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Redaktion • Immoday.ch
Während der Börsenturbulenzen im April gaben die kotierten Immobilienfonds zwar nach (−3,1%), hielten sich aber besser als der SMI (−3,7%), obwohl die Fonds-Schwergewichte kräftig durchgeschüttelt wurden. Auch wenn die rekordhohen Agios vom März nur noch Erinnerung sind, zieht der Sektor mit mehreren neuen Kapitalerhöhungen und drei geplanten Börsengängen weiterhin Investoren an. Gleichzeitig setzt sich seine Konsolidierung mit mehreren angekündigten oder wahrscheinlichen Fusionen fort.
Die letzten Wochen waren für die meisten Börsen der Welt recht turbulent. In der Schweiz verlor der SMI im Monat April 3,7%, was unter dem Strich eine recht gute Nachricht ist, denn am 9. April, am Tiefpunkt der Talfahrt, betrug der Verlust gegenüber Ende März 14,7%. All dies bei einer Volatilität, wie wir sie schon lange nicht mehr gesehen haben. Dank einer starken Erholung in den letzten Wochen liegt die YTD-Performance des SMI jedoch immer noch 4,4% im Plus.
Interessanterweise haben die Immobilienfonds in diesem turbulenten Umfeld ihre Rolle als defensive Anlage erfüllt. Zwar blieben auch sie nicht vom Sturm verschont, konnten sich aber insgesamt besser behaupten als der SMI. Der Rückgang des SWIIT betrug im April lediglich 3,1%. Betrachtet man jedoch die YTD-Performance, so liegen die kotierten Immobilienfonds (−0,5%) hinter dem SMI (+4,2%) zurück, der zu Jahresbeginn einen fulminanten Start hingelegt hatte.
Schwergewichte stark betroffen
Interessant ist auch, dass die Schwergewichte des SWIIT überdurchschnittlich stark betroffen waren. Ein Beispiel dafür ist der UBS Swiss Sima, dessen Agio im April um 7,8 Prozentpunkte auf 41,8% fiel und dessen YTD-Performance Ende April bei −0,4% lag. Ein weiteres Beispiel ist der UBS Residential Siat mit einem Minus von 4,5% seit Jahresbeginn und einem Agio, das im April um 7,7 Prozentpunkte auf 44,1% fiel. Etwas weniger gelitten hat der UBS Swiss Res Anfos mit einer YTD-Performance von +1% und einem im April um 4,2 Prozentpunkte auf 46,5% gesunkenen Agio.
Insgesamt weist etwa die Hälfte der kotierten Fonds eine negative YTD-Performance auf. Seit Januar sind aber auch einige sehr gute Ergebnisse zu verzeichnen. Allen voran dasjenige des UBS Direct Residential mit einem Plus von 9,9% (Agio: +49,9%), gefolgt vom UBS Direct Urban (+6,2%, Agio: +22%) und der Solvalor 61 (+5,6%, Agio: +46,7%).
Nur noch ein Fonds mit einem Agio über 50%
Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die rekordhohen Agios vom März nur noch Erinnerung sind. Tatsächlich gibt es per Ende April nur noch zwei Fonds mit einem Agio von 50% oder mehr: der Streetbox Real Estate (53,9%, nach einer deutlichen Korrektur von 12,1 Prozentpunkten im April) und der Swisscanto RE Ifca mit einem Agio von genau 50%.
Bei diesem allgemeinen Abwärtstrend hat sich auch die Lage derjenigen sechs Fonds nicht gebessert, die trotz der aussergewöhnlichen Performance des gesamten Sektors in den letzten 18 Monaten weiterhin ein hartnäckiges Disagio aufweisen. Dazu gehören – wenig überraschend, da diese beiden Fonds seit Monaten das Schlusslicht bilden – der Sustainable Real Estate CH (Agio: −15,1%) und der Swiss Central City (Agio: −15%, dies trotz einer YTD-Performance von 3,2%).
Kotierte Immobilienfonds bei Anlegern nach wie vor sehr beliebt
Das Universum der kotierten Immobilienfonds zieht weiterhin Investoren an. Ein Indiz dafür ist die Tatsache, dass in den letzten Wochen vier neue Kapitalerhöhungen angekündigt wurden:
Der PURE Swiss Opportunity REF will 25 Millionen Franken aufnehmen, der Baloise Swiss Property Fund 250 Millionen Franken, der Procimmo RE SICAV Residential PK 50 bis 80 Millionen Franken und der Realstone RSF 150 bis 200 Millionen Franken. Seit Jahresbeginn haben die kotierten Immobilienfonds bereits etwa fünfzehn Kapitalerhöhungen mit einem Gesamtvolumen von knapp 2 Milliarden Franken lanciert.
Das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen ist nach wie vor sehr günstig, da die Renditen der Bundesobligationen weiterhin tief sind und der Spread zur Durchschnittsrendite der kotierten Immobilienfonds immer noch mehr als 230 Basispunkte beträgt.
Drei anstehende Börsengänge
Das Universum der kotierten Immobilienfonds wird sich in den nächsten Monaten vergrössern, denn es sind drei Börsengänge angekündigt.
Die Comunus SICAV mit einem Nettofondsvermögen von knapp 500 Millionen Franken will ihre IPO immer noch im Verlauf des Sommers durchführen. Der PURE Swiss Opportunity REF will trotz seiner geringen Grösse in der zweiten Jahreshälfte 2025 an die Börse gehen. Gemäss dem Immo Desk der BCV beläuft sich sein Nettofondsvermögen heute nämlich auf lediglich knapp 110 Millionen Franken und weist der Fonds ein leichtes Disagio auf.
Das grosse Ereignis, das im April für das erste Halbjahr 2026 angekündigt wurde, ist jedoch die IPO des MobiFonds Swiss Property, eines Fonds mit einer Marktkapitalisierung von über einer Milliarde Franken. Auf diesen Börsengang und die von der Mobiliar dafür angegebenen Gründe gehen wir im Artikel über die Kapitalmassnahmen im April 2025 näher ein.
Mehrere Fusionen angekündigt oder wahrscheinlich
Die Konsolidierung des Universums der kotierten Immobilienfonds setzt sich mit mehreren angekündigten oder wahrscheinlichen Fusionen fort.
Die Zusammenführung des Helvetica Swiss Opportunity Fund und des Helvetica Swiss Commercial Fund ist nach wie vor für Anfang Juni geplant.
Dann sind da noch die angekündigten, aber immer noch nicht terminierten Fusionen der Credit-Suisse und UBS-Fonds, wobei die Fusion der vier Fonds CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential und Residentia in den nächsten Monaten erfolgen dürfte. Damit entsteht ein Vehikel, das hauptsächlich in Wohnimmobilien investiert, ein Koloss, dessen Börsenwert über 5,5 Milliarden Franken betragen dürfte.
Nach dem Zusammenschluss von Baloise und Helvetia zum zweitgrössten Versicherer der Schweiz ist zudem eine weitere Fondsfusion wahrscheinlich. Bisher wurde dazu zwar noch nichts bekannt gegeben, aber die meisten befragten Fachleute gehen davon aus, dass die Immobilienanlagevehikel der beiden Konzerne, nämlich der Helvetia Swiss Property Fund und der Baloise Swiss Property Fund, mittelfristig fusionieren werden.
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