Mois de mars difficile pour les fonds immobiliers cotés

La tempête boursière du mois de mars a emporté les fonds immobiliers cotés, avec un agio moyen qui baisse à 29,8% (38,1% fin février) et un indice SWIIT en baisse de -4,3% au premier trimestre 2026. Depuis le début de l'année, seuls 5 fonds affichent une performance positive. Ceci dit, le marché continue d'être dynamique avec plusieurs augmentations de capital annoncées au mois de mars pour les fonds cotés, deux introductions en bourse réussies et une nouvelle IPO programmée pour le deuxième semestre. Sans oublier, le 1er avril, la première cotation d'UBS Direct Mixed Urban, fusion de deux fonds UBS.

Les fonds immobiliers cotés n'ont pas réussi à échapper à la tempête boursière qui a secoué les marchés suite à la hausse du pétrole provoquée par la guerre en Iran.

Un chiffre suffira à résumer la situation: l'agio moyen fin mars est de +29,8%. C'est toujours élevé, toujours au-dessus de la moyenne historique des fonds de placements immobiliers cotés, mais par rapport à fin février (+38,1%), la chute est impressionnante.

Avec comme conséquence que, à la fin du premier trimestre 2026, l'indice SWIIT est en baisse de -4,3% (on était encore à une hausse de +1,1% fin février), pire que le SMI (-3,6%) et surtout que les fonds non cotés, qui affichent une hausse de +1,2% au 1er semestre selon l'Immo Desk de la BCV, et surtout que les sociétés immobilières (+9,7%). Bref, cette fois-ci, les fonds immobiliers cotés n'ont pas joué leur rôle de valeur refuge, même si en moyenne ils ont un peu mieux résisté que les actions (qui ont perdu -7,6% au mois de mars).

Nombreuses performances négatives au premier trimestre

Si l'on examine la situation plus en détail, on constate que plus de 90% des fonds immobiliers affichent une performance négative depuis le début de l'année. Parfois importante, comme Procimmo Residential qui perd -12,4% depuis janvier, avec désormais un agio de +13,6%, ou UBS Direct Residential (-12,3%) pour un agio de +15,7%.

Même les poids lourds de la cote que l'on croyait immunisés grâce à leur taille et à leur liquidité ont souffert. Avec, par exemple, une baisse de -3,3% depuis le début de l'année pour UBS Sima, et un agio qui est redescendu à 44,2%. Ce qui reste quand même très honorable.

Dans ce contexte, il n'y a plus que deux fonds dont l'agio dépasse encore 50%. Sur la première marche du podium, Swisscanto RE Ifca avec une prime de +51,5% (+60,7% fin janvier), pour une performance négative de -5,5% depuis le début de l'année. Et sur la deuxième marche: UBS Direct Residential et sa prime de +51,1% (+64,9% fin février), et un rendement total négatif de -6%.

Une poignée de fonds s'en sort quand même

Dans cette débandade générale, une poignée de fonds réussit néanmoins à tirer son épingle du jeu. Dont Suisse Romande Property Fund, qui réalise la plus belle performance de ce premier trimestre avec une progression de +11,2%. Le fonds continue son remarquable redressement, avec un agio de +25,4% fin mars (+19,6% fin février).

Notons aussi le bon comportement des deux dernières IPO. D'abord MobiFonds Swiss Property, entré en bourse le 3 mars. L'intérêt des investisseurs a permis au fonds de résister aux turbulences boursières avec, fin mars, un agio de +36,3% (+28,7% fin février, juste avant l'IPO, selon SFP) et une performance totale de +4% depuis le début de l'année.

Ensuite, Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, entré en bourse le 1er avril. Le fonds investit, en propriété directe, dans un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux, majoritairement situés dans les régions de Zurich et de Bâle. La NAV du portefeuille de départ s'élève à environ 500 millions de francs pour une valeur totale de marché d'environ 640 millions. Après sa première séance de cotation, le fonds, qui était proposé à la VNI, affichait un agio de +5%.

Encore de nombreuses augmentations de capital en mars

Même si le marché a vacillé, cela n'a pas empêché les augmentations de capital de se poursuivre au mois de mars, à un rythme élevé. En effet, on compte 6 annonces pour les seuls fonds de placement cotés ces dernières semaines (12 pour l'ensemble des véhicules d'immobilier titrisé), qui cherchent à lever un peu plus de 440 millions de francs, sans compter UBS Foncipars, qui cherche à lever 156 millions de francs.

Une autre grosse opération a été annoncée ces dernières semaines : Pure Swiss Opportunity REF, d'un montant de 120 millions de francs. Le produit de l'émission servira à acquérir de nouveaux biens immobiliers, à accroître la part du résidentiel ainsi que la qualité et la localisation des biens du portefeuille, précise le communiqué du fonds. Il ajoute qu'un important portefeuille de propriétés est déjà en phase de négociation avancée.

Pretium Real Estate Fund annonce sa volonté d'entrer en bourse

Par ailleurs, l'univers des fonds cotés va continuer de s'étoffer avec l'annonce de l'entrée en bourse de Pretium Real Estate Fund, programmée pour le deuxième semestre. Rappelons que le fonds investit avant tout en Suisse alémanique, autour des grands centres économiques urbains du pays, principalement dans des immeubles résidentiels mais aussi dans des immeubles à usage mixte ou commerciaux. Notons par ailleurs que le fonds vient de lancer une nouvelle augmentation de capital pour profiter du momentum de son annonce d'IPO.

Première cotation pour UBS Direct Mixed Urban 

Le 1er avril fut aussi la date officielle du lancement d'UBS Direct Mixed Urban sur SIX Swiss Exchange, qui résulte de la fusion des deux fonds UBS Mixed Urban (anciennement UBS Green Property) et UBS Direct Urban. Cette union a donné naissance à l’un des plus grands fonds immobiliers suisses avec un portefeuille, détenu en direct, d'un volume total de plus de 4 milliards de francs. En bourse, le fonds vaut actuellement 3,3 milliards de francs; il a terminé sa première journée de cotation avec un agio de +14,7%.

Rédaction • Immoday.ch

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