Erfolgreicher Börsengang der Immobiliengesellschaft Infracore

Infracore ist auf Spitalimmobilien spezialisiert und verfolgt eine Sale-and-Lease-Back-Strategie. Das Portfolio umfasst 47 Immobilien an 19 Standorten in der ganzen Schweiz und wird auf insgesamt 1,4 Milliarden Franken geschätzt. Die Börsenkapitalisierung liegt bei rund 820 Millionen Franken. Die aufgenommenen Mittel sollen dazu dienen, die Aktivitäten der Gruppe auszubauen, die heute stark von Swiss Medical Network abhängig ist, einer Gesellschaft der Aevis-Gruppe. Der Börsengang verlief ohne Probleme, löste bei den Investoren aber auch keine grosse Begeisterung aus.

Sale-and-Lease-Back ist in der Schweiz in der Industrie und im kommerziellen Immobilienbereich recht verbreitet. Weniger üblich ist das Modell bei Spitalinfrastrukturen, während es in anderen Ländern, etwa in den USA, seit Langem praktiziert wird.

In dieser sehr spezifischen Nische gibt es in der Schweiz derzeit nur Infracore. Das Unternehmen wurde Ende der 1990er-Jahre gegründet, auch wenn es seinen heutigen Namen erst 2015 erhielt und erst 2019 eine echte Eigenständigkeit erlangte. Infracore kaufte die Immobilien von Swiss Medical Network und vermietete sie unmittelbar wieder an den früheren Eigentümer zurück. Auf Französisch wird eine solche Transaktion als «cession-bail» bezeichnet.

Zur Erinnerung: Swiss Medical Network ist nach Hirslanden die zweitgrösste private Spitalgruppe der Schweiz. Sie gehört zur Aevis-Gruppe, zu der auch Luxushotels wie das Victoria-Jungfrau in Interlaken oder das Bellevue Palace in Bern zählen.

Private Spitäler zeigen wachsendes Interesse am Verkauf ihrer Immobilien

Derzeit besteht das Portfolio von Infracore aus 47 Immobilien an 19 Standorten in der ganzen Schweiz. Der von der Gesellschaft geschätzte Wert liegt bei 1,4 Milliarden Franken, die Börsenkapitalisierung beträgt nun 825 Millionen Franken.

Wie das Unternehmen präzisiert, ist nahezu der gesamte Gebäudebestand langfristig vermietet. Zudem verfügt das Portfolio, das aktuell eine gesamte Mietfläche von 221’157 m² umfasst, über ein Entwicklungspotenzial von 30’000 m².

Das ist allerdings nur die Spitze des Eisbergs. Private Kliniken entscheiden sich zur Finanzierung ihrer Tätigkeit zunehmend für Sale-and-Lease-Back-Modelle. Dadurch reduzieren sie ihren Finanzierungsbedarf und können sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren: die Betreuung und Behandlung von Patientinnen und Patienten.

In diesem Umfeld ist das Entwicklungspotenzial von Infracore bedeutend. Das erklärt den Börsengang Anfang Juli, mit dem neue Mittel aufgenommen wurden – rund 200 Millionen Franken –, die in den Ausbau des Unternehmens fliessen sollen.

Wenig Liquidität und zwei kontrollierende Aktionäre

Immobilien in einem Sektor, der kaum konjunkturelle Einbrüche kennt, langfristige Mietverträge und Wachstumspotenzial: Für Infracore scheint der Horizont grundsätzlich frei. Dennoch hat der Börsengang zwar gut funktioniert, bei den Investoren aber keine grosse Begeisterung ausgelöst. In den ersten beiden Handelssitzungen bewegte sich die Aktie kaum.

Zur Erklärung dieser Zurückhaltung verweisen Analysten auf die spezifischen Herausforderungen von Spitalimmobilien. Einerseits erfordern sie laufend hohe Investitionen. Andererseits ist ihre Nutzung sehr spezifisch und lässt sich kaum ändern. Ein Spital in Büros oder Wohnungen umzuwandeln, ist wenn nicht unmöglich, so doch sehr schwierig und kostspielig – auch wenn mehrere Privatkliniken in der Schweiz, darunter einige Liegenschaften der Aevis-Gruppe, früher Luxushotels waren.

Die spezifischen Herausforderungen von Spital- und Klinikimmobilien

Vor allem aber hängt die Zahlung der Mieten – und damit ein grosser Teil der Renditen – von einer kleinen Zahl von Mietern ab, selbst wenn die Mietverträge langfristig laufen und an die Inflation indexiert sind. Anders gesagt: Wenn ein medizinischer Betreiber auszieht oder seine Tätigkeit einstellt, dürfte es sehr schwierig werden, die Flächen erneut zu vermieten. Hinzu kommt, dass der Grossteil der Immobilien von Infracore an einen einzigen Kunden vermietet ist: Swiss Medical Network. Diese geringe Diversifikation erhöht die Risiken für Investoren.

Ein weiteres mögliches Problem ist die geringe Liquidität des Titels. Nur gut ein Viertel der Aktien befindet sich im freien Umlauf. Tatsächlich bleibt das Unternehmen von zwei Hauptaktionären kontrolliert: dem US-amerikanischen Spitalimmobilienkonzern Medical Properties Trust (MPT), der heute rund die Hälfte des Kapitals hält, sowie der Aevis-Gruppe mit einer Beteiligung von rund 22%.

Für eine Schweizer Immobiliengesellschaft ist das allerdings nichts grundsätzlich Neues. Mehrere Unternehmen befinden sich in einer ähnlichen Situation: mit begrenzter Liquidität und wenigen Hauptaktionären, die die Gesellschaft kontrollieren.

Die Redaktion • Immoday.ch

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