Hohe Volatilität bei den kotierten Immobilienfonds im April

Die gute Nachricht: Die kotierten Immobilienfonds haben im April einen Grossteil der März-Verluste wieder wettgemacht. Die schlechte Nachricht, insbesondere für institutionelle Anleger: Sie erwiesen sich als ähnlich volatil wie die Aktien und konnten ihre Rolle als «sicherer Hafen» nicht erfüllen. Das durchschnittliche Agio stieg in den letzten Wochen deutlich an und lag Ende April bei 33,9% (Ende März: 29,8%). Vier Fonds notierten wieder mit einem Agio von über 50%. Das Universum der kotierten Fonds bleibt dynamisch: Neu hinzugekommen sind der UBS Direct Mixed Urban (entstanden aus der Fusion zweier UBS-Fonds) sowie der Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial.

Im April holte die Börse einen Grossteil der im März gemachten Verluste wieder auf. Die kotierten Immobilienfonds – die während des Markteinbruchs im März ihre Rolle als sicherer Hafen nicht mehr erfüllen konnten – folgten diesem Trend. Das durchschnittliche Agio stieg im April deutlich auf 33,9% (Ende März: 29,8%; Ende Februar: 38,1%). Gleichzeitig verbesserte sich die YTD-Performance des SWIIT auf −0,6% (Ende März: −4,3%). Damit schneidet der SWIIT nur geringfügig besser ab als der SMI, der bis Ende April 0,8% verlor. Die Erholung spielte sich in einem ausgesprochen volatilen Umfeld ab: Je nach Äusserungen von Donald Trump und Entwicklungen im Iran-Konflikt schwankten die Indizes teils stark.

Für die Fonds spannte sich die Lage weiter an, da es aufgrund der geopolitischen Unsicherheiten zu einem Anstieg der Langfristzinsen kam. Ende April betrug der Spread zwischen der durchschnittlichen Rendite der kotierten Immobilienfonds und jener der Eidgenossen nur noch 190 Basispunkte. Bei einigen besonders gefragten Fonds sank er sogar auf rund 150 Basispunkte.

Suisse Romande Property Fund weiterhin ausgezeichnet

Die Erholung im April hat immerhin dazu geführt, dass inzwischen mehr als die Hälfte der kotierten Fonds wieder im grünen Bereich liegen. Zwei Vehikel ragen heraus: der ZIF Immobilien, der von Anfang Jahr bis Ende April 8,6% zulegte (Agio: +30,3%), und vor allem der Suisse Romande Property Fund. Dessen Gesamtrendite seit Jahresbeginn beläuft sich per Ende April auf 21,8% (Ende März: +25,4%; Ende Februar: +19,6%). Nachdem dieser Fonds jahrelang ein Disagio aufgewiesen hatte, erlebt er nun ein beeindruckendes und offenbar nachhaltiges Comeback. Sein Agio erreichte Ende April 33%.

Nennenswerte Rückgänge seit Jahresbeginn sind hingegen kaum zu verzeichnen – mit Ausnahme vielleicht des Swiss Central City Real Estate, der um 5,2% nachgab. Gleichzeitig weist er mit 7,7% auch das höchste Disagio auf.

Vier Fonds mit einem Agio von über 50%

Dank der Erholung im April weisen nun wieder vier Fonds ein Agio von über 50% auf. Es sind übrigens stets dieselben. Die Präferenzen der Anleger haben sich also trotz der Börsenturbulenzen kaum verändert.

An der Spitze steht der UBS Direct Residential mit einem Agio von 60,4% (Ende März: +51,1%; Ende Februar: +64,9%). Es folgen der Swisscanto RE Ifca mit 58,5% (Ende März: +51,5%; Ende Februar: +60,7%), der Streetbox Real Estate Fund mit 57% und schliesslich der Solvalor 61 mit 53,3%.

Diese vier Fonds weisen alle eine positive Gesamtrendite seit Jahresbeginn auf, wenn auch nur eine bescheidene.

UBS Direct Mixed Urban und Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial

Der UBS Direct Mixed Urban ist einer der beiden Fonds, die am 1. April erstmals an der SIX Swiss Exchange gehandelt wurden. Er ist aus der Vereinigung der beiden Fonds UBS Mixed Urban (vormals UBS Green Property) und UBS Direct Urban hervorgegangen, die rückwirkend per 31. Dezember 2025 erfolgte.

Durch diese Fusion entstand einer der grössten Schweizer Immobilienfonds mit einem Portfolio an direkt gehaltenen Immobilien im Gesamtwert von über 4 Milliarden Franken. Der Börsenwert des Fonds belief sich Ende April auf 3,4 Milliarden Franken, das Agio lag bei 20%.

Der zweite Fonds, der am 1. April das Börsenparkett betreten hat, ist der Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Nach einem Monat wies er ein Agio von 5% auf und sein Börsenwert betrug 525 Millionen Franken.

Zahlreiche Ankündigungen von Kapitalerhöhungen im April

Trotz der Börsenturbulenzen kündigten die kotierten Fonds im April weiterhin Kapitalerhöhungen an. Einige davon sind recht umfangreich, etwa jene der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, die zwischen 350 und 450 Millionen Franken einsammeln will.

Erwähnenswert sind auch die angekündigten Kapitalerhöhungen des Bâloise Swiss Property Fund (CHF 150 Mio.), des Pure Swiss Opportunity REF (CHF 120 Mio.), der sein Wachstum durch den Erwerb mehrerer bereits gesicherter Immobilien fortsetzen will, sowie des SF Sustainable Property Fund (CHF 100 Mio.).

Zudem steht im zweiten Halbjahr der Börsengang des Pretium Real Estate Fund an, über den wir bereits berichtet haben. Zur Erinnerung: Der Fonds investiert vor allem in der Deutschschweiz, rund um die grossen städtischen Wirtschaftszentren und primär in Wohnimmobilien, aber auch in gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte.

Die Redaktion • Immoday.ch