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Pour l’interview « COVID-19 » d’aujourd’hui, nous accueillons Urs Rüdin, Chief Investment Officer et membre du conseil d’administration d’Admicasa Holding SA.
Monsieur Rüdin, comment allez-vous et où vous trouvez-vous actuellement?
Je vais très bien et travaille actuellement entre nos bureaux zurichois et le siège de Frauenfeld.
Pouvez-vous nous le dire en quelques mots qui vous êtes au bureau et dans la vie ?
Je suis membre du conseil d’administration d’Admicasa Management SA depuis le 1er mai 2019 et, suite à la restructuration en mai, j'ai été nommé Chief Investment Officer (CIO) et membre du conseil d'administration d'Admicasa Holding AG. Je suis également PDG d'OPM Invest AG, une société immobilière étroitement liée avec notre groupe. Auparavant, j'ai travaillé 35 ans sur le marché des capitaux et à la bourse pour différentes banques, dont une dizaine d’années dans le domaine des investissements immobiliers indirects… avec l'introduction en bourse et des augmentations de capital pour plus de 30 produits, avec une valeur d'émission de plus de 3 milliards de francs suisses.
Dans la vie, j'ai une fille et suis très impliqué au sein des pompiers volontaires. En ville de Zurich, où je suis commandant de compagnie au PC du service de protection et de sauvetage de Zürich Est, et à Schwyz, mon lieu de résidence, où je suis affecté comme officier dans le corps des pompiers locaux. Je suis par ailleurs un grand amateur de Jeep Willys dont je possède un modèle de 1944. Et je m’occupe enfin, avec ma compagne, d’une association pour la protection des animaux qui gère essentiellement des refuges pour chiens à Chypre et pour chats en Suisse. Association que nous avons fondée et qui est intégralement financée par des dons privés.
Quel rôle joue Admicasa Management dans l’industrie de l’immobilier indirect en Suisse ?
Admicasa joue pour l’instant un rôle réduit dans la titrisation immobilière en Suisse. Nous avons créé une fondation d'investissement qui détient des logements abordables et nous sommes ponctuellement impliqués dans la gestion de produits pour des tiers (fonds, fondation d'investissement).
Comment vous êtes-vous organisé pour faire face à la crise du coronavirus ?
En mars, notre société a décidé de basculer en télétravail et a compartimenté les différentes filiales afin qu'aucun contact direct ne soit possible. En cas d'infection, nous aurions ainsi eu une équipe de remplacement pour organiser les nombreuses remises d’appartements de la fin mars. Depuis la mi-mai, nous sommes de nouveau tous au bureau (à l’exception des personnes à risque).
Selon vous, quel sera l’impact de cette crise sur le secteur immobilier et sur la titrisation immobilière en particulier ?
La crise a démontré que les logements avec des loyers situés dans les segments moyens et bas ne posaient pas de problèmes dans une telle situation, au contraire des biens plus chers où l’on rencontre des défaillances. Même aujourd'hui, les gens continuent à rechercher des logements bon marché. Si les charges ou le loyer représentent plus d'un tiers du revenu, alors cette tendance se renforcera encore à l’avenir. En matière de titrisation immobilière, je pense qu’il y a eu un effondrement de la demande, uniquement parce que les investisseurs se sont concentrés sur les investissements directs (résidentiels). Dans certains cas cependant, investir dans une fondation immobilière ou d’autres titres immobiliers peut s’avérer moins coûteux que de viser une propriété directe (pas les mêmes emplacements, des coûts plus élevés, peu de diversification, etc.)
L’immobilier indirect, toujours une valeur refuge ?
Les investissements immobiliers indirects restent encore une valeur refuge, en particulier dans le domaine du logement abordable que nous voulons exploiter avec la fondation d'investissement Terra Helvetica.
Quelles sont pour vous les perspectives pour l’industrie au 31 décembre 2020 ?
Je pense que la situation va se calmer et qu'il faudra réfléchir à l'opportunité d'augmenter la part de biens immobiliers dans les allocations (comme en Allemagne). Les obligations ont un rendement quasi nul, les actions sont très volatiles, les hedge funds et les matières premières ne sont pas à la portée de tout le monde. C’est là que s’impose l’immobilier résidentiel avec ses rendements récurrents.
Voyez-vous des risques en particulier ? Ou a contrario des opportunités ?
Je vois des risques dans la quantité d’appartements neufs, beaucoup trop chers, qui ne peuvent être ni loués ni vendus et qui sont en partie construits dans des endroits où il sera très difficile de les commercialiser. L'immigration provient principalement des pays du Sud et elle a tendance à rechercher des logements abordables. Il y aura certainement aussi des opportunités d’achat, car certains investisseurs devront revendre des propriétés à bon prix, au détriment des stratégies d'investissement. Le secteur de l'immobilier commercial traversera des moments difficiles, en particulier en ce qui concerne le commerce de détail. Nous y observons un certain nombre de problèmes dans le cadre de nos activités de gestion, problèmes qui vont encore s'aggraver. Quant à la logistique et les maisons de retraite, elles devraient continuer à être très recherchées.
Et à titre personnel… Est-ce que cette crise va changer quelque-chose dans votre vie ?
Je suis devenu un peu plus flexible, j'ai dû m'adapter rapidement aux nouveaux canaux de communication et prendre des décisions dans l'entreprise qui n'étaient pas toujours faciles. J'ai constaté que dans une telle crise, le thème du logement devient très important pour beaucoup de gens, surtout du point de vue financier. Nous avons diminué nos factures de frais de 50 francs par ménage, ce qui a été très bien accueilli par nos locataires. J'essaie toujours de trouver avec les gens une solution qui soit acceptable pour les deux parties et d'être honnête dans chaque circonstance. Cela a toujours fonctionné par le passé et ça continuera ainsi à l'avenir.
Immoday - Propos recueillis par Philippe Perret du Cray le 22 juin 2020