Pour les caisses de pension, les hypothèques concurrencent les investissements immobiliers traditionnels

Les caisses de pension aiment toujours autant l'immobilier, direct ou indirect. Mais une nouvelle possibilité d'investissement ne cesse de croître ces dernières années: les hypothèques. Les caisses de pension y ont investi 34 milliards de francs en 2025, si l'on en croit une récente étude publiée par Moneypark, pour qui on assiste à une transformation structurelle d'un marché gigantesque, qui s'élève aujourd'hui à plus de 1'300 milliards de francs, en hausse de 30% depuis 2016. 

Les hypothèques sont en train de devenir un vecteur privilégié des caisses de pension pour leurs investissements dans l'immobilier, comme le montrent les résultats de l'étude annuelle publiée par Moneypark et Helvetia sur le marché hypothécaire suisse.

Un marché qui est devenu aujourd'hui gigantesque, puisqu'il a, fin 2025, dépassé les 1'300 milliards de francs. Ces 10 dernières années, la hausse, constante et régulière, a été de 30%, sans signe prévisible de ralentissement.

En effet, selon les experts de Moneypark, pour 2026, sur la base du premier trimestre, la croissance devrait être identique à celle de 2025 (+3,1%).

C'est que le contexte économique global n'a pas changé pour les acquéreurs: des taux d'intérêt bas, et des prix d'immobilier qui ne cessent de grimper.

Les caisses de pension dépassent désormais les assurances 

Ce qui est particulièrement intéressant dans le rapport de Moneypark, c'est la place qu'occupent désormais les caisses de pension parmi les offreurs d'hypothèques. Certes, les banques restent le principal acteur du marché hypothécaire en 2025, et en particulier les banques cantonales (506 milliards en tout) et Raiffeisen (231), même si UBS reste toujours leader du marché suisse (283), malgré une croissance quasi nulle de ses prêts hypothécaires en 2025. 

Par contre, les assureurs continuent de perdre du terrain, en baisse de presque 5% en 2025, pour un montant total de 33 milliards de francs. 

Les voilà donc dépassées par les caisses de pension, qui ont enregistré une hausse de 8% de leurs prêts hypothécaires en 2025 pour un montant total qui atteint désormais 34 milliards de francs, alors qu'il n'était que de 14 milliards de francs il y a 10 ans, soit un taux de croissance annuel composé de 9,5% au cours des dix dernières années.

Une transformation structurelle du marché

Pour les économistes de Moneypark, on assiste à une transformation structurelle du marché. D'autant plus que, aujourd'hui, seulement 40% des institutions de pension suisses investissent directement dans les prêts hypothécaires. Et comme elles n'ont pas à se refinancer sur le marché des capitaux et ne supportent pas les coûts réglementaires induits par Bâle III (coûts que doivent supporter les banques et les assurances), la part des caisses de pension dans le marché suisse des hypothèques devrait continuer de croître ces prochaines années, malgré des marges qui restent faibles. Car ce volume sans cesse croissant des emprunts hypothécaires n'est pas forcément une bonne nouvelle pour les offreurs d'hypothèque. 

En effet, après le pic enregistré en 2023, provoqué par le retournement des taux d'intérêt, on est retombé à des niveaux historiquement bas, avec une marge d’intérêt nette moyenne qui devrait s’établir aux alentours de 1,16% en 2025 (24 points de base de moins qu'en 2023). Alors, certes, en parallèle on assiste à une baisse des coûts de refinancement, mais elle n'a pu compenser que partiellement la chute de la marge d'intérêt net moyenne, conclut Moneypark.

La Rédaction • Immoday.ch

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