Il faut repenser la configuration traditionnelle des appartements

La pandémie et le confinement ont modifié le comportement des locataires, astreints au home office. De nouvelles tendances se dessinent qui devraient obliger les constructeurs à ajuster leur offre, pour satisfaire cette nouvelle demande. Il faut désormais des logements plus spacieux, et plus qualitatifs.

Pendant le confinement, on a entendu beaucoup de choses sur le comportement des locataires en Suisse. Qu'ils quittaient les grandes villes pour la campagne, qu'ils avaient besoin de plus d'espace pour se détendre, qu'il était nécessaire de réorganiser leur appartement pour emménager un bureau propice au télétravail, etc.

Aujourd'hui, avec un retour à la vie normale, le comportement des locataires a-t-il vraiment changé à cause de la pandémie? La question n'est pas anodine pour les investisseurs et gérants des fonds immobiliers, car si la demande a changé, ils vont rapidement se trouver dans l'obligation d’ajuster leur offre sous peine de voir augmenter leur taux de vacance. Pour le savoir, nous avons interrogé Yves-Marie Maitre, directeur gérance/PPE chez DBS Group, présent en Suisse romande et en Suisse alémanique.

Yves-Marie Maitre, tous ces changements que l'on nous a annoncés dans le comportement des locataires à cause de la pandémie et du confinement, c'est une vraie tendance ou un feu de paille?

C'est incontestablement une vraie tendance, que l'on remarque chez nos locataires, mais aussi chez nos collaborateurs, qui eux aussi sont propriétaires ou locataires. Et il est très important pour les investisseurs de bien comprendre ces nouvelles tendances, non pas pour transformer les appartements anciens - ce qui est construit est construit - mais pour les nouveaux projets, afin que l'offre corresponde à la nouvelle demande et à la nouvelle situation. Il est vraiment nécessaire de repenser la configuration traditionnelle des appartements.

C'est-à-dire ?

Sans forcément augmenter le nombre de pièces, il faut des logements plus spacieux, et plus qualitatifs. Avec le confinement, on a eu besoin d'espaces communs plus vastes, où l'on pouvait tous se réunir en famille et passer plus de temps à la maison. Il y a aussi besoin, bien entendu, d'un petit espace à l'écart, que l'on peut transformer en bureau, pour le home office. Les gens ont vite constaté que travailler avec son ordinateur dans la cuisine ou dans le salon, ce n'était pas optimal. Enfin, le grand luxe, c'est d'avoir un jardin individuel, pour se détendre à l'air libre. Mais ça, évidemment, c'est plus compliqué, surtout si on est au centre-ville.

En parlant du centre, la presse nous a aussi assuré que les gens quittaient la ville pour s'en aller à la campagne.

Franchement, ce n'est pas une tendance que j'ai constatée. On en parle beaucoup, certes, mais pour la plupart des gens ça reste un fantasme. Ce n’est pas une question d’argent d’ailleurs. En fait, ils ne sont pas prêts à quitter la ville, tous ses services, son attractivité culturelle et économique. En particulier les jeunes. Ceci dit, des pôles plus petits, mais bien desservis en matière de mobilité, pourraient tirer leur épingle du jeu.

Ces nouvelles tendances, elles vont vraiment s'imposer sur le long terme ?

Je pense que oui. Il y a vraiment une demande de la part des locataires pour plus de qualitatif. D'ailleurs de nombreux promoteurs commencent à travailler en sens. Ce n'est qu’une nouvelle étape dans la configuration toujours changeante des appartements. Regardez les salles de bain ou les cuisines, qui étaient minuscules il y a 40 ans, uniquement utilitaires, et qui sont aujourd'hui considérées comme de véritables pièces à vivre. On ne pourrait plus retourner en arrière.

On se dirige donc vers des appartements avec moins de pièces mais des espaces plus vastes?

Ça pourrait être le cas, encore faudrait-il que la réglementation nous le permette. De ce point de vue, l’administration est en retard d'une guerre.

C'est-à-dire?

À Genève par exemple, la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations) encadre le loyer sur la base d’un prix à la pièce. Ce qui incite à mettre le maximum de pièces possible dans le minimum d'espace. Bref construire de véritables cages à lapin, si j'ose m'exprimer ainsi. C'est donc totalement contraire à la tendance qui se dessine aujourd'hui.

Lorsque les loyers sont dictés par les réglementations, il y a indéniablement une perte du qualitatif. Il faudrait dès lors changer de perspective, pour que les loyers soient désormais plus libres en regard du marché. Attention, je ne demande pas que les réglementations soient complètement supprimées, simplement qu'elles soient assouplies et adaptées plus rapidement à la réalité de la situation. Cela permettrait d'ailleurs de résoudre en partie la crise du logement que l'on constate dans les grandes villes de Suisse romande et qui est due aux excès règlementaires et au pouvoir disproportionné de l’administration.

Vraiment?

J'en suis convaincu. À Genève cette crise du logement n'est pas due à une mauvaise volonté des investisseurs, mais à un mille-feuille administratif et légal qui les démotive.

Est-ce que, pour un investisseur institutionnel, le qualitatif ça paye ?

Sans aucun doute. Ca coûte certes plus cher au départ, mais si ça répond mieux à la demande, ça signifie que les taux de vacance seront plus bas, ce qui est payant, surtout dans la vision à très long terme qu'ont les investisseurs institutionnels.

En ce qui concerne les bureaux, est-ce que l'on voit aussi de nouvelles tendances se dessiner à cause du confinement ?

Très clairement, avec la multiplication du télétravail, les besoins en bureau ne sont plus les mêmes. Beaucoup d'entreprises vont restructurer leur surface de bureau, et probablement les réduire, ce qui va augmenter les taux de vacance. Du côté des locataires de surfaces, on constate qu’ils ne prennent plus d'engagement sur le long terme. Là où on avait encore récemment des baux à 10 ans, ils ne sont plus aujourd'hui qu'à 3 ans. Les investisseurs, quant à eux, veulent du plug and play, c'est-à-dire des bureaux de qualité, immédiatement utilisables, sans transformations.

Et en ce qui concerne les surfaces commerciales, les boutiques et les magasins ?

Là encore, la demande des investisseurs se concentre sur le qualitatif, sur certains secteurs qui ont été moins impactés - donc plutôt les surfaces des hypercentres, ou sur un axe de mobilité important. Dans ce cas, les prix restent soutenus et il y a peu de vacance. Ceci dit, il faut être réaliste, l'immobilier commercial n'est pas aujourd'hui le plus recherché par les investisseurs institutionnels, qui préfèrent se concentrer sur le résidentiel. Une tendance qui devrait perdurer.

Olivier Toublan-Immoday