Die Aktivität im Bereich der kotierten Immobilienanlagen blieb im Oktober hoch

Kein Anzeichen einer Verlangsamung im Markt für verbriefte Immobilienanlagen im Oktober: Zwei Börsengänge – Comunus SICAV und Pure Swiss Opportunity REF – verliefen erfolgreich. Zudem wurde mit Albin Kistler Immobilien Schweiz P ein neuer, nicht kotierter Fonds lanciert. Darüber hinaus wurden in den letzten Wochen sieben neue Kapitalerhöhungen angekündigt, mit einem Zielvolumen von über 800 Millionen Franken. Darunter auch die vielbeachtete Rückkehr der UBS, die sich in den letzten zwei Jahren sehr zurückgehalten hatte. Seit Jahresbeginn summieren sich die Kapitalerhöhungen – über sämtliche Vehikel hinweg – auf 77, mit einem angestrebten Gesamtvolumen von nahezu 8 Milliarden Franken.

Der Rhythmus hat sich kaum verlangsamt, selbst mit den ersten Herbsttagen. Im Oktober wurden erneut sieben Kapitalerhöhungen, zwei Börsengänge und ein neuer, nicht kotierter Fonds verzeichnet. Damit ergibt sich seit Jahresbeginn ein Total von 77 Kapitalerhöhungen, die rund 7,5 Milliarden Franken einbringen sollen. Zudem gab es drei IPOs – ein vierter ist für Ende Jahr geplant, und ein fünfter bereits für 2026 angekündigt – sowie drei neue Fondsauflagen.

Die Rückkehr von UBS bei den Kapitalerhöhungen

Nach der Übernahme und Integration der Credit Suisse-Fonds war UBS in den letzten Monaten im Bereich der Kapitalerhöhungen kaum aktiv. Eine Ausnahme bildete die im April durchgeführte Transaktion des UBS Sima-Fonds, die 356 Millionen Franken einbrachte. Nun aber, da die Fusionen zwar angekündigt, aber noch nicht vollständig umgesetzt sind (die erste ist derzeit noch bei der Finma blockiert, die zweite wird gegen Jahresende erwartet, sofern es keine negativen Überraschungen gibt), kann die Bank wieder aktiver am Kapitalmarkt agieren, um ihre Vehikel zu vergrössern. So auch mit der jüngsten Ankündigung des UBS Property Fund Swiss Residential Siat.

Dieser Fonds – der zweitgrösste in der Schweiz mit einer Marktkapitalisierung von etwas über 4 Milliarden Franken – investiert in Wohn- und gemischt genutzte Immobilien in der ganzen Schweiz. Ziel ist es, im Dezember 170 Millionen Franken aufzunehmen. Gemäss der Mitteilung der Bank sollen die neuen Mittel für Immobilienankäufe, die Steigerung der Nachhaltigkeit des Portfolios, die Finanzierung neuer Projekte und die Reduktion der Verschuldung verwendet werden.

Der FIR will 150 Millionen Franken zur Übernahme der BCF SICAV aufnehmen

Mitte Oktober kündigte der Fonds Immobilier Romand (FIR) den Erwerb des Immobilienportfolios der BCF SICAV an – ein Portfolio von rund zehn überwiegend wohnwirtschaftlichen Objekten, hauptsächlich in der Region Freiburg, im Wert von 164 Millionen Franken. Gut gelegene Liegenschaften, die entweder neu gebaut oder kürzlich saniert wurden und eine attraktive Rendite aufweisen, erklärt Sandro De Pari, CEO der GEP SA, Gesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, die den FIR verwaltet.

Zur Finanzierung dieser Expansion hat der Fonds eine Kapitalerhöhung von 150 Millionen Franken für November angekündigt. Die Mittel sollen zudem zur energetischen Verbesserung der Gebäude sowie zur Reduktion der Verschuldungsquote auf rund 15% dienen (aktuell liegt diese bei 21%).

Ein Immobilien-Swap bei Realstone Industrial Fund

Eine weitere interessante Kapitalerhöhung – im Umfang von 20 Millionen Franken – wurde vom Realstone Industrial Fund angekündigt. Gemäss Mitteilung soll der Nettoerlös in erster Linie zur Finanzierung neuer Akquisitionen von industriellen und gewerblichen Immobilien eingesetzt werden. Sollten sich zum Zeitpunkt der Liberierung nicht genügend geeignete Investitionsmöglichkeiten bieten, könnte ein Teil des Nettoerlöses zur Schuldentilgung verwendet werden.

Ebenfalls erwähnenswert: Anfang September erwarb der Fonds drei Industriehallen im Kanton Freiburg im Wert von knapp 12 Millionen Franken – teils in bar, teils durch Sacheinlage.

Anlage­stiftungen bleiben sehr aktiv

Auch die Anlagestiftungen zeigen eine hohe Aktivität: SFP AST Swiss Real Estate kündigte eine Kapitalerhöhung über 200 Millionen Franken an, ebenso Swisscanto AST Responsible Schweiz. Zudem plant 1291 AST Immobilien Schweiz Mitte November eine Kapitalerhöhung, deren Volumen noch nicht bekanntgegeben wurde.

In allen Fällen sollen die neuen Mittel zur Stärkung der Portfolios, zur Verbesserung der Nachhaltigkeit der Immobilien und zur Senkung der Verschuldung eingesetzt werden.

Erwähnenswert ist auch die grösste Kapitalerhöhung des zweiten Halbjahres: ZAST Immobilien Schweiz hat Ende Oktober 400 Millionen Franken aufgenommen, um sieben Immobilien zu erwerben.

Comunus SICAV und PURE Swiss Opportunity REF an der Börse

Anfang Oktober sorgte der Börsengang der Comunus SICAV für Begeisterung bei den Investoren. Das Agio, das bereits vor der Kotierung bei 16% lag, stieg in den ersten Handelstagen auf über 40%, bevor es sich Ende Oktober bei über 31 % stabilisierte. Der Fonds weist damit eine Jahresperformance von fast +30% auf und eine Marktkapitalisierung von über 800 Millionen Franken. Laut CEO Julien Baer spiegelt dieser Erfolg die Qualität des Portfolios und die Attraktivität der Dividende wider. Comunus SICAV plant nun, ihr Team zu verstärken, mit dem Ziel, die Gesamtvermögensbasis rasch auf 1 Milliarde Franken zu erhöhen (derzeit 950 Millionen).

Am 20. Oktober 2025 schloss auch PURE Swiss Opportunity REF (PSO) seinen Börsengang erfolgreich ab, wenn auch mit etwas verhaltenerem Anlegerinteresse. Das Agio stieg von 2,8% Ende September auf 7,8% Ende Oktober – was einer Jahresperformance von 13,2% entspricht und damit über dem SWIIT-Index (+8,7%) liegt. PSO will sein Wachstum fortsetzen und bleibt mit einer Marktkapitalisierung von rund 190 Millionen Franken der kleinste kotierte Immobilienfonds der Schweiz.

Nächste Schritte: Zwei weitere IPOs – SPSS und MobiFonds

Als Nächstes stehen die Börsengänge von Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026 an. In beiden Fällen zeigt sich ebenfalls ein starkes Investoreninteresse – insbesondere bei MobiFonds, dessen Agio laut SFP Ende Oktober bei 22% lag, entsprechend einem Anstieg von fast 24% seit Jahresbeginn (Marktkapitalisierung 1,1 Milliarden Franken).

Bei SPSS betrug das Agio Ende Oktober 4,4%, mit einem Zuwachs von 10,5% seit Januar (Marktkapitalisierung rund 350 Millionen Franken).

Albin Kistler Immobilien Schweiz P gestartet

Zum Schluss sei noch die diskrete Lancierung eines neuen, nicht kotierten Fonds erwähnt: Albin Kistler Immobilien Schweiz P, der 70 Millionen Franken aufgenommen hat. Zur Erinnerung: Bereits 2023 hatte der Vermögensverwalter einen Immobilienfonds für institutionelle Kunden aufgelegt. Die Strategie bleibt unverändert – Fokus auf deutschschweizer Wohnimmobilien, mit Anteilen ausschliesslich für Kunden des Vermögensverwalters.

Damit wurden in diesem Jahr insgesamt drei neue Fonds lanciert – nach dem Cronos Immo Fund 2 (Mitte September) und dem BKLB Sustainable Property Fund, dem ersten Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank, im Juli.

Die Zusammenfassung in Stichpunkten

• Sieben neue Kapitalerhöhungsankündigungen im Oktober, mit einem Zielvolumen von über 800 Millionen Franken.

• Ende Oktober wurden insgesamt 77 Kapitalerhöhungen über alle Fahrzeugtypen hinweg registriert – mit einem angestrebten Gesamtvolumen von nahezu 8 Milliarden Franken seit Jahresbeginn.

• Rückkehr von UBS in den Markt der Kapitalerhöhungen: UBS Property Fund Swiss Residential Siat will 170 Millionen Franken aufnehmen.

• ZAST Immobilien Schweiz hat 400 Millionen Franken eingeworben – die grösste Transaktion des zweiten Halbjahres.

• Albin Kistler Immobilien Schweiz P hat seinen neuen, nicht kotierten Fonds lanciert, nachdem zuvor 70 Millionen Franken eingeworben wurden.

• Der Börsengang von Comunus SICAV war ein Erfolg – das Agio stieg in den ersten Handelstagen auf bis zu 40%, bevor es sich bei 30% einpendelte.

• Pure Swiss Opportunity REF wurde ebenfalls erfolgreich am 20. Oktober an der Börse kotiert.

• Zwei weitere IPOs sind angekündigt: Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.

• Das Jahresergebnis zeigt eine anhaltend hohe Aktivität: bislang drei Lancierungen und vier angekündigte Börsengänge. Vorerst.

Immoday-Redaktion