«Die Preise für Renditeimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahr um 4,3% gestiegen»

Den jüngsten von IAZI veröffentlichten Indizes zufolge setzt sich der Anstieg der Immobilienpreise in allen Objektkategorien fort. Dabei zeigen sich je nach Region jedoch deutlich unterschiedliche Entwicklungen und – wie immer – eine Präferenz der Investoren für die grossen Städte. Zudem beginnt die Nachhaltigkeit, den Markt zu beeinflussen: Nachhaltige Immobilien finden leichter Abnehmer.

IAZI hat soeben seine Preisindizes für Immobilien für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht. Diese Indizes werden von Fachleuten jeweils mit grosser Spannung erwartet. Wie erwartet hält der Preisanstieg an, allerdings bestehen weiterhin erhebliche regionale Unterschiede. Zudem zeigen die IAZI-Indizes, dass die Preise für Renditeimmobilien stärker gestiegen sind als jene für Eigenheime. Fabien Nussbaum, Consultant bei IAZI, erläutert diese Entwicklungen.

Fabien Nussbaum, IAZI hat soeben den neuen «IAZI Private Real Estate Price Index» veröffentlicht. Wozu dient dieser Index?

Unser Index misst die Preise für Wohneigentum, also für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Vor allem erfasst er die tatsächlich bezahlten Preise und nicht einfach die inserierten Preise. Das ist ein grundlegender Unterschied und dank einer Datenbank möglich, die jährlich über 40 000 tatsächlich durchgeführte Transaktionen erfasst. Zudem gleichen wir Qualitätsunterschiede bei den Wohneinheiten aus, um die tatsächliche Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz zu messen.

Welche Beobachtungen haben Sie in Bezug auf die allgemeine Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den letzten zwölf Monaten gemacht?

Wir können feststellen, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin als äusserst widerstandsfähig erweist: Ungeachtet der unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen Lage steigen die Preise für Wohnimmobilien weiterhin um 3,5% pro Jahr. Dies zeigt, dass die Fundamentaldaten nach wie vor sehr solide sind: ein begrenztes Wohnungsangebot, ein weiterhin positives Bevölkerungswachstum, ein robuster Arbeitsmarkt und wieder günstige Finanzierungsbedingungen. Mit anderen Worten: Derzeit sind es eher die Fundamentaldaten des Marktes als die Zinssätze, die den Preisanstieg erklären.

Wie sieht es bei den Renditeimmobilien aus?

Gemäss unserem Transaktionsindex für Renditeimmobilien (Wohn- und Mischnutzungsimmobilien) verzeichnen die Preise in diesem Segment einen noch deutlicheren Anstieg: 1,3% im letzten Quartal und 4,3% in den letzten zwölf Monaten. Das ist kaum eine Überraschung. Die Investoren suchen Anlagen, die stabile Erträge generieren können und gleichzeitig ein Wachstumspotenzial bieten. Angesichts des Aufwärtstrends bei den Mieten und der nach wie vor sehr starken Nachfrage ist der Immobilienmarkt äusserst attraktiv. Zu beachten ist jedoch, dass sich dieser Index ausschliesslich auf Transaktionen stützt, die von Hypothekarinstituten finanziert wurden.

Sind je nach Region unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten?

Ja, ganz eindeutig. Mit den Stadtzentren ist es ein bisschen wie mit den ersten Rängen in einem Stadion: Sie sind sehr begehrt, sehr teuer und es ist vor allem äusserst schwierig, neue zu schaffen. Dementsprechend ist der Preisdruck dort am stärksten, wo die Wohnungsknappheit besonders ausgeprägt ist, also in den grossen städtischen Zentren und deren Einzugsgebieten. Die Randregionen profitieren manchmal von einem Verlagerungseffekt und verfügen punktuell über ein etwas grösseres Grundstücksangebot.

In den Stadtzentren sind die Immobilienpreise inzwischen so stark gestiegen, dass die Bruttorenditen ein Tiefniveau erreicht haben. Dennoch scheint dies weder den Preisanstieg noch die Begeisterung der Anleger zu bremsen. Wie ist das zu erklären?

Die Anleger orientieren sich nicht ausschliesslich an der aktuellen Bruttorendite. Sie berücksichtigen auch die Sicherheit der Mieteinnahmen, das Potenzial für Mietzinserhöhungen, den Schutz vor Inflation und die Knappheit der Objekte. Ausserdem ist auch der Vergleich mit anderen Anlagemöglichkeiten wichtig. Tatsächlich scheinen Schweizer Immobilien den Anlegern trotz geringerer Renditen einen sehr guten Kompromiss zwischen Rendite, Stabilität und Kapitalschutz zu bieten – insbesondere in einem unsicheren globalen Umfeld.

Gibt es in der Schweiz, wie dies beispielsweise in Frankreich der Fall ist, auch Preisunterschiede zwischen nachhaltigen Wohnliegenschaften und energetisch nicht sanierten Altbauten?

Die Vorschriften in Frankreich sind viel restriktiver und sehen Einschränkungen bei der Vermietung vor. In der Schweiz hingegen setzt nach wie vor hauptsächlich der Markt die Signale, was nicht zwangsläufig zu einem Preisabschlag führt. Allerdings lässt sich zunehmend ein Unterschied bei der Vermarktbarkeit und der Attraktivität feststellen. Energieeffiziente Liegenschaften finden leichter Käufer, erfordern weniger zukünftige Investitionen und entsprechen besser den Anforderungen institutioneller Investoren. Mittelfristig dürfte sich dieser Unterschied wahrscheinlich auch stärker in den Preisen niederschlagen.

Sie stellen beim Preisanstieg zudem einen Unterschied zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern fest. Wie ist das zu erklären?

Das ist in erster Linie eine Frage der Erschwinglichkeit. Einfamilienhäuser sind mittlerweile so teuer geworden, dass sie für immer mehr Haushalte nicht mehr infrage kommen. Eigentumswohnungen bleiben vergleichsweise erschwinglicher und bieten daher manchen dieser Haushalte weiterhin die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Ein Teil der Nachfrage hat sich daher auf dieses Segment verlagert, in dem die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 1,3% gestiegen sind. Bei den Einfamilienhäusern fiel der Anstieg mit 0,5% hingegen moderater aus. Langfristig betrachtet haben sich jedoch beide Segmente in einem vergleichbaren Tempo entwickelt.

Gibt es auch hier regionale Unterschiede beim Preisanstieg?

Ja, natürlich, denn der Schweizer Immobilienmarkt setzt sich aus vielen lokalen Märkten zusammen. In einer aktuellen Analyse haben wir die Regionen identifiziert, in denen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum besonders stark gestiegen sind. In den letzten fünf Jahren waren die stärksten Anstiege (>30%) vor allem in der Ostschweiz zu verzeichnen, insbesondere in Graubünden, sowie in bestimmten Regionen der Zentralschweiz (Schwyz, Zug) und in mehreren Alpenregionen (Oberwallis). Auch in Teilen der Westschweiz (Genferseeregion) war ein bemerkenswerter Anstieg (>20%) zu beobachten, während die Entwicklung in anderen Regionen (Mittelland und Tessin) moderater blieb (≤20%).

Wie sehen Ihre Prognosen für das zweite Halbjahr aus? Wird der Aufwärtstrend anhalten? 

Sofern es keine wesentlichen wirtschaftlichen Veränderungen gibt, gehen wir davon aus, dass die Preise weiter steigen werden – allerdings voraussichtlich in einem gemässigteren Tempo. Die Fundamentaldaten bleiben günstig, und zum jetzigen Zeitpunkt sehen wir keine Anzeichen für eine deutliche Trendwende am Markt.

Wird der Aufwärtstrend bei den Wohnimmobilienpreisen irgendwann einmal zum Stillstand kommen?

Nein. Man sagt oft, dass Bäume nicht bis in den Himmel wachsen. Das stimmt zwar, aber man muss sich auch die Wurzeln ansehen. Die Wurzeln des heutigen Schweizer Immobilienmarktes sind nach wie vor solide: ein unzureichendes Angebot, eine hohe Nachfrage und eine robuste Wirtschaft. Es ist ein Markt, der von soliden Fundamentaldaten getragen wird. Die eigentliche Frage ist daher nicht, wann die Preise sinken werden, sondern wann das Angebot wieder ausreichen wird, damit der Markt zu einem nachhaltigen Gleichgewicht zurückfindet. Solange die Schweiz attraktiv bleibt, ihre Bevölkerung weiter wächst und weniger Wohnungen gebaut werden als nötig wären, dürfte der Preisdruck hoch bleiben.

Die Redaktion • Immoday.ch

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