrée en bourse, prévue début octobre.

Julien Baer, pour nos lecteurs qui ne vous connaîtraient pas encore, pourriez-vous nous rappeler ce qu'est Comunus SICAV ? 

Nous sommes un fonds investi essentiellement autour de l'arc lémanique, avec une prépondérance résidentielle et une stratégie qui nous fait acheter des immeubles anciens pour ensuite les rénover et réaliser ainsi leur potentiel. Actuellement, la taille de notre portefeuille avoisine les 800 millions de francs, avec un rendement sur la VNI supérieur à la moyenne de nos pairs. 

C'est-à-dire ? 

3,4%. Pour un fonds à prépondérance résidentielle, c'est assez élevé.

Début octobre, vous allez rentrer en bourse, pourquoi ? 

Premièrement pour offrir plus de liquidités à nos investisseurs actuels. Deuxièmement  pour toucher de nouvelles catégories d'investisseurs afin de continuer nos acquisitions d'immeubles. 

Et pourquoi ce timing ? Pourquoi pas en octobre 2024 ? 

Il y a un an, nous étions clairement trop petit pour rentrer en bourse. Mais ces 12 derniers mois nous avons fait trois levées de fond, ainsi que plusieurs swaps, qui ont permis d'augmenter la taille de notre portefeuille, passant d'une VNI d'environ  350 millions à plus de 530 millions aujourd'hui. En outre, pour l’immobilier, les conditions macroéconomiques ne cessent de s'améliorer. Elles sont bien meilleures aujourd'hui qu'il y a un an. 

Alors pourquoi ne pas attendre encore un an ? Les conditions seront peut-être encore meilleures.

On a vu ces dernières années que l'environnement économique peut changer très rapidement. Nous voulons donc profiter de la fenêtre d'opportunité actuelle qui ne va pas forcément rester ouverte longtemps. 

En mai, vous avez fait une augmentation de capital de 57 millions de francs. Vous annoncez vouloir en faire une autre en septembre, juste avant l'IPO. Ce n'est pas un peu trop rapproché ?

Nous préférons faire plusieurs petites augmentations de capital qu'une seule grosse, en demandant à chaque fois uniquement le montant nécessaire pour acquérir des immeubles déjà sécurisés, ce qui était le cas en mai. Depuis, nous avons déniché quelques nouvelles opportunités qui pourraient renforcer notre portefeuille : c'est pour les acquérir que nous lançons cette augmentation de capital en septembre.

Quel en sera le montant ?

Il va dépendre du nombre d'immeubles que nous arriverons à sécuriser. Probablement plus de 50 millions de francs. Le montant exact sera communiqué fin août. Cette opération nous permettra d'avoir une fortune totale, avec la dette, d'un peu plus de 850 millions de francs pour l'IPO.

C'est une taille suffisante pour entrer en bourse ? 

Certains vous diront que ce n'est pas assez, , mais nous, nous pensons que c'est une bonne taille. Pour preuve, les grands acteurs institutionnels sont intéressés et ils devraient nous suivre.

Entrer en bourse, c'était dès le départ la stratégie du fonds ? 

Dès le départ, nous voulions croître, c'est donc une évolution logique. Dans un premier temps nos investisseurs étaient uniquement des privés, des banques, des grosses fortunes. Ensuite, une fois nos dividendes stabilisés, nous avons réussi à convaincre les investisseurs institutionnels. Et aujourd'hui, nous estimons qu'il est temps d’étendre le cercle des investisseurs potentiels, avec cette IPO.

Cette entrée en bourse se fait-elle sous la pression des premiers investisseurs, qui veulent réaliser leurs bénéfices ?

Non, c'est vraiment notre stratégie. Mais, évidemment, elle coïncide avec celle de certains investisseurs privés qui nous ont suivi depuis le début et qui vont peut-être profiter de l'IPO pour céder une partie de leurs parts. Ça va dépendre du prix de l'action.

Quel est l'agio que vous espérez ? 

Le marché décidera. Aujourd'hui, tout ce que je peux vous dire, c'est que, sur le marché secondaire organisé par la banque dépositaire de la BCV, nous avons un agio qui oscille entre 10 % et 12 %. Ce qui est grosso modo identique à d'autres fonds similaires au nôtre, du point de vue de la stratégie et de la taille.

C'est loin de l'agio moyen des fonds résidentiels, supérieur à 40 %.

Attention ce chiffre est faussé par quelques très gros fonds historiques, qui bénéficient d'une très forte prime à la liquidité, dont l'agio est devenu stratosphérique.

Actuellement, avant l'IPO, comment est structuré votre actionnariat, entre les privés et les institutionnels ? 

Grosso modo, nous avons aujourd'hui deux tiers de privés et un tiers d'institutionnels. Mais après l'IPO, avec l'arrivée des investisseurs passifs, nous pourrions rapidement avoir une majorité d'institutionnels. La demande de leur part est forte.

Quel est le rendement que vous allez leur proposer ?

Tout va dépendre du niveau de l'agio, sachant que, en 2025, notre dividende restera inchangé, à 6 francs.

Pour les fonds cotés de votre taille, un des gros problèmes, c'est la liquidité. Que comptez-vous faire ? 

Nous avons choisi un bon market maker qui va nous aider, mais ça va néanmoins être difficile, puisque, aujourd'hui, il y a peu de vendeurs de parts de Comunus SICAV. Comme il y a, en parallèle, beaucoup d'acheteurs intéressés, ça va soutenir les cours, ce qui est, pour nous, un bon cas de figure, même si cette situation va sans doute créer quelques frustrations. À nous maintenant de continuer à susciter cette demande, avec une bonne stratégie et un rendement supérieur à la moyenne.

On le sait, la liquidité dépend de la taille. Quels sont vos objectifs sur ce point ?

Dans un premier temps, nous aimerions franchir la barre du milliard de francs, dans l'idéal en 2026 ou 2027. Mais je ne suis pas naïf, je sais qu'à un milliard, il n'y a pas non plus une liquidité folle. Il faudrait probablement atteindre les 3 milliards pour avoir un véhicule vraiment liquide. Mais, pour l'instant, pour nous, cet objectif est assez illusoire. Ou tout du moins il va nous falloir des années pour l'atteindre. D'autant plus qu'on ne veut pas grandir à tout prix, mais de manière qualitative. 

Ça va être possible ? Les prix de l'immobilier résidentiel ne cessent de grimper, et donc les rendements de chuter. C'est donc un peu la quadrature du cercle de grandir sans pénaliser la rentabilité.

Ces derniers mois, c'était encore possible, et nous avons bouclé quelques belles opérations. Mais ça devient effectivement de plus en plus difficile. On nous propose des immeubles certes bien placés au centre de Genève ou de Lausanne mais avec un rendement brut de 3,5 %. Ce qui ne nous intéresse pas du tout. 

Alors comment faire pour grandir ?

D’une part, nous allons réaliser le potentiel encore inexploité de notre parc. De l’autre, investir dans des immeubles que je qualifierais de plus difficiles, sur lesquels il faut beaucoup travailler, mais qui proposent des rendements supérieurs. 

Par exemple des immeubles dans des villes secondaires ? 

Nous en avons effectivement acheté, et nous en sommes tout à fait satisfaits, mais cela reste des investissements ponctuels. Ceci dit, s'il y a des opportunités intéressantes dans des villes comme Yverdon ou Fribourg, très bien situés, près des transports publics, nous allons évidemment  examiner les dossiers. D'autant plus que, dans ces villes, les rendements sont encore très intéressants. 

C'est-à-dire ?

Si vous trouvez une bonne affaire à Lausanne, c'est au mieux du 3,7 % de rendement brut. A Yverdon ou à Fribourg, les bonnes affaires, c'est entre 4,5 % et 5 % de rendement. Avec un risque de vacance qui n'est pas plus élevé, si ces immeubles sont bien placés.

En parlant de stratégie d'acquisition, la durabilité, c'est important pour vous ? 

Ce n'est pas notre axe principal d'investissement, mais oui, c'est important. Comme nous achetons beaucoup d'immeubles qui ont besoin d'être rénovés, autant augmenter leur durabilité avec ces rénovations. Ce qui sera de toute manière payant sur le long terme.

Y a-t-il une décote sur le marché pour les immeubles moins durables ? 

Beaucoup d'études l'assurent, mais ce n'est pas ce que nous constatons. Par contre, il y a clairement une surcote pour le neuf.

Et cette durabilité, c'est une donnée importante pour les investisseurs ? 

C'était très à la mode il y a encore deux ou trois ans, ça l'est moins aujourd'hui. Alors certes, les investisseurs nous posent encore la question, mais ils ne veulent pas que la durabilité impacte le rendement, qui reste pour eux le critère principal d'investissement. 

Rédaction Immoday

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