Die Pensionskassen wollen ihre Investitionen in nicht kotierte Immobilien erhöhen

Gute Nachricht für den gesamten Sektor: Mehr als 40% der Pensionskassen planen, ihren Immobilienanteil auszubauen. Vor allem im Schweizer Wohnsegment, während andere Sektoren entweder zu volatil oder zu risikoreich sind. Was börsenkotierte Immobilien betrifft, investieren die Pensionskassen weiterhin mindestens 50% ihrer Immobilienanlagen darin, interessieren sich jedoch zunehmend für nicht kotierte Vehikel. Im Gegensatz dazu planen rund 30% der Kassen, den Anteil kotierter Fonds in ihrer Allokation zu reduzieren.

Alle Akteure des Schweizer Immobilienmarktes fragen sich, ob die Euphorie, die der Sektor im Jahr 2025 erlebt hat, sich 2026 fortsetzen wird. Niemand besitzt eine Kristallkugel, doch wenn man einer kürzlich von der Hochschule Luzern durchgeführten Umfrage Glauben schenkt, in der 228 Pensionskassen befragt wurden (was einem Investitionsvolumen von 568 Milliarden entspricht, rund 50% des Gesamtvermögens der Schweizer Pensionskassen), wird die Nachfrage nach dieser Anlageklasse hoch bleiben. Zumindest seitens der Pensionskassen.

Jede zweite grosse Pensionskasse will ihren Immobilienanteil erhöhen

Tatsächlich möchte bei den mittleren und grossen Pensionskassen (jene, die zwischen 500 Millionen und 3 Milliarden Franken beziehungsweise mehr als 3 Milliarden Franken verwalten) nahezu jede zweite ihren Immobilienanteil in den Anlagen erhöhen. Bei den kleinen Pensionskassen (unter 500 Millionen Franken) ist es etwas weniger als jede dritte.

Und dennoch ist der Immobilienanteil der Kassen bereits hoch, mit durchschnittlich 24,3% ihres Gesamtvermögens. Zur Erinnerung: Der maximal zulässige Immobilienanteil innerhalb der Gesamtanlagen einer Schweizer Pensionskasse ist gemäss BVV 2 auf 30% begrenzt.

Der stetige Preisanstieg kompensiert die tiefen Renditen im Wohnsegment

Der Wille der Pensionskassen, ihre Immobilieninvestitionen zu erhöhen, erscheint dennoch etwas paradox. Gemäss Studie erwartet nämlich eine Mehrheit der institutionellen Investoren, dass der Boom des Sektors bald an sein Ende kommt.

Zudem suchen die Kassen nicht irgendeine Immobilie: bevorzugt Wohnimmobilien, bevorzugt in der Schweiz.
Auf keinen Fall ausländische Immobilien, auch wenn die Bruttorenditen dort grundsätzlich höher sind als im Schweizer Wohnsegment. Doch auch die Risiken sind höher, insbesondere das Währungsrisiko sowie eine höhere Volatilität. Hinzu kommen die Herausforderungen bei der Selektion interessanter Objekte in Märkten, die man weniger gut kennt. Eine einzige Zahl: 60% der grossen Pensionskassen denken daran, ihr Engagement in ausländische Immobilien – direkt oder indirekt – zu reduzieren.

Die Präferenz für Schweizer Wohnimmobilien bleibt bestehen

Auch Gewerbeimmobilien werden von den Pensionskassen nicht bevorzugt, da der Renditeunterschied gegenüber Wohnimmobilien angesichts der zusätzlichen Risiken nicht ausreichend ist. Eine Ausnahme bilden jedoch Infrastrukturanlagen, die seit der Anpassung der BVV 2, welche höhere Investitionen in diese besondere Anlagekategorie ermöglicht hat, an Attraktivität gewonnen haben. Gemäss Umfrage beabsichtigen etwas mehr als 40% der befragten Pensionskassen, ihre Positionen in Infrastruktur zu stärken.
Die Kritik an der niedrigen Mietrendite von Wohnimmobilien weisen die Pensionskassen zurück und setzen stattdessen auf langfristig steigende Preise, wie es in den letzten 25 Jahren nahezu durchgehend der Fall war. Daraus resultiert letztlich regelmässig eine höhere Gesamtrendite von Wohnimmobilien im Vergleich zu Gewerbeimmobilien.

Die Agios kotierter Fonds sind zu hoch geworden

Die Studie der Hochschule Luzern bestätigt zudem die Präferenz kleiner und mittlerer Pensionskassen für indirekte Immobilienanlagen, die rund 60% ihrer Allokation in dieser Anlageklasse ausmachen. Ein wesentlicher Unterschied zu grossen Pensionskassen, für die direkte Immobilien weiterhin die bevorzugte Anlagestrategie bleiben (wenn auch nur knapp).

Auch hier gilt: nicht irgendeine indirekte Immobilie. Institutionelle Investoren geben heute zu, sich zunehmend für nicht kotierte Vehikel zu interessieren, deren Anteil bei 40% der befragten Pensionskassen steigen dürfte.
Im Gegensatz dazu planen knapp 30% der Pensionskassen – und sogar 37% der grossen Kassen – ihre Allokation in börsenkotierte, verbriefte Immobilienvehikel zu reduzieren (rund die Hälfte möchte nichts ändern). Angesichts des aktuellen Agio-Niveaus werden die beliebtesten kotierten Immobilienfonds tatsächlich teuer, was gewisse institutionelle Investoren zögern lässt.

Redaktion-Immoday