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Redaktion • Immoday.ch
In einem seit zwei Monaten leicht schwächelnden Aktienmarkt zeigt sich eine bemerkenswerte Situation: Seit Jahresbeginn übertreffen nichtkotierte Fonds (+3,8%) sowohl die Performance kotierter Fonds (+3,5%) als auch die des SMI (+1,7%). Der Sektor bleibt für Investoren attraktiv, was sich in drei Kapitalerhöhungen im Juli und im Markteintritt des BLKB Sustainable Property Fund widerspiegelt. In wenigen Wochen folgt der Cronos Immo Fund 2. Im Gegensatz dazu werden drei Fonds das Segment der Nichtkotierten verlassen: Comunus SICAV, PURE Swiss Opportunity REF und Mobifonds.
Im Juli setzten die nichtkotierten Fonds ihre langsame, aber kontinuierliche Aufwärtsbewegung fort: ein Plus von +0,4%, wie das Immo Desk der BCV berichtet. Seit Jahresbeginn ergibt dies eine Performance von +3,8%. Zwar handelt es sich nicht um spektakuläre Zuwächse, aber dennoch um bessere Resultate als bei den kotierten Immobilienfonds (+3,5%) und dem SMI (+1,7%). Eine derartige Konstellation hat es nach Erinnerung langjähriger Beobachter des Marktes für verbriefte Immobilien seit vielen Jahren nicht gegeben.
Wie bereits im Vormonat festgehalten, behalten die nichtkotierten Fonds in einem leicht unsicheren Marktumfeld dank ihrer geringen Volatilität (rund 4%, also etwa halb so hoch wie bei kotierten Fonds) und moderaten Agios ihre Rolle als sicherer Hafen.
Zwei Zugpferde treiben Performance und durchschnittlichen Agio
Der Durchschnitt wird derzeit von zwei besonders erfolgreichen Fonds nach oben gezogen: MobiFonds Swiss Property (+19,9% seit Jahresbeginn und +3,5% allein im Juli) und Comunus SICAV (+10,9% seit Januar, +1% im Juli). Beide Fonds haben ihren bevorstehenden Börsengang angekündigt – Comunus SICAV im Oktober 2025, MobiFonds im Jahr 2026 –, was das Anlegerinteresse zusätzlich beflügelt hat.
Dies zeigt sich auch an den Agios: +20,6% für MobiFonds und +12,3% für Comunus, gemäss Immo Desk der BCV. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt der nichtkotierten Fonds, dessen Agio im Juli ebenfalls leicht auf 2,4% anstieg (zum Vergleich: +32,5% bei kotierten Fonds).
Im Hinblick auf die nächsten IPOs sei zudem erwähnt, dass PURE Swiss Opportunity REF (Agio von +5,9% und Performance von +6,7% seit Januar) ebenfalls angekündigt hat, in der zweiten Jahreshälfte an die Börse zu gehen.
Markteintritt des BLKB (CH) Sustainable Property Fund
Diese Börsengänge bedeuten keineswegs, dass das Interesse der Investoren an nichtkotierten Anlagevehikeln nachlässt. Im Gegenteil: Im Juli trat der BLKB (CH) Sustainable Property Fund in den Markt der nichtkotierten Fonds ein.
Laut einer Mitteilung brachte die Emission einen Erlös von 130 Mio. CHF, der in den Erwerb eines Immobilienportfolios mit einem Marktwert von rund 177 Mio. CHF investiert wird. Dieses besteht vorwiegend aus Wohnimmobilien in der Region Basel, die hohen Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzstandards entsprechen.
Für die Zukunft ist mit einer Reihe von Kapitalerhöhungen zu rechnen, bis der Fonds schliesslich an die Börse gebracht wird. Ein konkretes Datum für den IPO wurde bislang jedoch nicht genannt.
Cronos Immo Fund 2 startet im September
Darüber hinaus wird im September der Cronos Immo Fund 2 lanciert, mit einem Startportfolio im Wert von 50 bis 75 Mio. CHF. Laut Pascal Roux, CEO von Cronos Finance, richtet sich dieses neue Anlagevehikel insbesondere an Investoren, die sich vom aktuell sehr hohen Agio-Niveau – insbesondere im Wohnsegment – sowie von der Volatilität kotierter Fonds abschrecken lassen.
Nichtkotierte, NAV-basierte Fonds ohne Agio und mit geringer Volatilität seien für diese Anleger eine attraktive Alternative.
Ein weiteres Zeichen für das anhaltende Interesse der Investoren: Im Juli fanden gleich drei Kapitalerhöhungen bei nichtkotierten Fonds statt.
• Raiffeisen Futura Immo Fund: Zielvolumen zwischen 45 und 50 Mio. CHF.
• Procimmo Real Estate SICAV (Segment „Residential PK“): Zielvolumen 40 Mio. CHF.
• Comunus SICAV: kurz vor dem Börsengang eine weitere Kapitalerhöhung über 50 Mio. CHF, die dritte innerhalb von 12 Monaten.
Dominicé übernimmt Verwaltung von TrustStone Real Estate SICAV
Wie bekanntgegeben wurde, hat Dominicé nach der Genehmigung durch die Generalversammlung am 23. Juli 2025 die Verwaltung von TrustStone Real Estate SICAV übernommen.
Mit der Übernahme wurde Michel Dominicé in den Verwaltungsrat berufen. Die bisherige Verwaltung durch Patrimonium Asset Management bleibt für 12 Monate als strategischer Berater erhalten, während Solutions & Funds weiterhin die Fondsleitung übernimmt.
TrustStone, auf NAV-Basis bewertet, verfügt derzeit über ein Portfolio von 15 Liegenschaften in der Schweiz mit einem Gesamtwert von knapp 130 Mio. CHF und einem Nettovermögen von etwas mehr als 80 Mio. CHF.
Nur zwei Fonds mit negativer Jahresperformance
Und die schlechten Nachrichten für Anleger in nichtkotierten Fonds? Es gibt kaum welche. Von den 24 Anlagevehikeln, die dieses Segment bilden (mit einer gesamten Marktkapitalisierung von 14,5 Mrd. CHF), verzeichnen lediglich zwei seit Jahresbeginn eine negative Performance, so das Immo Desk der BCV: TrustStone Real Estate SICAV (–1,8%) und Von Graffenried Immobilien SICAV (–1,8%).
Parallel dazu werden vier Fonds noch mit einem Disagio gehandelt, darunter zwei mit relativ deutlichen Werten für nichtkotierte Fonds: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (–4,1%, trotz einer Performance von +4,8% seit Jahresbeginn) und UNIM Union Immobilière Suisse (–5,3%, bei einer Performance von +6,4% seit Januar).
Immoday-Redaktion
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