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Rédaction • Immoday.ch
En avril, pendant les turbulences boursières, les fonds immobiliers cotés ont ployé (-3,1%) mais ont mieux résisté que le SMI (-3,7%), malgré un tassement des poids lourds de la cote. Si les agios records enregistrés en mars ne sont plus qu'un souvenir, le secteur attire toujours les investisseurs, avec plusieurs nouvelles augmentations de capital et trois IPO programmées. Parallèlement, la phase de consolidation se poursuit, avec plusieurs fusions annoncées ou probables.
Ces dernières semaines furent assez tumultueuses pour la plupart des bourses mondiales. En Suisse, l'indice SMI aura finalement perdu -3,7% au mois d'avril (par rapport à fin mars) ce qui est, au final, une assez bonne nouvelle, puisqu'on en était à -14,7% au pire de la chute, le 9 avril. Le tout dans une volatilité que l'on n'avait plus connue depuis longtemps. Depuis le début de l'année, l'indice SMI gagne néanmoins toujours +4,2%, grâce à une forte reprise ces dernières semaines.
Dans ce contexte turbulent, il est intéressant de constater que les fonds immobiliers ont joué leur rôle de valeur défensive. En effet, s'ils n'ont pas échappé à la tempête, dans l'ensemble ils se sont mieux comportés que le SMI. Au mois d'avril, la chute l'indice SWIIT n'a été que de -3,1%. Par contre, sur le long terme, la performance des fonds immobiliers (-0,5%) reste inférieure à celle du SMI (+4,2%), qui avait démarré l'année en trombe.
Les poids lourds de la cote ont été fortement impactés
Il est aussi intéressant de noter que, dans ces turbulences, les poids lourds de la côte ont été plus impactés que la moyenne. À l'exemple du géant UBS Swiss Sima, dont l'agio est tombé à 41,8% fin avril (49,6% fin mars), avec une performance de -0,4% depuis le début de l'année. À l'exemple aussi de UBS Residential Siat, avec une baisse de -4,5% depuis le début de l'année et un agio +44,1% (51,8% fin mars) ou de UBS Swiss Res Anfos, qui a un peu mieux résisté, avec une hausse de +1% depuis janvier, et un agio de 46,2% (50,4% fin mars).
Dans l'ensemble on constate qu'environ la moitié des fonds cotés affiche une performance négative depuis le début de l'année. Ce qui n'empêche pas de constater quelques très belles performances depuis janvier, avec, en premier lieu, UBS Direct Residential, qui enregistre une hausse de +9,9% (pour un agio de 49,9%), suivi par UBS Direct Urban (+6,2%, pour un agio de 22%) et Solvalor 61 (+5,6%, pour un agio de 46,7%).
Il n'y a plus qu'un seul fonds dont l'agio dépasse 50 %
Dans ce contexte, il n'est pas étonnant de constater également que les agios records de mars ne sont plus que des souvenirs. Il n'y a en fait plus que deux fonds dont la prime dépasse encore 50%, l'inévitable Streetbox Real Estate (+53,9% fin avril, contre +66% fin mars, le fonds n'ayant pas échappé, lui non plus, à une correction notable en avril) et Swisscanto RE Ifca, avec un agio de pile 50%.
Dans ce tassement généralisé, la situation ne s'est pas améliorée pour les six fonds qui affichent encore et toujours un disagio persistant malgré la performance remarquable de tout le secteur ces 18 derniers mois. Avec, sans surprise puisque ces deux fonds occupent depuis plusieurs mois le bas du classement, Sustainable Real Estate CH (un disagio de -15,1% fin avril) et Swiss Central City (-15%, malgré une hausse de +3,2% depuis début janvier).
Les fonds immobiliers côté sont toujours très appréciés par les investisseurs
Quoi qu'il en soit, l'univers des fonds cotés attire toujours les investisseurs, avec quatre nouvelles augmentations de capital annoncées ces dernières semaines.
Dans le détail, PURE Swiss Opportunity REF et Baloise Swiss Property ont annoncé des levées de fond, respectivement de 25 millions et 250 millions de francs. Procimmo RE SICAV Residential PK cherche à lever entre 50 et 80 millions de francs. Et, finalement, Realstone RSF cherche à lever entre 150 et 200 millions. Depuis le début de l'année, les fonds cotés ont lancé une quinzaine d’augmentations de capital, pour un montant total d'un peu moins de 2 milliards de francs.
Il est vrai que le contexte est toujours très favorable à l'immobilier titrisé, avec des taux de la confédération qui restent bas et un spread avec le rendement moyen des fonds immobiliers cotés qui demeure supérieur à 230 points de base.
Trois fonds vont être prochainement cotés
Notons aussi que l'univers des fonds cotés va s'agrandir ces prochains mois, avec trois IPO annoncées.
D'abord celle de Comunus SICAV, qui pèse un peu moins de 500 millions de francs, dont nous avons déjà parlé, toujours prévue pour le courant de l'été. Puis PURE Swiss Opportunity REF, au deuxième semestre 2025, malgré sa petite taille. En effet, aujourd'hui le fonds pèse un peu moins de 110 millions de francs, avec un léger disagio, selon l'Immo Desk de la BCV.
Mais la grande opération annoncée en avril, c'est la cotation de MobiFonds Swiss Property pour le premier semestre 2026, un fonds qui pèse plus d'un milliard de francs. Nous revenons plus en détail sur cette IPO et les raisons invoquées par La Mobilière dans l'article consacré aux opérations en capital en avril 2025.
Plusieurs fusion annoncées, ou probables
L'univers des fonds cotés poursuit par ailleurs sa phase de consolidation, avec plusieurs fusions d'ores et déjà annoncées ou probables.
D'abord le rapprochement entre Helvetica Swiss Opportunity Fund et Helvetica Swiss Commercial Fund, toujours prévu pour le début du mois de juin.
Ensuite, les fusions annoncées mais dont on ne connaît toujours pas la date, des fonds UBS - Credit Suisse. Avec une première opération qui devrait se concrétiser ces prochains mois, la fusion d'UBS REF LivingPlus, UBS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. Cette opération va permettre la création d'un véhicule essentiellement investi dans l'immobilier résidentiel, un géant qui devrait peser plus de 5,5 milliards de francs en Bourse.
Enfin, une dernière fusion, probable celle-là, suite au rapprochement entre Baloise et Helvetia, qui va créer le deuxième plus gros assureur de Suisse. Pour l'instant, aucune information sur les conséquences de cette opération sur les véhicules de placements immobiliers cotés des deux groupes, Helvetia Swiss Property et Bâloise Swiss Property, mais la plupart des experts interrogés penchent pour une fusion à terme des deux véhicules.
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