Les sociétés immobilières vacillent mais résistent en mars

Les sociétés immobilières n'ont pas échappé aux turbulences boursières de mars. Mais elles ont résisté. Depuis le début de l'année, leur performance reste de +9,7% (+14,7% fin février), ce qui est toujours nettement mieux que les fonds immobiliers cotés (-4,3%) et que le SMI (-3,6%). C'est que les sociétés immobilières restent très demandées par les investisseurs, avec un volume de transactions qui est demeuré important au mois de mars. 

Sans surprise, les turbulences boursières de mars provoquées par la hausse du pétrole et la guerre en Iran on fait vaciller les sociétés immobilières, comme l'ensemble des marchés. Mais sans les couler.

En effet, depuis le 1er janvier, leur hausse reste de +9,7% (+14,7%, fin février). C'est toujours nettement mieux que tous les autres véhicules d'immobilier titrisé, avec un indice SWIIT des fonds cotés qui perd -4,3% au premier trimestre et des fonds non cotés qui ne gagnent que +1,2%, selon l'Immo Desk de la BCV. C'est aussi une performance toujours nettement supérieure à celle du SMI, qui perd -3,6% depuis janvier

Une liquidité beaucoup plus importante pour les sociétés immobilières 

Dans ce contexte, la prime moyenne de l'indice REAL (+38,1%) demeurait, fin mars, supérieure à la moyenne des agios des fonds cotés (+29,8%). On reste dans une situation historiquement anormale. 

Elle s'explique en grande partie par la liquidité différente des véhicules. En effet, au mois de mars, comme depuis le début de l'année, le volume des transactions touchant les principales sociétés immobilières a été beaucoup plus important que celui des principaux fonds cotés. Un seul exemple: ces 30 derniers jours, le volume de transaction de Swiss Prime Site a été 3,5 fois plus important que celui d'UBS Swiss Sima (en fait, en mars, la liquidité totale des 10 fonds immobiliers les plus négociés sur le marché correspond exactement à celle du seul Swiss Prime Site, selon les données publiées par SFP)

Les poids lourds de la cote restent privilégiés par les investisseurs

Au vu de l'importance des transactions, pas de surprise quant aux performances. Certes les poids lourds de la cote n'ont pas été imperméables à la correction de mars, mais ils conservent la confiance des investisseurs. En premier lieu, Swiss prime Site, avec une performance totale de +12,5% au premier trimestre et une prime de +61,2% (+68,7% fin février), ce qui en fait l'agio le plus élevé de tous les véhicules immobiliers cotés, devant les fonds UBS Direct Residential (+51,1%) et Swisscanto RE Ifca (+51,5%).

Au niveau des performances, à part SPS, on compte encore 3 autres fonds réalisant des performances totales de plus de 10% au premier trimestre: HIAG Immo (+14%), PSP Swiss Property (+10,5%) et Allreal (+10,3%). Donc (à part HIAG) les poids lourds de la cote, qui bénéficient d'une claire prime à la liquidité, dans un contexte international chahuté où le franc suisse et par ricochet l'immobilier suisse jouent le rôle de valeur refuge. 

Mais tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, puisque l'on constate que deux sociétés immobilières affichent toujours une performance négative depuis le début de l'année. Anecdotique pour Novavest (-1,3%), nettement plus marquée pour SF Urban Properties (-17,1%). 

Plusieurs bons résultats pour les sociétés immobilières

Le cours des actions aussi a été soutenu par la publication de plusieurs résultats annuels de bonne tenue au mois de mars.

Dont ceux de Fundamenta Real Estate, dont le bénéfice a grimpé de plus de 50%, essentiellement grâce à des réévaluations de ses actifs et à des cessions. Depuis le début de l'année, l'action de la société est en hausse de +5,7%, avec une prime de +3,6%, nettement en dessous de la moyenne du secteur.

Autre résultat, celui de Warteck Invest qui double presque son bénéfice en 2025, à nouveau, en partie grâce à des réévaluations, ce qui entraîne pour les actionnaires une légère hausse du dividende. Pour la suite, l’entreprise affirme disposer d’un portefeuille en développement de 16 projets, soit un volume d’investissement de 230 millions de francs pour les cinq à sept ans à venir. Depuis le début de l'année, la performance de l'action Warteck se monte à +6,2%, avec une prime de +17,2%.

Des augmentations de dividendes pour les actionnaires

La société immobilière bâloise Hiag a également vu son bénéfice croître en 2025, d'un peu plus de 50%, y compris effets de revalorisation. Ici encore, la hausse du bénéfice va permettre une augmentation de dividende pour les actionnaires. La prime de Hiag, +12,4%, est, elle aussi, nettement inférieure à la moyenne, mais pas la performance depuis le début de l'année, qui se monte à +14%.

Même topo pour Plazza, dont le bénéfice a augmenté d'environ 20%, encore et toujours grâce à des revalorisation d'actifs. Ce qui dans ce cas également va permettre un renforcement de dividende. Avec, pour l'action Plazza, une performance de +9,4% depuis le début de l'année, et une prime de -18,5%.

Dans ce contexte porteur, certains résultats sont un peu moins flatteurs, comme celui d'Investis, dont le bénéfice est en repli en 2025, d'environ 40 %. Hors effet de réévaluation, la chute serait encore plus importante, un peu plus de 60%. Ce qui n'empêche pas la société de proposer un dividende en hausse à ses actionnaires.

À l'issue de l'exercice, la valeur du portefeuille immobilier de la société valaisanne a néanmoins dépassé pour la première fois les deux milliards de francs (2,2 milliards). Depuis l'introduction en bourse il y a 10 ans, la valeur du portefeuille a doublé. Et depuis le début de l'année, la performance de l'action Investis se monte à +6,6%, avec une prime de +34,2%. 

Rédaction • Immoday.ch

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