Kotierte Immobilienfonds: Konsolidierung und mehrere neue Fund Manager im Juli ernannt

Der Juli war für kotierte Immobilienfonds ein schwieriger Monat, mit einer nachlassenden Performance. Der SWIIT-Index rutschte seit Jahresbeginn wieder ins Minus und lag Ende Juli bei -0,4%. Damit bleibt er weit hinter dem SMI (+8,3%) zurück, aber auch hinter anderen grossen Immobilienkategorien wie Immobiliengesellschaften (+6,2%) und nicht kotierten Fonds (+3,1%). Im Juli wurde nur eine neue Kapitalerhöhung angekündigt: Solvalor 61 will 145 Millionen Franken aufnehmen. Zudem wurden bei UBS zwei neue Fund Manager ernannt.

Die Monate folgen aufeinander und gleichen sich für kotierte Immobilienfonds in einem weiterhin ziemlich apathischen Markt ohne klare Richtung. Nachdem der SWIIT-Index im Juni noch einige Punkte gutgemacht hatte, beendete er den Juli erneut im negativen Bereich, bei -0,4% seit Jahresbeginn nach +0,8% Ende Juni.

Der Abstand zum SMI (+8,3%) hat sich damit vergrössert. Dasselbe gilt gegenüber dem REAL-Index der Immobiliengesellschaften (+6,2%) und sogar gegenüber den nicht kotierten Fonds (+3,1% gemäss Immo Desk der BCV), wie dies bereits seit mehreren Monaten der Fall ist.

Der Spread gegenüber zehnjährigen Bundesobligationen ist unterdessen wieder unter 200 Basispunkte gefallen, bei einzelnen Fonds sogar unter 150 Basispunkte. Angesichts der anhaltenden Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen ist das noch kein Grund zur Beunruhigung. Bei derart tiefen Spreads sollte die Entwicklung aber dennoch beobachtet werden.

Unerwarteter CEO-Wechsel bei JSSREM

Die grosse Nachricht der vergangenen Tage ist das Ausscheiden von Virginie Bordry, CEO von JSS Real Estate Management SA, die den Suisse Romande Property Fund verwaltet. Der Fonds weist seit Jahresbeginn die höchste Gesamtrendite aller kotierten Fonds aus: +11,3%, bei einem Agio von 17,1%. Bordry wird durch Samuel Egger ersetzt.

Der neue CEO ist in der Branche kein Unbekannter. Seit fast 13 Jahren ist er im Bereich der indirekten Immobilienanlagen tätig. Nach seinem Abschluss an der Universität Freiburg im Jahr 2005 arbeitete er lange bei Credit Suisse und später bei UBS. Zuletzt war er seit 2013 Fund Manager des UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» (vormals CS REF Siat) und seit 2017 des UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Interswiss» (vormals Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss).

Oliver Cartade, Präsident des Verwaltungsrats von JSS Real Estate Management SA, erklärt dazu in der Medienmitteilung: «Samuel Egger ist eine erfahrene Führungspersönlichkeit, deren umfassende Expertise über den gesamten Immobilienlebenszyklus hinweg institutionelles Wachstum und Performance ermöglichen wird, während gleichzeitig ein starker und nachhaltiger Mehrwert für unsere Investoren geschaffen wird.»

Zwei neue Fund Manager für UBS-Fonds

Nach dem Weggang von Samuel Egger wird der UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» vorerst ad interim von Marcin Paszkowski verwaltet. Er arbeitet seit mehr als 15 Jahren bei UBS, zunächst in der Immobilienanalyse, später im Bereich der indirekten Immobilienanlagen.

Zur Erinnerung: Der UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» ist der grösste rein auf Wohnimmobilien ausgerichtete Schweizer Fonds. Ende Juli wies er ein Agio von 45,1% und eine Börsenkapitalisierung von 4,3 Milliarden Franken auf. Anders gesagt: Er ist nach dem UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» der zweitgrösste kotierte Immobilienfonds der Schweiz.

Beim UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Interswiss» heisst der neue Fund Manager Jürgen Zimmermann. Nach mehreren Jahren bei verschiedenen Beratern ist er seit 14 Jahren bei UBS im Bereich der indirekten Immobilienanlagen tätig. Wie der Name nahelegt, investiert der Fonds im Wesentlichen in Projekte und Liegenschaften mit kommerzieller oder gemischter Nutzung. Ende Juli wies er ein Agio von 6,4% aus, bei einem Gesamtvermögen von 2,6 Milliarden Franken per Ende März.

Nur eine Kapitalerhöhung bei kotierten Fonds im Juli

Abgesehen von diesen Veränderungen war der Juli sehr ruhig: Ferienzeit, Hitzewellen, etwas turbulente Märkte und wieder steigende langfristige Zinsen. Kurz: Das Umfeld war nicht gerade förderlich für eine rege Aktivität bei Kapitalerhöhungen. Entsprechend wurde im Juli bei den kotierten Fonds nur eine einzige Operation angekündigt: Solvalor 61 will im Oktober 145 Millionen Franken aufnehmen. Wie es in einer Mitteilung heisst, soll diese Kapitalerhöhung dazu dienen, bereits gesicherte Akquisitionen sowie laufende Bau- und Renovationsprojekte zu finanzieren.

Kein Grund zur Panik: Auch wenn die Aktivität in den vergangenen zwei Monaten schwach war, dürften gemäss Aussagen von Fondsmanagern in den kommenden Wochen mehrere Operationen für das Ende des Sommers und den Herbst angekündigt werden.

Einige starke Performances seit Jahresbeginn

Betrachtet man die Performance per Ende Juli, heben sich trotz eines leicht rückläufigen durchschnittlichen Agios von 32,7% nach 34,6% Ende Juni einige Fonds weiterhin positiv ab.

Seit Jahresbeginn geht die beste Performance, wie erwähnt, auf das Konto des Suisse Romande Property Fund mit einer Gesamtrendite von +11,3%. Es folgt Sustainable Real Estate mit +9,8% bei einem Agio von 5,6%. Den dritten Platz auf dem Podest belegt ZIF Immobilien Direkt CH mit einer Gesamtrendite von +8,9% seit Januar und einem Agio von 29,8%.

Diese guten Zahlen dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass rund die Hälfte der Fonds seit Jahresbeginn eine negative Performance ausweist, teilweise deutlich. Am Ende der Rangliste steht Pure Swiss Opportunity mit einem Disagio von -12,1% per Ende Juli und einer Gesamtrendite von -10,9%.

Die Korrektur im Juli traf auch die bei Anlegern beliebten Fonds

Auf dem Podest der schwächsten Performances finden sich zudem Patrimonium Swiss RE mit einem Rückgang von -7,1% seit Januar bei einem Agio von 19,4% sowie Procimmo Residential mit -5,8% bei einem Agio von 20%.

Die Korrektur der vergangenen Wochen hat auch die bei Anlegern besonders beliebten Fonds getroffen. Ende Juni wiesen noch sechs Fonds ein Agio von mehr als 50% auf. Ende Juli waren es nur noch vier: Swisscanto RE Ifca mit einem Agio von 58,1% nach 58,9% Ende Juni, gefolgt von Streetbox Real Estate mit einem Agio von 57,9 % nach 50,5% Ende Juni, UBS Direct Residential mit 55,6% nach 52,7% Ende Juni und schliesslich Immofonds mit einem Agio von 51,2%.

Immoday.ch