Gesundheitsimmobilien: Ein neues Eldorado für mutige Investoren?

Ein Verkauf würde es den derzeitigen Eigentümern ermöglichen, das in den Immobilien gebundene Kapital freizusetzen und in die Gesundheitsversorgung zu investieren. Aus Sicht der Investoren bestechen diese Liegenschaften durch die Solidität ihrer Betreiber und die sehr langfristigen Mietverträge, die hinsichtlich der Mieteinnahmen eine hohe Vorhersehbarkeit bieten. Allerdings dürfen weder die Herausforderungen bei der Wertermittlung – bei der alle für den fortlaufenden Betrieb notwendigen Investitionen zu berücksichtigen sind – noch die politischen Hürden einer solchen Transaktion unterschätzt werden. Der Bereich der Spitalimmobilien birgt aber wahrscheinlich dennoch eine Fülle von Chancen, die mutige Investoren nutzen können.

Infracore, ein kotiertes, auf Gesundheitsinfrastruktur spezialisiertes Immobilienunternehmen, ist vor wenigen Monaten an die Börse gegangen. Der Börsengang verlief zwar reibungslos, stiess bei den Anlegern jedoch nicht auf übermässig grosse Begeisterung: Bis Mitte September sank der Kurs um 17%. Ein Grund dafür ist, dass der Spitalimmobilienbereich sehr spezifische Merkmale aufweist. Dennoch ist das Konzept von Infracore sowohl für Investoren als auch für Betreiber von Gesundheitseinrichtungen interessant. Wäre es für Spitäler nicht tatsächlich sinnvoll, ihre Immobilien zu verkaufen und sie anschliessend im Rahmen eines mittlerweile etablierten Sale-and-lease-back-Geschäfts zurückzumieten? Dadurch könnten sie sich auf ihre eigentliche Aufgabe konzentrieren: die medizinische Versorgung. Zahlreiche Dienstleistungsunternehmen sind diesen Schritt bereits gegangen, und inzwischen folgen auch Industrieunternehmen. Warum also nicht auch öffentliche Einrichtungen wie Spitäler? Frédéric Gross, Leiter des Bereichs M&A bei Remicom, hat sich mit diesem Thema auseinandergesetzt. 

Frédéric Gross, inwiefern ist es für den Staat oder die Eigentümer von Spitälern interessant, diese an ein Immobilienunternehmen zu verkaufen? 

Einerseits setzt der Verkauf das in den Immobilien gebundene Kapital frei, das anschliessend in medizinische Ausrüstung, die Digitalisierung oder den Schuldenabbau investiert werden kann. Andererseits ermöglicht er eine Professionalisierung sowohl der Verwaltung der Vermögenswerte, die diese Immobilien darstellen, als auch der Immobilienbewirtschaftung sowie eine Planung der Investitionen, für die der neue Eigentümer vertraglich aufzukommen hat. Ein Spital ist in erster Linie dazu da, Menschen zu versorgen, nicht Liegenschaften zu verwalten.

Ist der Kapitalbedarf der Spitäler hoch? 

Das BAG schätzt den jährlichen Investitionsbedarf des Sektors auf vier bis fünf Milliarden Franken. Dies lässt sich mit dem kritischen Alter der Schweizer Spitäler erklären, sie wurden nämlich grösstenteils in den 1960er- und 1970er-Jahren erbaut. Diese Gebäude entsprechen nicht mehr den heutigen Standards und erfordern daher so hohe Investitionen, dass ein Neubau oft die sinnvollere Option ist als eine Renovierung.

Warum ist es für Investoren interessant, Immobilien im Spitalbereich zu erwerben? 

Die Investoren erwerben eine Anlage, die dank äusserst langfristiger Mietverträge vorhersehbare und regelmässige Erträge abwirft. Bei bonitätsstarken Mietern – beispielsweise Betreibern mit solider Finanzlage und langfristigen Leistungsverträgen – bieten diese Mietverträge eine hohe Ertragsvisibilität.

Und was ist eher problematisch? 

Wie bereits erwähnt, erfordern bestimmte Gebäude erhebliche Investitionen, zum einen, um sie in Bereichen wie Lüftung, Erdbebensicherheit und Brandschutz an die heutigen Standards anzupassen, zum anderen, um mit den neuesten Entwicklungen in der Medizintechnik Schritt zu halten und die Betriebsabläufe zu optimieren. Vor allem aber ist das Immobilienrisiko untrennbar mit dem operativen Risiko verbunden. Ein Spital ist eine äusserst komplexe Anlage. Zieht der Betreiber aus oder stellt er seinen Betrieb ein, verursacht dessen Umnutzung hohe Kosten. Im Gegensatz zu einem Hotel, das sich leichter einer neuen Nutzung zuführen lässt, bleibt ein Spital in der Regel ein Spital und sein Wert hängt stark vom jeweiligen Betreiber ab.

Wie erfolgt die Wertermittlung der Liegenschaft bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft im Spitalbereich? 

Die Wertermittlung beruht auf dem Gleichgewicht zwischen drei Variablen: dem Kaufpreis, den künftigen Mietzinsen und den Investitionen, die der neue Eigentümer zu tragen hat. Die erwarteten Renovierungskosten müssen über den Verkaufspreis, den Mietzins bzw. die Mietdauer amortisiert werden. Die Transaktion ist zudem nur dann sinnvoll, wenn die mit dem freigesetzten Kapital erwirtschaftete Rendite höher ist die Kosten für die Rückmietung.

Die Verkäufer sollten also nicht unbedingt den höchstmöglichen Verkaufspreis anstreben? 

Sie sollten es vermeiden, den Verkaufspreis auf Kosten eines tragbaren Mietzinses zu maximieren. Ein maximaler Verkaufserlös mag den politischen Entscheidungsträgern, die die Liegenschaft verkaufen, gefallen, kann langfristig jedoch die Rentabilität des Spitals gefährden. Es muss vielmehr ein Gleichgewicht zwischen Verkaufspreis, späterem Mietzins und Investitionskosten gefunden werden, das für den medizinischen Betrieb über die gesamte Dauer des Mietvertrags tragbar ist.

Worauf müssen Investoren achten, bevor sie sich auf dieses Abenteuer einlassen? 

Sie müssen eine gründliche technische und medizinische Due-Diligence-Prüfung durchführen, um die Gesamtkosten über einen Lebenszyklus von mehreren Jahrzehnten abzuschätzen. Dabei dürfen sie sich nicht allein auf den aktuellen Zustand stützen. Ausserdem ist es entscheidend, einen Vertrag auszuarbeiten, der die Instandhaltungspflichten und die Finanzierung von Massnahmen zur Anpassung an künftige Normen eindeutig festlegt.

In der Schweiz gibt es nur ein einziges Beispiel für eine Immobiliengesellschaft, die sich auf Spitalimmobilien konzentriert, nämlich die Infracore AG, die kürzlich einige Akquisitionen getätigt hat. Wie lief das ab? 

Mit ihrem Portfolio im Wert von 1,53 Milliarden Franken beweist Infracore, dass dieser Markt für Immobilieninvestoren interessant sein kann. Und die jüngsten Käufe zeigen, wie das System funktionieren kann. So konnte beispielsweise das See-Spital in Horgen seinen Betrieb dank eines langfristigen Mietvertrags aufrechterhalten und mit dem freigesetzten Kapital ein Darlehen zurückzahlen. In Wetzikon hat Infracore ein verbindliches Angebot in Höhe von 55 Millionen Franken für den gesamten Immobilienbestand unterbreitet.

Ist ein solches Geschäft für die Investoren und die bisherigen Eigentümer letztlich interessant?

Für das Eigentümerkollektiv bzw. das Spital gilt es, den Umfang des freigesetzten Kapitals gegen die Mietkosten und die über mehrere Jahrzehnte eingegangenen Verpflichtungen abzuwägen. Für die Investoren liegt der Reiz in der Vorhersehbarkeit der Mieteinnahmen. Diese Visibilität muss allerdings den hohen Spezialisierungsgrad der Immobilien, die künftigen Investitionen und das Betreiberrisiko aufwiegen. Ein Sale-and-lease-back kann also ein hervorragendes Geschäft sein, ist aber niemals ein kostenloser Geldsegen. Entscheidend sind der Kaufpreis, der Mietzins und die Risikoverteilung über zwanzig oder dreissig Jahre.

Die Immoday-Redaktion

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