Reprise de la hausse pour les fonds immobiliers cotés

Après un tassement du secteur dû  aux turbulences boursières d'avril, le joli mois de mai a vu une reprise de la hausse des fonds immobiliers cotés (+3,5%). En particulier pour les poids lourds de la cote. On retrouve donc quasiment le niveau des agios records atteints au mois de mars (+33,2%). Parallèlement, le secteur continue d'attirer les investisseurs, avec une demi-douzaine d'augmentations de capital annoncées en mai et plusieurs IPO toujours au programme. En attendant la méga fusion des fonds UBS.

Après un mois d'avril chahuté, avec une bourse qui a été fortement impacté par les décisions tarifaires de Donald Trump, le mois de mai s'est écoulé dans une sérénité retrouvée, ce qui a permis aux fonds immobiliers cotés de reprendre leur tendance haussière. Avec une progression de +3,5% au mois de mai, ce qui correspond à une hausse de l'indice SWIIT de +3% depuis le début de l'année, légèrement inférieur à la progression du SMI (+5%).

Logiquement, l'agio moyen repart lui aussi à la hausse à +33,2% selon SFP. On retrouve quasiment les niveaux record atteints au mois de mars, avant les turbulences d'avril.

Les poids lourds de la cote ont repris des couleurs

Si ces turbulences, comme on l'avait noté le mois dernier, avaient fortement impacté les poids lourds de la cote, ces derniers ont particulièrement profité de la reprise, même si tous n'ont pas retrouvé les niveaux records de fin mars. À l'exemple du géant UBS Swiss Sima, dont l'agio est remonté à +47,4% (+41,8% fin avril et +49,6% fin mars), avec une performance de +3,8% depuis le début de l'année. À l'exemple aussi d'UBS Residential Siat, avec un agio de +49,4%  (+44,1% fin avril et +51,8% fin mars) ou de UBS Swiss Res Anfos, avec un agio de +47,7% (+46,2% fin avril et +50,4% fin mars).

Malgré cette reprise du mois de mai, on constate qu'une dizaine de fonds affichent encore une performance négative depuis le début de l'année. Mais rien de bien préoccupant, à part la baisse de -4,13 % de Schroder ImmoPlus (pour un agio de +16,5% fin mai) et de -5,22% pour Helvetica Swiss Opportunity (un fonds qui affiche un disagio de -11,1%).

Trois performances supérieures à +10% depuis le début de l'année

Ces chiffres dans le rouge ne doivent pas nous faire oublier quelques très belles performances positives observées depuis le début de l'année, dont trois sont supérieures à +10%. Avec, en premier lieu, UBS Direct Residential, qui enregistre une hausse de +11,9% (pour un agio de 52,3%), suivi par UBS Direct Urban (+11,1%, pour un agio de 27,3%) et Solvalor 61 (+11,1%, pour un agio de 54,1%, en forte hausse par rapport aux +46,7% de fin avril).

Là hausse de mai permet également d'étoffer le club des fonds dont l'agio dépasse la barre symbolique des +50%. On y retrouve évidement les inévitables Streetbox Real Estate (+56,8% contre +53,9% fin avril, et +66% fin mars), et Swisscanto RE Ifca, avec un agio de +50,2% (stable par rapport au mois d'avril).

Mais on voit donc aussi le retour, comme on l'a mentionné, de Solvalor 61 et de UBS Direct Residential dans ce club très fermé.  

Malgré tout, encore quatre fonds dont le disagio approche ou dépasse les -10%

Ce contexte de reprise globale bénéficie également aux fonds moins appréciés par les investisseurs. Néanmoins, on compte toujours quatre fonds dont le disagio approche ou dépasse les -10%.

Avec, sans surprise puisque ces deux fond occupent depuis plusieurs mois le bas du classement, Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -13,5% (-15,1% fin avril) et Swiss Central City (-12,9% contre -15% fin avril, malgré une hausse de presque +6% depuis début janvier).

Sans oublier Helvetica Swiss Opportunity (un disagio de -11,1%) et Helvetica Swiss Commercial (-9,8%). À noter que ces deux fonds, comme prévu, vont bientôt fusionner. L'opération est planifiée pour les prochaines semaines et le premier jour de cotation du nouveau véhicule sera le 23 juin.

Pour rappel, ce nouveau fonds, qui sera baptisé HSC, possédera un portefeuille de 37 biens immobiliers, d'une valeur totale d'environ 760 millions. Il investira dans des biens immobiliers purement commerciaux situés principalement en périphérie, à forte croissance et bien desservis en Suisse alémanique et en Suisse romande. 

Les fonds immobiliers cotés restent très demandés par les investisseurs

Avec la hausse observée ces derniers mois, pas étonnant de voir que les fonds immobiliers cotés attirent toujours autant les investisseurs. Avec, une demi-douzaine d'augmentations de capital annoncées au mois de mai (même si la plus grosse opération lancée ces dernières semaines concerne une fondation de placement : 450 millions demandés pour le groupe d'investissement ESG de la fondation de placement de Swiss Life).

Parmi les opérations notables, notons celle d'Immo Helvetic (avec un agio de +30,2% fin avril et une performance de +5,1% depuis le début de l'année) qui vient de lever 78 million de francs, via une 19e augmentation de capital rondement menée, puisqu'elle a été annoncée le 28 avril et bouclée le 25 mai.

Notons aussi l'augmentation de capital de  80 à 100 millions de francs de Patrimonium Swiss Real Estate Fund (avec un agio de +20,2% fin avril et une performance de +2,3% depuis le début de l'année). «Ce capital supplémentaire servira à acquérir des biens immobiliers existants, à élargir le portefeuille par des projets de rénovation et de développement, et à optimiser le ratio de financement», explique le fonds.

Trois fonds vont être prochainement cotés 

Rappelons aussi que l'univers des fonds cotés va s'agrandir ces prochains mois, avec trois IPO annoncées.

D'abord celle de Comunus SICAV, dont nous avons déjà plusieurs fois parlé, désormais prévue pour septembre ou début octobre 2025. Puis PURE Swiss Opportunity REF, au deuxième semestre 2025. Et enfin MobiFonds Swiss Property au premier semestre 2026, un fonds qui pèse plus d'un milliard de francs. 

Sans oublier, à plus long terme, la cotation du nouveau fonds immobilier qui va être lancé par la Banque Cantonale de Bâle, le BLKB Sustainable Property Fund. Un fonds qui va principalement investir dans de l'immobilier durable, résidentiel (mais avec la possibilité d'avoir des immeubles mixtes), bien situé, essentiellement dans la région bâloise et en Suisse allemande. A son lancement, le véhicule ne sera pas coté, mais, selon le communiqué de la banque,  une introduction en bourse est d'ores prévue et déjà prévue, dans un terme plus ou moins proche.

Et pour finir, on attend toujours des nouvelles des fusions annoncées des fonds UBS et ex-Credit Suisse. Avec une première opération qui devrait se concrétiser ces prochains mois : la fusion d'UBS REF LivingPlus, UBS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia.

Rédaction Immoday

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