Leichter Anstieg bei den kotierten Immobilienfonds im November

Die kotierten Immobilienfonds verzeichneten im November einen leichten Anstieg. Die Gesamtrendite des SWIIT seit Jahresbeginn betrug Ende November 9% (Ende Oktober: 8,7%). Das durchschnittliche Agio hingegen ging im selben Zeitraum leicht zurück und liegt inzwischen bei 36,5% (Ende Oktober: 37,2%). Kein Grund zur Sorge also, zumal die Nachfrage der Anleger nach indirekten Immobilienanlagen weiterhin sehr hoch ist. Darauf weisen auch die Kapitalerhöhungen hin, die in den letzten Wochen erneut von mehreren kotierten Immobilienfonds lanciert wurden. In den kommenden Wochen werden ein weiterer Börsengang – derjenige des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial – und vor allem die Fusion der beiden Fonds UBS Green Property und UBS Direct Urban erwartet.

Die Entwicklung der kotierten Immobilienfonds war in den letzten Monaten recht schwankend: Nachdem sie im September zurückgegangen waren, erholten sie sich im Oktober deutlich und stiegen im November erneut an, wenn auch nur leicht. Die Gesamtrendite des SWIIT seit Jahresbeginn lag Ende November bei 9% (Ende Oktober: 8,7%) und bleibt damit nun hinter dem SMI-Anstieg (10,4%) zurück. Unter den indirekten Immobilienanlagevehikeln sind es weiterhin die Immobiliengesellschaften, die die Rangliste anführen: Ihre Rendite seit Anfang Jahr beträgt 24,7%!

Das durchschnittliche Agio ging im November hingegen auf 36,5% zurück (Ende Oktober: 37,2%), ein Grund zur Sorge ist dieser leichte Rückgang jedoch nicht.

Der Spread liegt weiterhin bei über 200 Basispunkten. 

Insgesamt bleibt die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen sehr gross. Die Verantwortlichen der verschiedenen Vehikel nutzten die Gunst der Stunde und lancierten in den vergangenen Wochen nicht weniger als sechs neue Kapitalerhöhungen. Alle Arten von Immobilienanlagegefässen zusammengenommen wurden damit seit Anfang Jahr bereits 81 Kapitalerhöhungen im Gesamtbetrag von fast 8,5 Milliarden Franken durchgeführt bzw. angekündigt. Drei davon entfallen auf kotierte Fonds, darunter die beiden, die im Oktober an die Börse gegangen sind: Comunus SICAV und PURE Swiss Opportunity REF (PSO). Beide nutzten das Interesse an ihrem Börsengang, um Kapitalerhöhungen zu lancieren, die im Dezember abgeschlossen werden sollen: 55 Millionen Franken für Comunus SICAV und 40 Millionen Franken für PSO. Beide Fonds wollen mit dem eingesammelten Kapital ihr Portfolio ausbauen und die Fremdfinanzierungsquote senken.

Angesichts der grossen Nachfrage seitens der Anleger sollte der erfolgreichen Durchführung dieser Kapitalmarkttransaktionen nichts im Wege stehen. Bei einem Renditespread zwischen den 10-jährigen Eidgenossen und den kotierten Anlagefonds von immer noch mehr als 200 Basispunkten sind Letztere für die Investoren natürlich deutlich attraktiver. Wie seit mehreren Monaten zu beobachten ist, sind dir Anleger zudem weiterhin bereit, für die grössten und liquidesten Vehikel ein Aufgeld zu bezahlen, obwohl deren Agios seit Januar in die Höhe geschossen sind. 

Das Agio von Swisscanto RE Ifca klettert weiter und erreicht 64,2%! 

Mit dem Rückgang im November sind die Agios der meisten kotierten Immobilienfonds natürlich kleiner geworden, allerdings nur marginal. Bei einem guten halben Dutzend liegt es nach wie vor bei oder über 50%. Dazu gehört auch der grösste kotierte Immobilienfonds, der UBS Swiss Sima mit einem Marktwert von 12,2 Milliarden Franken und einer YTD-Performance von 7,3% (Agio Ende November: 50%). Wie gewohnt war der UBS Swiss Sima auch der Fonds mit der bei weitem höchsten Liquidität. Er allein machte über 10% des Marktvolumens aus, wie aus den von SFP veröffentlichten Daten hervorgeht: In den letzten 30 Tagen betrug der Tagesumsatz des UBS Swiss Sima durchschnittlich 7 Millionen Franken, während der Tagesumsatz aller kotierten Immobilienfonds zusammen im Schnitt bei 64 Millionen Franken lag. Übrigens entfallen fast 40% des Marktvolumens auf die zehn meistgehandelten Fonds. Die zehn Fonds mit der geringsten Liquidität weisen hingegen praktisch keine Aktivitäten auf. Die kleinsten Kauf- oder Verkaufstransaktionen können daher manchmal zu heftigen Schwankungen des Anteilspreise führen.

Seit klar ist, dass der UBS Direct Residential nicht fusioniert wird, bricht er alle Rekorde 

Unberührt vom allgemeinen Rückgang setzte der Swisscanto RE Ifca seinen Anstieg im November fort. Ende Monat belief sich sein Agio auf 64,2% (Ende Oktober: 62,7%) und seine Gesamtrendite seit Jahresbeginn auf 15,6%.

Dennoch wurde er vom UBS Direct Residential überholt. Dieser Fonds sollte ursprünglich Teil der ersten Fusion von UBS- und Ex-CS-Fonds sein, dann jedoch nahm die UBS den Fonds von der Zusammenlegung aus. Seither ist er bei den Anlegern äusserst beliebt und weist mittlerweile ein Agio von 65,4% (Ende Oktober: 59,4%) und eine Gesamtrendite seit Jahresbeginn von 26,2% auf. Diese Rendite wurde nur von derjenigen der Comunus SICAV (29,4%) übertroffen, die nach ihrem Börsengang im Oktober bemerkenswert robust blieb, obwohl auch bei ihr im November ein leichter Rückgang zu beobachten war. Ihr Agio belief sich Ende November auf 29,7%.

Am anderen Ende der Skala gibt es zwei Fonds, die immer noch ein deutliches Disagio aufweisen: der Helvetica Swiss Commercial (Disagio von 7,6%) und der Swiss Central City RE (Disagio von 5%), der sich in den vergangenen Wochen gut erholte und nun bei sehr geringem Handelsvolumen eine Gesamtrendite seit Jahresbeginn von 16,6% aufweist. 

In den kommenden Wochen stehen zwei Börsengänge und eine Fusion an

Die wichtigsten Ereignisse der nächsten Wochen sind bei den kotierten Fonds die Börsengänge des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und des MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026. Letzterer findet bei den Anlegern grossen Anklang: Laut SFP belief sich sein Agio Ende November auf 22,4%.

Ende Dezember wird es schliesslich zur ersten Fusion der UBS- und Ex-CS-Fonds kommen: Der UBS Green Property und der UBS Direct Urban werden zusammengeführt, denn laut der UBS können die Anleger in diesem Stadium keine Einwände mehr erheben. Der UBS Green Property wird per 1. Januar 2026 umbenannt und heisst dann UBS Direct Mixed Urban. Die Fusion mit dem UBS Direct Urban erfolgt dann am 31. März 2026 rückwirkend auf den 31. Dezember 2025.

Die UBS wird die Bedingungen der Fusion Mitte März 2026 zusammen mit den letzten Jahresabschlüssen der zu fusionierenden Fonds bekannt geben. 

Immoday-Redaktion