Logistikimmobilien – das Allheilmittel für Anleger, die Rendite suchen?

Mit einer Rendite von nahe 4% bei erstklassigen Objekten ist nachvollziehbar, dass Logistikimmobilien immer mehr Investoren anziehen. Zumal das Wachstum des E‑Commerce keine Anzeichen einer Abschwächung zeigt. Dennoch bleibt der Markt schwierig, wenig liquide und von rückläufigen Investitionen geprägt. Zudem ist das Potenzial für Mietsteigerungen begrenzt, das Risiko von Standortverlagerungen hoch und die Konkurrenz durch Datenzentren um die besten baureifen Flächen nimmt deutlich zu. UBS hat soeben eine Studie zu diesem Thema veröffentlicht.

Immobiliennischen liegen im Trend. Es stimmt, dass Anlegerinnen und Anleger bei gewissen Wohnliegenschaften in Stadtzentren, deren Bruttorenditen kaum über 2% liegen, kreativ werden müssen, wenn sie ihr Immobilienportfolio sinnvoll allokieren wollen.

Unter diesen Nischen finden sich Segmente, die seit einigen Jahren stark an Interesse gewinnen: die Leichtindustrie und vor allem Logistikimmobilien, getragen sowohl vom Wachstum des Onlinehandels als auch von attraktiven Renditen, die bei erstklassigen Objekten knapp 4% erreichen. Eine aktuelle UBS‑Studie bietet dazu einen kompakten Überblick.

Spezialisierte Logistikfonds haben 2025 rund 500 Millionen aufgenommen

Ein Beleg für das grosse Interesse an diesen beiden Sektoren: Schweizer Anlagevehikel, die auf diese Segmente spezialisiert sind, haben 2025 mehr als 500 Millionen Franken aufgenommen, wie CBRE berichtet. Ein neuer Rekord.

Konzentriert man sich auf Logistikimmobilien, profitieren diese vom nachhaltigen Umsatzzuwachs des E‑Commerce zulasten des stationären Detailhandels. Die Folge ist ein steigender Bedarf an Flächen.

Neben höheren Renditen als im Wohnsegment haben Logistikimmobilien gemäss Fabian Waltert, dem Autor der UBS‑Studie, den Vorteil, teilweise von anderen Immobilienkategorien abgekoppelt zu sein. Logistikimmobilien werden nicht von denselben Faktoren beeinflusst wie Verkaufs- oder Büroflächen, die mit strukturellen Nachfragerückgängen konfrontiert sind, oder wie Wohnimmobilien, die zunehmend regulatorischen Risiken ausgesetzt sind.

Vorteil für Distributionszentren der letzten Meile

Doch Vorsicht: Die Entwicklung des Onlinehandels führt zu immer schnelleren Lieferungen und effizienteren Logistikprozessen. Dies begünstigt hochwertige Logistikflächen („Prime“) mit automatisierten Kommissionier Systemen und integrierten Zusatzdiensten wie Retourenmanagement.

Besonders hoch ist die Nachfrage nach Flächen, die für Paketverteilzentren im Bereich der sogenannten letzten Meile vorgesehen sind. Ihre vorteilhafte Lage ermöglicht zudem eine rasche Umnutzung im Falle eines Betreiberwechsels.

Flächen in Produktionsnähe hingegen reagieren sensibler auf wirtschaftliche Abschwünge. Allerdings werden die meisten dieser Flächen ohnehin von den Nutzerunternehmen selbst gehalten, was den Transaktionsmarkt nur geringfügig beeinflusst.

Datenzentren konkurrieren inzwischen Logistikflächen

Ein weiterer Nachteil: Der Markt für Logistikflächen ist weniger liquide als andere Gewerbeflächen.
Grosse, gut gelegene Flächen in Agglomerationsnähe sind zudem schwer zu finden. Und nachdem die Investitionen in Lagerflächen 2023 mit über einer Milliarde Franken ein Rekordniveau erreicht hatten, befinden sie sich nun auf dem Rückzug. Die Anzahl aktueller Baugesuche zeigt, dass dieser Trend anhalten dürfte.

Die Umnutzung bestehender Industrieareale könnte eine Lösung darstellen, stösst jedoch häufig auf Widerstand wegen des zusätzlichen Verkehrs und der geringen Arbeitsplatzdichte. Gemäss Fabian Waltert verhindern in vielen Fällen auch die geltenden Zonenvorschriften eine Nutzung für logistische Zwecke.

Hinzu kommt die rasch steigende Zahl von Datenzentren, die inzwischen um dieselben hochwertigen Standorte konkurrieren – und dies oft erfolgreicher, da sie weniger Immissionen verursachen.

Das Potenzial für Mietsteigerungen ist begrenzt

Ein weiteres Problem für Logistikflächen ist der starke Kostendruck, dem Händler und Logistikdienstleister ausgesetzt sind. Für Eigentümer bedeutet dies, dass das Potenzial für höhere Mietzinse begrenzt bleibt.
Zudem besteht die Gefahr, dass Logistikkapazitäten in Grenzregionen verlagert werden. Ein Beispiel dafür ist Digitec Galaxus, eine Migros‑Tochter, die 2025 ein grosses Logistikzentrum nahe Basel eröffnete – allerdings auf deutscher Seite –, von wo aus ein Teil der Schweizer Kundschaft beliefert wird.

Letztlich bleibt festzuhalten: Trotz des wachsenden Interesses bleibt der Logistiksektor eine kleine Nische.
UBS weist darauf hin, dass zwischen 2019 und 2023 lediglich rund 6% der Investitionen institutioneller Anleger in dieses Segment flossen. Der direkte Markt bleibt wenigen Investoren vorbehalten, die über das nötige spezifische Know‑how verfügen. Damit ergibt sich Raum für den indirekten Markt, etwa über titrisierte Immobilienvehikel, die auf Logistik spezialisiert sind. Deren Zahl ist zwar noch gering, doch angesichts der Geschwindigkeit, mit der sie Kapitalerhöhungen abschliessen, besteht ein deutliches Interesse seitens der Anleger.

Die Redaktion