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Redaktion • Immoday.ch
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Gemäss dem Jahresbericht zum Immobilienjahr, der Anfang Dezember von den Notaires de France publiziert wurde, zeigen sich heute in Frankreich massive Preisunterschiede: Für Mehrfamilienhäuser beträgt die Differenz bis zu 32%, für Einfamilienhäuser sogar bis zu 56%, zwischen einem vergleichbaren Gebäude mit hoher Energieeffizienz und einer sogenannten energetischen "Schleuder" (passoire thermique). Ein Preisgefälle, das sich Jahr für Jahr weiter vergrössert. Besonders ausgeprägt ist dieser Effekt in den Agglomerationen, deutlich stärker als im Zentrum von Paris, wo der Markt wesentlich angespannter ist.
In der Schweiz ist bekannt, dass der Immobilienmarkt derart angespannt ist, dass zwischen einem Minergie-Gebäude und einer energetisch ineffizienten Liegenschaft nur geringe Preisunterschiede bestehen. Dies ist jedoch keineswegs in allen Ländern der Fall. Ein Blick nach Frankreich verdeutlicht dies eindrücklich: Dort hat ein Zusammenschluss von Notaren kürzlich seinen Jahresbericht zum Immobilienjahr veröffentlicht, der ein eigenes Kapitel dem Einfluss der energetischen Nachhaltigkeit auf die Verkaufspreise von Bestandswohnimmobilien widmet.
Eine Regulierung, die die Vermietung energetischer Schleuder zunehmend verbietet
In Frankreich wird die energetische Qualität von Gebäuden mittels eines Energieausweises ausgewiesen, der von A für die nachhaltigsten Gebäude bis G für energetische Schleudern reicht.
Zwischen diesen beiden Extremen wird – bei ansonsten vergleichbaren Gebäuden – der Einfluss der energetischen Qualität auf die Verkaufspreise zunehmend sichtbar. Vor allem in den letzten Jahren hat sich diese Preisschere kontinuierlich geöffnet.
Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die regulatorischen Vorgaben für Eigentümer in Frankreich im Hinblick auf energetisch ineffiziente Immobilien deutlich verschärft wurden.
So ist es seit Januar 2025 grundsätzlich untersagt, Immobilien mit der Energieeffizienzklasse G zu vermieten. Ab Januar 2028 wird dieses Verbot auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet, ab 2034 schliesslich auch auf Objekte der Klasse E.
Stärkerer Preiseffekt bei Einfamilienhäusern als bei Mehrfamilienhäusern
Die Auswirkungen dieser Regulierung schlagen sich entsprechend deutlich in den Preisen nieder. Konkret zeigt sich bei älteren Mehrfamilienhäusern heute ein Preisunterschied von rund 32% zwischen den Energieetiketten A und G. Im Jahr 2021 lag dieser Unterschied gemäss den Statistiken der Notaires de France noch bei lediglich 22%.
Bei Einfamilienhäusern ist der Effekt noch ausgeprägter: Hier beträgt die Preisdifferenz zwischen den beiden Extremen mittlerweile 56%, gegenüber 33% im Jahr 2021.
Grob gerechnet bedeutet jeder Wechsel der Energieetikette einen Wertverlust von rund 4% bis 6% – selbst zwischen den Klassen A und B. Vor wenigen Jahren war der Preisunterschied zwischen diesen beiden Kategorien noch nahezu vernachlässigbar.
Mit anderen Worten: Der Preisbonus für energetisch hochwertige Wohnungen nimmt stetig zu, während sich der Abschlag für energetische Schleudern kontinuierlich verschärft.
Zudem ist festzuhalten, dass der Preiseffekt regional unterschiedlich ausfällt und stark von der Marktlage abhängt. In Paris beträgt der Abschlag für energetisch ineffiziente Wohnungen im Vergleich zu einem neutralen Objekt mit der Energieklasse D lediglich rund –10%. In der Petite Couronne der Île-de-France liegt dieser bei –14%, in der Grande Couronne sogar bei –17% (also in den mehr oder weniger stadtnahen Vororten der französischen Hauptstadt).
Lieber verkaufen als sanieren und eine Erosion der Mietrendite riskieren
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Einfamilienhäusern: Hier steigt der Abschlag für Objekte der Klasse G – je nach Entfernung zum Pariser Stadtzentrum – von –11% auf bis zu –16%.
Ein weiterer Effekt der Regulierung besteht darin, dass sehr energieintensive Wohnungen künftig nicht mehr vermietet werden dürfen. Entsprechend entscheiden sich viele Eigentümer für einen Verkauf. Wie der Bericht der Notaires de France festhält, ist der Anteil der Verkäufe solcher energetischer Schleudern mit den Klassen F oder G deutlich gestiegen: von 11% auf 17% aller Transaktionen mit bestehenden Wohnimmobilien zwischen 2021 und 2023.
In Paris liegt dieser Anteil sogar noch höher. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass angesichts der notwendigen Investitionen zur energetischen Sanierung keine ausreichende Mietrendite mehr erzielt werden kann. Sie ziehen es daher vor, die Liegenschaften zu veräussern.
Ein vergleichbares Phänomen ist auch in der Schweiz zu beobachten: Auch hier entscheiden sich Investoren zunehmend dafür, energetisch ineffiziente Bestandsobjekte zu verkaufen, anstatt sie kostenintensiv zu sanieren, und investieren stattdessen in Neubauten.
Immoday-Redaktion
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