L'immobilier logistique, panacée pour les investisseurs qui cherchent du rendement?

Avec un rendement qui approche 4% pour les biens de premier ordre, on comprend que l'immobilier logistique attire de plus en plus d'investisseurs. D'autant plus que la croissance de l'e-commerce ne semble pas ralentir. Néanmoins, le marché reste difficile, peu liquide, avec des investissements en baisse. En outre, le potentiel de hausse des loyers est limité, le risque de délocalisation élevé et la concurrence des centres de données pour les meilleures surfaces constructibles se fait de plus en plus sentir. UBS vient de publier une étude sur le sujet. 

Les niches immobilières ont le vent en poupe. Il est vrai qu'avec, pour certains immeubles résidentiels des centres-villes, des rendements bruts qui dépassent à peine les 2%, les investisseurs doivent faire preuve d'originalité dans leur allocation immobilière.

Parmi ces niches, certaines suscitent depuis quelques années un grand intérêt : l'industrie légère et surtout l'immobilier logistique, porté à la fois par l'essor du commerce en ligne et des rendements attrayants, qui approchent les 4% pour les biens de premier ordre. Une récente étude d'UBS vient de faire un petit topo sur le sujet.

Les véhicules spécialisés dans la logistique ont levé 500 millions en 2025

Preuve de l'intérêt de ces deux secteurs, les véhicules de placement suisses axés sur ces segments ont levé plus de 500 millions de francs en 2025, selon CBRE. Un nouveau record. 

Si l’on se concentre sur l'immobilier logistique, il bénéficie du transfert durable du chiffre d'affaires du commerce de détail physique vers le commerce en ligne. Avec comme conséquence une hausse des besoins en surface. 

Outre des rendements supérieurs à ceux du résidentiel, l'immobilier logistique possède aussi, selon Fabian Waltert, l'auteur de l'étude, l'avantage d'être en partie décorrélée des autres catégories immobilières. En effet, l'immobilier logistique n'est pas influencé par les mêmes facteurs que les surfaces commerciales, avec des surfaces de vente et de bureau qui subissent un recul structurel de la demande, ou que l'immobilier résidentiel, qui fait face à des risques réglementaires accrus.

L'avantage aux centres de distribution pour le dernier kilomètre 

Mais attention, le développement du commerce en ligne implique des livraisons de plus en plus rapides et une gestion logistique de plus en plus efficace, ce qui privilégie les surfaces logistiques "prime" qui permettent le déploiement de système automatisé de préparation de commande et l'intégration de service complémentaires, comme la gestion des retours. 

La demande est particulièrement élevée pour les espaces destinés aux centres de distribution de colis qui assurent la livraison dite du dernier kilomètre. D'autant plus que leur situation géographique privilégiée permet une réaffectation rapide en cas de changement de distributeur. Par contre, remarque UBS, les surfaces d'entrepôts proche de la production sont plus sensibles à l'impact des contractions économiques. Ceci dit, comme la plupart des entrepôts situés à proximité de la production sont généralement détenus par les utilisateurs eux-mêmes, cela influence peu le marché des transactions.

Les centres de données concurrencent désormais les surfaces logistiques

Autre handicap pour les investisseurs, par rapport aux autres surfaces commerciales, le marché des surfaces logistiques a aussi tendance à être moins liquide. 

Par ailleurs, les grands espaces disponibles à proximité des agglomérations sont devenus difficiles à trouver. En outre, après avoir atteint un niveau record - plus d'un milliard de francs en 2023 - les investissements dans des surfaces d'entreposage sont en baisse. Et le niveau des demandes de construction indique que cette baisse va se poursuivre. 

La réaffectation de surfaces industrielles existantes pourrait être une solution, mais elle se heurte souvent à des résistances en raison du trafic supplémentaire généré et de la faible densité en place de travail, estime Fabian Waltert, pour qui, dans de nombreux cas, les règlements sur l'aménagement des zones en vigueur empêchent même une affectation à des activités logistiques. 

Sans oublier que la forte croissance des centres de données crée une nouvelle concurrence pour les emplacements les plus attrayants. D'autant plus vive que les centres de données causent des nuisances plus modestes que les surfaces logistiques.

Le potentiel de hausse des revenus locatifs est limité 

Autre problème pour les surfaces logistiques, la forte pression sur les coûts à laquelle sont exposés les distributeurs et les logisticiens limite, pour les propriétaires, le potentiel de hausse des revenus locatifs. Avec comme menace, le déplacement des capacités logistiques vers les régions frontalières. Comme, l'a fait, par exemple, en 2025, Digitec Galaxus, une filiale de Migros, qui a ouvert un grand centre logistique près de Bâle, mais du côté allemand, à partir duquel elle pourra desservir une partie de sa clientèle suisse.

Au final, malgré l'intérêt des surfaces logistiques pour les investisseurs, ce secteur reste une toute petite niche. En effet, remarque UBS, de 2019 à 2023, seul quelques 6 % des investissements des institutionnels ont été consacrés à ce segment. Avec un marché en direct qui reste réservé aux rares investisseurs disposant du savoir-faire nécessaire. Ce qui laisse la place au marché indirect, via des véhicules d'immobilier titrisé spécialisés dans le secteur. Ils sont encore peu nombreux, mais au vu de la vitesse à laquelle ils bouclent leurs augmentations de capital, il y a un réel intérêt de la part des investisseurs.

La Rédaction