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Immoday.ch
Mit fünf IPO-Ankündigungen im Jahr 2025 wurden Rekordwerte erreicht. Dies bestätigt – falls es dafür noch eines zusätzlichen Beweises bedurft hätte – die hohe Dynamik des Marktes für börsennotierte Immobilienanlagen. Sämtliche Transaktionen waren erfolgreich, wenn auch mit unterschiedlichem Verlauf: Nicht alle stiessen bei den Investoren auf gleich grosses Interesse, mit Jahresperformances zwischen +7% und +31% sowie Agios zwischen -5,1% und +31%. Rückblick auf die einzelnen Transaktionen.
Bekanntlich war das Jahr 2025 ein aussergewöhnliches Jahr für den börsennotierten Immobiliensektor. Dies in mehrfacher Hinsicht, unter anderem auch im Bereich der Börsengänge, mit fünf angekündigten IPOs, die mittlerweile sämtlich erfolgreich umgesetzt wurden. Allerdings verliefen diese Transaktionen unterschiedlich, da nicht alle das gleiche Interesse seitens der Investoren geweckt haben. Nachfolgend ein Überblick über die einzelnen Börsengänge sowie über die Entwicklung der jeweiligen Fonds bis zum 20.Dezember 2025.
Februar: Helvetica Swiss Opportunity Fund geht an die Börse – vor der Fusion
Anfang Februar erfolgte der lange aufgeschobene Börsengang des Fonds Helvetica Swiss Opportunity (HSO). Es ist bekannt, dass eine solche Transaktion komplex ist, dass es nicht immer einfach ist, Investoren zu überzeugen und dass das Timing eine entscheidende Rolle spielt. Umso anspruchsvoller war dieser IPO, da er den Auftakt zur seit Langem angekündigten Fusion zwischen HSO und dem Fonds Helvetica Swiss Commercial (HSC) bildete. Letztlich verlief jedoch alles planmässig.
Konkret begann diese Transaktion bereits im Juni 2024 mit der Anpassung der Vertragswerke beider Fonds, gefolgt von der Genehmigung durch die FINMA. Ziel war es, zwei Fonds neu zu positionieren, die bei den Investoren nur begrenztes Interesse geweckt hatten. Ende 2024 wies HSO laut SFP ein Disagio von -12,4% auf, HSC von -11,5%, dies trotz einer Gesamtperformance von über 39% im Jahr 2024.
Der Fonds entwickelt sich 2025 positiv, Investoren bleiben jedoch zurückhaltend
Zur Vorbereitung der Transaktion bereinigten die Fondsmanager die Portfolios und harmonisierten die Anlagestrategien der beiden Immobilienfonds.
Heute bietet HSC, dessen Börsenkapitalisierung sich der Marke von 500Millionen Franken nähert, den Investoren ein grösseres und stärker diversifiziertes Portfolio. Dank Skaleneffekten konnten die Verwaltungskosten gesenkt werden, zudem profitieren die Anteile von einer höheren Liquidität und einer besseren Indexpräsenz.
Bislang scheinen die Investoren jedoch noch nicht vollständig vom Potenzial des Produkts überzeugt zu sein. Zwar verzeichnete der neue Fonds im Jahr 2025 eine positive Entwicklung, wies am 20.Dezember jedoch weiterhin ein Disagio von -5,3% auf – eines der höchsten im gesamten Universum der kotierten Immobilienfonds. Dennoch lag die Performance seit Januar mit +11% über jener des SWIIT (+10%).
Oktober: grosser Erfolg für den IPO von Comunus SICAV
Der weitere Verlauf des Jahres 2025 war im Bereich der IPOs zunächst eher ruhig, bevor sich die Ereignisse gegen Ende des Herbstes überschlugen.
Den Auftakt machte Anfang Oktober der Börsengang von Comunus SICAV, der sich als ausgesprochen grosser Erfolg erwies.
Für Marktbeobachter kam dies nicht überraschend. Die Transaktion war bereits mehrere Monate zuvor angekündigt worden und wurde von mehreren Kapitalerhöhungen sowie von Akquisitionen im Wohnsegment begleitet, um eine kritische Grösse zu erreichen. Ein klares Zeichen für das Investoreninteresse war, dass der Fonds bereits am Tag vor dem IPO ein Agio von über 15% aufwies.
In den ersten Handelstagen nach der Kotierung schoss dieses Agio weiter in die Höhe und überschritt zeitweise die Marke von 40%. Nach ersten Gewinnmitnahmen stabilisierte es sich bei rund 31%. Die Börsenkapitalisierung belief sich im Dezember auf 820Millionen Franken, nach einer beeindruckenden Gesamtperformance von nahezu 31% im Jahr 2025.
Aufgrund dieses starken Interesses lancierte Comunus SICAV unmittelbar im Anschluss eine weitere Kapitalerhöhung über 55Millionen Franken. Dadurch wird der Gesamtwert des Fonds – nach Abschluss sämtlicher Akquisitionen ab Januar 2026 – die Schwelle von einer Milliarde Franken überschreiten.
Oktober: zweiter Börsengang des Monats – Pure Swiss Opportunity REF
Am 20.Oktober wurde Pure Swiss Opportunity REF (PSO), dessen Anlagestrategie auf urbane Regionen ausgerichtet ist und langfristig ein Immobilienportfolio mit rund zwei Dritteln Wohnliegenschaften anstrebt, erstmals an der Schweizer Börse kotiert. Ziel der Kotierung war unter anderem die Erhöhung der Liquidität sowie eine bessere Sichtbarkeit. Die Fondsleitung bezeichnete diesen Schritt am Tag des IPOs als einen wichtigen Meilenstein für die zukünftige Entwicklung.
Bemerkenswert ist, dass dieser Börsengang aufgrund der Grösse des Vehikels für Überraschung sorgte. Zum Zeitpunkt der Kotierung betrug die Fondsgrösse knapp unter 200Millionen Franken (220Millionen Mitte Dezember), während Marktteilnehmer in der Regel davon ausgehen, dass ein Fonds vor dem Börsengang eine Mindestgrösse von rund 500Millionen Franken erreichen sollte.
Während einiger Wochen war PSO der kleinste Fonds an der Börse
Es gab jedoch auch abweichende Meinungen, da einige Investoren weniger auf die Grösse als vielmehr auf die Anlagestrategie, die Qualität des Managements und das Wachstumspotenzial nach dem Börsengang fokussieren.
Unabhängig davon blieb die Resonanz der Investoren verhalten: Am 20.Dezember lag das Agio bei 1,5%, bei einer Gesamtperformance von +7,3%.
Pure Swiss Opportunity REF hatte allerdings von Beginn an kommuniziert, dass der Börsengang lediglich den ersten Schritt einer fortgesetzten Wachstumsstrategie darstelle. Entsprechend wurde im Dezember – nur wenige Wochen nach der Erstkotierung – eine Kapitalerhöhung über 40Millionen Franken erfolgreich abgeschlossen.
Dezember: Börsengang des SPSS Investment Fund Commercial
Der jüngste Börsengang erfolgte am 9.Dezember mit dem Immobilienfonds Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial – exakt vier Jahre nach dessen Gründung im Dezember 2021. Auch diese Transaktion kann als Erfolg gewertet werden: Ende Dezember näherte sich die Börsenkapitalisierung der Marke von 400Millionen Franken, während der Gesamtwert des Immobilienportfolios laut Fondsangaben rund 500Millionen Franken betrug.
Wie üblich stand hinter dem Börsengang das Ziel, den Investorenkreis zu erweitern sowie die Liquidität und Sichtbarkeit des Fonds zu erhöhen. Der Fonds beabsichtigt, seine Anlagestrategie im Bereich von kommerziellen Liegenschaften in wirtschaftlich dynamischen Regionen der Schweiz konsequent fortzuführen.
Aktuell scheinen die Investoren relativ überzeugt: Am 20.Dezember wies der Fonds ein Agio von 7,2% auf (ein beachtlicher Wert für einen kommerziellen Immobilienfonds) sowie eine Gesamtperformance von +14,6%, was deutlich über der Entwicklung des SWIIT (+10%) liegt.
2026: der geplante Börsengang eines Schwergewichts – MobiFonds Swiss Property
Im April 2025 kündigte mit MobiFonds Swiss Property ein Schwergewicht mit einem Marktwert von rund 1,2Milliarden Franken laut SFP seine Absicht an, im Jahr 2026 an die Börse zu gehen.
Die Gründe für diesen IPO wurden von der Fondsleitung damals klar kommuniziert:
«Trotz der fundamental sehr positiven Entwicklung des Immobilienportfolios verzeichnete der ausserbörsliche Kurs des MobiFonds Swiss Property in den Geschäftsjahren 2023 und 2024 eine negative Performance. Hauptursache hierfür war die weiterhin unzureichende Handelbarkeit der Anteile. Die Positionierung im ausserbörslichen Segment erwies sich als schwierig, da Investoren zunehmend Immobilienanlagen auf NAV-Basis oder ausreichend liquide, börsennotierte Immobilienfonds bevorzugen.»
Eine Ankündigung, die bei Investoren auf grosse Resonanz stiess
Um diese als unbefriedigend erachtete Situation zu überwinden, kam die Fondsleitung zum Schluss, dass eine Börsenkotierung langfristig die beste Lösung darstellt.
Laut Fondsleitung wird der IPO die Liquidität und Handelbarkeit der Anteile deutlich verbessern und den Fonds zudem für Privatanleger öffnen.
Die Ankündigung löste entsprechend grosse Begeisterung bei den Investoren aus: Das Agio von MobiFonds stieg zeitweise auf +25,1%, was einer Performance von +33,3% per 20.Dezember 2025 entspricht. Nun wartet der Markt auf das offizielle IPO-Datum sowie auf die Reaktionen der Investoren in den ersten Handelstagen.
Immoday-Redaktion