Stationärer Handel trotzt den Angriffen des Onlinehandels

Wüest Partner hat soeben eine Studie mit erfreulichen Ergebnissen veröffentlicht: Trotz des anhaltenden Vormarschs des Onlinehandels halten sich die stationären Geschäfte gut, insbesondere im Lebensmittelsegment und in den besten Lagen, wo die Umsätze steigen. Für den Markt der Geschäftsimmobilien bedeutet dies sinkende Leerstände – auch in Einkaufszentren – sowie steigende Mieten an erstklassigen Standorten. Trotz dieser positiven Entwicklung bleiben die Angebotsmieten für Verkaufsflächen in der Schweiz langfristig rückläufig. Eine von JLL veröffentlichte Studie zeigt, dass die Situation im übrigen Europa vergleichbar ist, wobei Prime-Lagen stark von touristischen Ausgaben abhängig sind.

Schweizer Geschäftsimmobilien mit sinkenden Leerständen

Besonders widerstandsfähig zeigt sich der Lebensmittelsektor, da lediglich 3,7 % der Umsätze online erzielt werden (im Non-Food-Segment beträgt der Onlineanteil mittlerweile 18 %, doppelt so hoch wie 2019).

Ein weiteres Zeichen für die gute Verfassung des Sektors: Im Lebensmittelhandel wächst das Filialnetz weiter – die Zahl der Verkaufsstellen stieg 2024 um 2,3 %.

Parallel dazu setzt sich der Trend sinkender Leerstände im Detailhandel fort, so Wüest Partner. Auf nationaler Ebene sank die Quote von 4,1 % im Jahr 2023 auf 3,4 % im Jahr 2024 (vor zehn Jahren lag sie bei 4,7 %). Besonders deutlich war der Rückgang in den Einkaufszentren: von 4,9 % auf 3,4 % – damit wieder auf dem Niveau von 2015.

Am stärksten zeigte sich der Rückgang jedoch in den Grossstädten: Während die Leerstandsquote 2015 noch 6,1 % betrug, lag sie Ende 2024 nur noch bei 3,2 %.

Laut Wüest Partner erklärt sich diese Entwicklung durch eine stabile Nachfrage, kombiniert mit einer in den letzten Jahren moderaten Bautätigkeit, die das zusätzliche Flächenangebot begrenzt hat.

Spitzenmieten steigen weiter

Bei den Mieten zeigt sich ein heterogenes Bild: Während die Prime-Mieten in fast allen grossen Städten – mit Ausnahme von Bern – in den letzten 12 Monaten deutlich gestiegen sind (insbesondere in Lausanne und Zürich), geraten Sekundärlagen zunehmend unter Druck. Dies unterstreicht die wachsende Polarisierung des Marktes.

Langfristig relativiert sich die Entwicklung: In Zürich sind die Spitzenmieten in den letzten zehn Jahren zwar spektakulär gestiegen (+41 %), in Genf fiel das Wachstum bescheidener aus (+13 %), während in Basel stagnierende Werte (0 %) zu verzeichnen sind. In Lausanne (–10 %) und Bern (–13 %) sind die Prime-Mieten im gleichen Zeitraum sogar rückläufig.

Diese positiven Entwicklungen verdecken jedoch ein weniger erfreuliches Gesamtbild: Gemäss Wüest Partner sind die Angebotsmieten für Verkaufsflächen seit 2015 gesamtschweizerisch um –4,5 % gesunken – trotz eines Anstiegs von +3 % in den letzten zwölf Monaten.

Eine ähnliche Situation im restlichen Europa

Auch im übrigen Europa präsentiert sich die Lage ähnlich: Laut JLL stützen robuste volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine stabile Nachfrage die Fundamentaldaten, insbesondere an Prime-Standorten.

Weniger positiv gestaltet sich die Situation in den USA, wo die Zahl der Geschäftsaufgaben die Zahl der Neueröffnungen überstieg.

Für die Zukunft rechnen die Ökonomen von JLL mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen Flächen – auch wenn deren Wachstumspotenzial begrenzt bleibt.

Prime-Lagen stark vom Tourismus abhängig

JLL betont zudem die starke Abhängigkeit vieler Prime-Lagen vom Tourismus. In zahlreichen europäischen Metropolen machen touristische Ausgaben mittlerweile bis zu 65 % des Jahresumsatzes der bestgelegenen Geschäfte aus. Da viele dieser Destinationen zunehmend auf zahlungskräftige Touristen setzen, dürfte diese Entwicklung dem Segment der Prime-Retail-Immobilien zugutekommen.

Diese Aussichten scheinen die Investoren allerdings nicht nachhaltig zu überzeugen: Gemäss JLL sinkt der Anteil der Investitionen in kommerzielle Immobilien am gesamten Immobilienmarkt seit 15 Jahren kontinuierlich – von 25 % im Jahr 2009 auf heute 15 %. Damit liegt er inzwischen unter den Anteilen von Industrieimmobilien (21 %), Büroimmobilien (23 %) und insbesondere Wohnimmobilien (28 %).

Immoday-Redaktion

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