Die Immobilienwirtschaft im Regulierungswind

Der Schweizer Immobilienmarkt steht nicht nur wegen steigender Nachfrage und knappen Wohnraums unter Druck. Auch politisch rücken zentrale Rahmenbedingungen stärker in den Fokus. Am COPTIS VIP-Round Table in Bern zeigte Bettina Mutter, Vize-Präsidentin der Schweizerischen Public Affairs Gesellschaft (SPAG) und Geschäftsführerin des Verbands Immobilien Schweiz (VIS), welche politischen Dossiers derzeit besonders relevant sind – und welche Folgen sie für die Immobilienwirtschaft haben könnten.

Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz von EY zeigt klar: 98% der befragten Immobilieninvestoren betrachten die Schweiz über die kommenden Monate weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Die stabile Wirtschaft, hohe Rechtssicherheit und die trotz geopolitischer Veränderungen robuste Standortqualität festigen die Rolle der Schweiz als sicherer Anlagehafen.

Dennoch: Der Immobilienmarkt steht von verschiedener Seite her unter Druck – auch seitens der Politik. Im Zentrum stehen mehrere Themen, die derzeit auf nationaler und kantonaler Ebene diskutiert werden – von einer möglichen Verschärfung der sogenannten Lex Koller über verschiedene Initiativen zum Mieterschutz bis hin zu raumplanerischen Vorgaben des Bundes, wie Bettina Mutter am COPTIS VIP Round Table ausführte.

Lex Koller: Vom Auslaufmodell zum politischen Instrument

Die Lex Koller galt eigentlich lange Jahre als politisch erledigt – bis die Wohnungsnot und der politische Druck durch die SVP-Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» das Thema wieder auf die Agenda brachten. Nun ist eine 2016 von Nationalrätin Jacqueline Badran eingereichte parlamentarische Initiative, die ursprünglich auf die Unterstellung strategischer Energieinfrastrukturen wie Wasserkraftwerke und Energienetze zielte, wieder Thema. Während die SVP und die SP das Vorhaben aus unterschiedlichen Motiven unterstützen, sagen Kritiker, die Lex Koller sei nicht das richtige Instrument und könnte Investitionen behindern oder internationale Abkommen tangieren. Für Bettina Mutter ist klar, dass es diese Initiative nicht braucht. «Die betreffenden Infrastrukturen sind ohnehin zu grossen Teilen in staatlicher Hand», argumentierte die Expertin.

Der Bundesrat lehnt die Initiative zwar auch ab, schlägt aber Begleitmassnahmen vor. Er hat das EJPD beauftragt, eine Verschärfung der Bedingungen in die Vernehmlassung zu geben, unter denen Personen im Ausland Immobilien in der Schweiz kaufen und behalten können. Dazu gehören auch strengere Regeln für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige sowie eine Bewilligungspflicht beim Erwerb von Anteilen börsenkotierter Wohnimmobiliengesellschaften. Letzteres könnte die Liquidität des Immobilienkapitalmarkts beeinträchtigen und institutionelle Investoren abschrecken. Die Vernehmlassung startet voraussichtlich im April. Alle können sich dazu äussern und das wird auch die Allianz «Lex Koller bleibt modern» tun.

Mieterschutz: Initiativenwelle auf Bundes- und Kantonsebene

Mit regionalen Unterschieden sind die Mieten in der Schweiz in den letzten Jahren stetig gestiegen. Gleichzeitig ist die Leerstandquote weiter gesunken. Die politischen Antworten darauf sind aber nicht Wohnbauinitiativen, sondern gleich mehrere Initiativen für mehr Mieterschutz. Auf Bundesebene lancierte der Mieterverband im Sommer 2025 die Mietpreis-Initiative, die regelmässige Mietzinskontrollen in der Bundesverfassung verankern will. Die Unterschriftenanzahl wurde bereits erreicht, die Initiative dürfte frühestens 2028 zur Abstimmung kommen. Für Bettina Mutter ist klar, dass mit den strengeren Vorgaben Investitionen und Neubau gebremst statt mehr Wohnraum geschaffen wird. Die Expertin spricht in diesem Zusammenhang von einer «krassen Verschärfung des Mietrechts», die den regulatorischen Druck auf den Immobilienmarkt deutlich erhöhen würde.

Derweil ballen sich im Kanton Zürich die Vorhaben: Die «Wohnschutz-Initiative» will Gemeinden erlauben, übermässige Mieterhöhungen bei Sanierungen zu unterbinden – faktisch ein Mietpreisdeckel - und Ersatzbauten für Abbruchobjekte zu fordern. «Wer will da noch investieren?», fragte Bettina Mutter, die sich aber gleichzeitig auch zuversichtlich zeigte, dass das Vorhaben gestoppt werden kann.

Die kantonale «Volksinitiative für mehr günstige und gemeinnützige Wohnungen» wiederum anerkennt zwar den Druck auf dem Wohnungsmarkt, will aber in Anbetracht dessen für ausreichend günstigen und klimafreundlichen Wohnraum sorgen. Für Mutter zeigt sich hier ein grundlegender politischer Zielkonflikt: Während einerseits mehr Wohnraum geschaffen werden soll, machen zusätzliche Eingriffe in den Markt Investitionen in Neubau oder umfassende Sanierungen weniger attraktiv.

Aktionsplan Bundesrat: Guter Wille, wenig Verbindlichkeit

Als Reaktion auf die Wohnungsknappheit präsentierte der Bundesrat im Februar 2024 einen Aktionsplan mit 35 Massnahmen in drei Bereichen: Innenentwicklung erleichtern, Bewilligungsverfahren beschleunigen, preisgünstigen Wohnraum fördern. Für Bettina Mutter ist klar, dass die zahlreichen Vorschläge keine Abhilfe schaffen: «Erstens enthält der Plan keine verbindlichen Zielvorgaben und zweitens betreffen 80 Prozent der Vorhaben Kantone, Städte und Gemeinden – also dort, wo wiederum vieles blockiert wird», so die Expertin.

ISOS: Verdichten wo Heimatschutz regiert

Ein weiterer Punkt betrifft die Raumplanung, wo das Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, kurz ISOS, im Fokus steht. Das Bundesinventar hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Für Investoren und Entwickler bedeutet dies zusätzliche Einschränkungen - etwa bei Verdichtungsprojekten oder bei der baulichen Weiterentwicklung bestehender Liegenschaften. Genau jene zentralen, gut erschlossenen Gebiete, die das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG 2014) zur Verdichtung vorgesehen hat, sind häufig im ISOS erfasst.

Der Bundesrat hat letzten Herbst beschlossen, die Anwendung des ISOS zu präzisieren und in die Vernehmlassung zu schicken. Die Direktanwendung soll auf Fälle mit unmittelbarer Ortsbildwirkung beschränkt werden. Für Bettina Mutter führen die «heiligen Kühe» Raumplanung und ISOS in der Praxis immer wieder zu Abwägungen zwischen dem Schutz historischer Ortsbilder und der Notwendigkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Sie fordert eine vernünftige Interessensabwägung. «ISOS muss mit Augenmass angewandt werden», fordert sie.

Auch die anschliessende Diskussion machte deutlich, dass die Immobilienwirtschaft durch ein dichtes Feld politischer Initiativen navigiert, die teilweise in entgegengesetzte Richtungen weisen: Verdichtung soll mehr Wohnraum schaffen, während Ortsbildschutz und Raumplanung Einschränkungen setzen. Sanierungen sind erwünscht, werden aber durch strengeren Mieterschutz wirtschaftlich schwieriger. Gleichzeitig könnten Investitionshemmnisse wie eine verschärfte Lex Koller Kapital abschrecken.

Angesichts dieser Gemengelage gilt für die Branche: aktiv in die politische Debatte einbringen statt zuschauen. «Die Immobilienwirtschaft muss ihre Expertise einbringen – in Vernehmlassungen, in Kommissionen, im Dialog mit der Politik, als wichtiger Beitrag zu einer sachlichen, lösungsorientierten Debatte», forderte Bettina Mutter zum Abschluss des spannenden Round Table.

Die Redaktion • Immoday.ch