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Rédaction • Immoday.ch
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Selon le Bilan annuel de l'année immobilière, publié début décembre par les Notaires de France, on constate aujourd'hui, dans l'Hexagone, des différences de prix énormes, de 32% pour les immeubles à 56% pour les maisons, entre un bâtiment équivalent Minergie et une passoire thermique. Un écart qui ne cesse de se creuser année après année. Beaucoup plus marqué par ailleurs en banlieue qu'au centre de Paris, où le marché est plus tendu.
On le sait, en Suisse, le marché est tellement tendu qu'il n'y a pas énormément de différence de prix entre un bâtiment Minergie et une passoire énergétique. Mais ce n'est pas le cas, et de loin, dans tous les pays. Prenons l'exemple de la France, où une association de notaires vient de publier son Bilan annuel de l'année immobilière, avec un chapitre consacré à l'impact de la durabilité énergétique sur les prix de vente des logements anciens.
Une réglementation qui interdit désormais la location des passoires thermiques
On le sait, en France, la durabilité des immeubles est indiquée par une étiquette énergie qui va de A, pour les bâtiments les plus durables, à G pour les passoires thermiques.
Entre ces deux extrêmes, pour des immeubles dont toutes les autres caractéristiques sont similaires, l'impact de la durabilité sur les prix de vente devient vraiment important et, surtout, il ne cesse de se creuser ces dernières années.
Il est vrai qu'en France, pour les propriétaires, la réglementation est devenue particulièrement drastique en ce qui concerne les passoires thermiques.
En effet, depuis janvier 2025, il est théoriquement interdit de louer les biens immobiliers affichant une étiquette G. Dès janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F, puis en 2034 des logements classés E.
Un impact plus important sur les prix pour les maisons que pour les immeubles
L'impact de cette réglementation se fait donc fortement sentir sur les prix. En clair, pour un immeuble ancien, on constate aujourd'hui un écart de prix de 32% entre une étiquette A et G. Cet écart n'était que de 22% en 2021, selon les statistiques des Notaires de France.
Pour les maisons individuelles, c'est encore plus impressionnant, avec aujourd'hui un écart de 56% entre les deux extrêmes (33% en 2021).
Grosso modo, on perd de 4% à 6% pour chaque changement d'étiquette énergie, même entre A et B, alors qu'il y a quelques années encore, la différence entre les deux était quasi nulle.
Autrement dit, aujourd'hui, le bonus ne cesse d'augmenter pour les appartements les plus durables, et le malus ne cesse de se creuser pour les passoires thermiques.
À noter encore que l'impact sur les prix n'est pas identique selon la région et les tensions sur le marché. Par exemple, à Paris, le malus pour les passoires thermiques, par rapport à un logement neutre avec une étiquette D, n'est que de -10%, alors qu'il est de -14% en Petite Couronne francilienne et de -17% en Grande Couronne (autrement dit, les banlieues plus ou moins proches du centre de la capitale française).
Vendre sa passoire plutôt que la rénover et voir son rendement locatif s'effondrer
Idem pour les maisons, où le malus passe de -11% à -16% pour les étiquettes G, selon qu'on s'éloigne du centre de Paris.
Autre impact de la réglementation: comme il ne sera bientôt plus possible de louer les logements très énergivores, les propriétaires préfèrent les vendre. Comme le note le rapport des Notaires de France, la part de vente de ces passoires, avec des étiquettes F ou G, a fortement augmenté, passant de 11% à 17% du total des ventes de biens immobiliers anciens résidentiels entre 2021 et 2023. À Paris, le niveau est encore plus élevé, avec des propriétaires estimant qu'il est impossible de conserver un rendement locatif suffisant au vu des investissements nécessaires pour rendre l'immeuble durable. Ils préfèrent donc vendre.
On connaît le même phénomène en Suisse, avec des investisseurs qui, plutôt que de rénover leur passoire thermique, préfèrent les vendre pour acheter du neuf.
La Rédaction Immoday
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