Forte volatilité pour les fonds de placement cotés en avril

La bonne nouvelle: les fonds immobiliers cotés ont regagné en avril une grande partie du terrain perdu au mois de mars. La mauvaise nouvelle, surtout pour les institutionnels: contrairement aux promesses, ces véhicules se sont révélés aussi volatils que les actions et n'ont donc pas joué leur rôle de valeur refuge. Qu'importe, l'agio moyen a fortement progressé ces dernières semaines, s'établissant à 33,9% (contre 29,8% fin mars), avec quatre fonds dont l'agio dépasse de nouveau 50%. Par ailleurs, l'univers des fonds cotés reste dynamique, avec l'arrivée de deux nouveaux véhicules: UBS Direct Mixed Urban, issu d'une fusion de fonds UBS, et Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial.

Au mois d'avril, la bourse a récupéré une bonne partie de ce qu'elle avait perdu en mars. Et, logiquement, les fonds de placement immobiliers cotés — qui, on l'a vu avec la chute des marchés, n'ont plus joué leur rôle de valeur refuge — ont suivi le même mouvement. L'agio moyen est ainsi remonté à 33,9% (29,8% fin mars et 38,1% fin février) pour un indice SWIIT en baisse de -0,6% (-4,3% fin mars). C'est très légèrement mieux que le SMI, qui affichait une baisse de -0,8 % fin avril. Le tout dans un environnement très volatil où tous les indices bougent, parfois très fortement, au gré des déclarations de Donald Trump et des développements de la guerre en Iran.

Pour les fonds, la situation est d'autant plus tendue que les incertitudes géopolitiques ont poussé les taux longs à la hausse: fin avril, il n'y avait plus que 190 points de base entre le rendement moyen des fonds cotés et celui des obligations de la Confédération. On descend même aux alentours de 150 points de base pour certains fonds recherchés.

Suisse Romande Property Fund continue de se distinguer

Cette reprise d'avril permet néanmoins aujourd'hui à plus de la moitié des fonds cotés d'être dans le vert. Deux véhicules se distinguent: d'abord ZIF Immobilien, qui affiche une hausse de +8,6% depuis le début de l'année (pour un agio de 30,3%), et surtout Suisse Romande Property Fund, avec une hausse de +21,8% depuis janvier (+25,4% fin mars; +19,6% fin février). Après avoir affiché un disagio pendant des années, le fonds connaît un retour en grâce non seulement impressionnant, mais aussi durable. Son agio a grimpé, fin avril, à +33%.

À l'inverse, on ne constate pas de baisse vraiment importante depuis le début de l'année, à l'exception peut-être de Swiss Central City Real Estate qui égare -5,2%. C'est aussi le fonds dont le disagio est le plus prononcé, à -7,7%.

Quatre fonds avec un agio au-dessus de 50%

Grâce à la reprise d'avril, on trouve désormais quatre fonds avec un agio supérieur à 50%. Ce sont d'ailleurs toujours les mêmes, mois après mois, les préférences des investisseurs n'ayant guère changé malgré les turbulences de la bourse.

Sur la première marche du podium, on retrouve UBS Direct Residential et sa prime de +60,4% (+51,1% fin mars et +64,9% fin février), suivi par Swisscanto RE Ifca avec une prime de 58,5 % (+51,5% fin mars; +60,7% fin février), puis par Streetbox Real Estate Fund, avec une prime de +57%, et enfin par Solvalor 61 (+53,3%).

Tous ces fonds affichent également une performance totale positive depuis le début de l'année, bien que modeste.

UBS Direct Mixed Urban et Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland ont été lancés le 1er avril

Le mois d'avril aura également vu l'arrivée d'UBS Direct Mixed Urban sur SIX Swiss Exchange. Ce fonds résulte de la fusion des deux fonds UBS Mixed Urban (anciennement UBS Green Property) et UBS Direct Urban, appliquée rétroactivement au 31 décembre 2025.

Cette union a donné naissance à l’un des plus grands fonds immobiliers suisses avec un portefeuille, détenu en direct, d'un volume total de plus de 4 milliards de francs. En bourse, le fonds vaut actuellement 3,4 milliards de francs; il a terminé son premier mois de cotation avec un agio de +20%.

Rappelons également une autre arrivée en avril: celle de Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Après un mois de cotation, le fonds affichait un agio de 5%. Il pèse 525 millions de francs en bourse.

Encore de nombreuses annonces d’augmentations de capital en mars avril

Les turbulences boursières n'auront pas empêché la poursuite des annonces d'augmentations de capital par les fonds cotés au mois d'avril. On note d’ailleurs quelques très grosses opérations, dont celle d'Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Swiss, qui cherche à lever entre 350 et 450 millions de francs. 

Citons aussi les augmentations de capital annoncées par Bâloise Swiss Property Fund (150 millions de francs), par Pure Swiss Opportunity REF (120 millions de francs) pour poursuivre ses acquisitions avec une série d'immeubles sécurisés, et par SF Sustainable Property Fund (100 millions de francs).

La suite, c'est la prochaine entrée en bourse de Pretium Real Estate Fund, programmée pour le deuxième semestre, dont nous avons déjà parlé. Rappelons que le fonds investit avant tout en Suisse alémanique, autour des grands centres économiques urbains du pays, principalement dans des immeubles résidentiels, mais aussi dans des immeubles à usage mixte ou commerciaux.

La Rédaction • Immoday.ch