Succès de l'IPO de la société immobilière Infracore

Infracore se spécialise dans l'immobilier hospitalier, avec une stratégie de «sale and lease back». La valeur totale de son portefeuille, composé de 47 biens immobiliers répartis sur 19 sites dans toute la Suisse, est estimée à 1,4 milliard de francs pour une capitalisation boursière d'environ 820 millions. Les capitaux levés devraient servir à étendre les activités du groupe, qui est aujourd'hui très dépendant de Swiss Medical Network, propriété du groupe Aevis. L'entrée en bourse s'est passée sans problème, mais sans susciter non plus un grand enthousiasme de la part des investisseurs.

Le «sale and lease back» est assez courant en Suisse dans l'industrie et dans l'immobilier commercial. Il l'est moins dans les infrastructures hospitalières alors que dans d'autres pays, comme les États-Unis, c'est une pratique ancienne.

Dans cette niche très particulière, en Suisse, on ne trouve aujourd'hui qu'Infracore, fondée à la fin des années 1990 (même si la société n'a pris son nom actuel qu'en 2015 et n'a acquis une réelle indépendance qu'en 2019), qui a racheté l'immobilier de Swiss Medical Network pour le relouer immédiatement à son ancien propriétaire, dans une opération qui, en français, s'appelle une cession-bail.

Pour rappel, Swiss Medical Network est le deuxième ensemble hospitalier privé de Suisse après Hirslanden. Il fait partie du groupe Aevis, qui comprend aussi des hôtels de luxe tels que le Victoria-Jungfrau à Interlaken ou le Bellevue Palace à Berne.

Des hôpitaux privés de plus en plus tentés par la vente de leur immobilier

Actuellement, le portefeuille d'Infracore se compose de 47 biens immobiliers répartis sur 19 sites dans toute la Suisse, avec une valeur estimée par l'entreprise à 1,4 milliard de francs et, désormais, une capitalisation boursière de 825 millions.

Comme le précise l'entreprise, la quasi-totalité des bâtiments sont loués avec des baux à long terme. En outre, le portefeuille, qui représente actuellement une surface locative totale de 221'157 m², possède un potentiel de développement de 30 000 m².

Mais ce n'est que la pointe de l'iceberg: en effet, de plus en plus, les cliniques privées, pour se financer, préfèrent opter pour une cession-bail, ce qui allège leurs besoins de financement et leur permet de se concentrer sur le cœur de leur activité: les soins et l'accueil des patients.

Dans ce contexte, le potentiel de développement d'Infracore est important. Ce qui explique son entrée en bourse début juillet pour lever de nouveaux capitaux — environ 200 millions de francs — qui devraient servir à son développement.

Peu de liquidités et deux actionnaires de contrôle 

De l'immobilier dans un secteur qui ne connaît pas la crise, des baux à long terme, du potentiel de croissance: l'horizon semble dégagé pour Infracore. Pour autant, si l'introduction en bourse s'est bien passée, elle n'a pas suscité grande excitation de la part des investisseurs, puisque l'action, lors des deux premières séances, n'a guère bougé.

Pour expliquer cette réticence, les analystes mettent l’accent sur les problèmes spécifiques de l'immobilier médical. D'une part, il nécessite des investissements constants et importants, d'autre part, sa destination très spécifique ne peut guère être changée (il est, sinon impossible, du moins très difficile et très coûteux de transformer un hôpital en bureaux ou en logements, même si plusieurs cliniques privées en Suisse, dont certaines propriétés du groupe Aevis, ont jadis été des hôtels de luxe).

Les problèmes spécifiques de l'immobilier médical

Surtout, même si les baux sont à long terme et indexés sur l'inflation, le payement des loyers, et donc d'une grande partie des rendements, dépend d'un petit nombre de locataires. Autrement dit, si un exploitant médical s'en va ou cesse ses activités, il va être très difficile de relouer les locaux. À cela s'ajoute que l'essentiel de l'immobilier du groupe Infracore est loué à un seul client, le Swiss Medical Network, un manque de diversification qui augmente les risques pour l'investisseur.

Autre problème potentiel, la faible liquidité du titre, un gros quart seulement des actions. En fait, l'entreprise reste contrôlée par deux actionnaires principaux, le groupe américain d'immobilier hospitalier Medical Properties Trust (MPT), qui détient aujourd'hui environ la moitié du capital, et le groupe Aevis, avec une participation d'environ 22%.

Rien de très nouveau cependant pour une société immobilière suisse, plusieurs se retrouvant dans cette même situation, avec peu de liquidité et une poignée d'actionnaires principaux qui contrôle l'entreprise.

La Rédaction • Immoday.ch

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